Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Семь бухгалтерских желаний, которые сбылись в 2016 году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 июня 2016 5 просмотров

Возможно ли сдать в аренду имущество, полученное по завещанию (до его оглашения) и как оформить данный договор если имущество наследуется по 3х лиц.

Сдача в аренду наследуемого имущества до оформления права собственности возможна. Однако сдать такое имущество в аренду может только наследник, фактически принявший наследство.

Дело в том, что по общему правилу, право сдачи вещей в аренду принадлежит собственникам (ст.608 ГК РФ).

При этом, Минфин России в Письме от 25.03.2010 № 03-04-05/7-134 делает вывод, что у наследника, вступившего в права наследования, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Данный вывод изложен и в п.11 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, где разъясняется, что право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ).

Таким образом, если наследник по завещанию фактически принял наследство (ст.1153 ГК РФ), то в силу закона у него возникло право собственности на данное имущество. Таким образом, сдача в аренду наследником такого имущества допускается. Однако следует учитывать, что если договор аренды недвижимости будет заключен на срок более года, то Росреестр до оформления наследником правоустанавливающих документов на недвижимость не будет регистрировать договор аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

<…>

«Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае арендодатель может по согласованию с арендатором изменить те или иные условия типового проекта договора. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении проекта договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно соответствует ли текст договора:

Предмет договора

Предмет договора аренды – условия об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество необходимо по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
  • Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части – кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).*

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее – постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).

Каким образом арендодателю необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)

При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация только о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы БТИ, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах и их площади.

Пример индивидуализации нежилого помещения в качестве объекта аренды

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 квадратных метров (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».

Может ли арендодатель передать в аренду часть помещения и если да, то как ее индивидуализировать

Да, можно.

Закон подобных ограничений не содержит.

Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. На плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемой в аренду площади.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Можно ли передать в аренду часть стены или крыши здания

Да, можно.

Как разъяснил ВАС РФ, допускается передача во временное пользование части крыши здания. К таким договорам будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, в том числе о необходимости зарегистрировать договор, который заключен на срок в один год или более (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Аналогичный вывод можно сделать и в отношении аренды части стены здания.

В то же время при сдаче во временное пользование части крыши или стены здания необходимо помнить о следующих рисках. Во-первых, сдаваемую площадь необходимо индивидуализировать. Это необходимо для того, чтобы согласованная воля сторон была отражена в договоре, а также для того, чтобы сам договор не был признан незаключенным. Во-вторых, если арендатор желает использовать часть стены или крыши здания для наружной рекламы, нужно учитывать, что в размещении наружной рекламы в отдельных случаях может быть отказано (ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»).

Как поступить арендодателю, если данные о недвижимом имуществе по свидетельству о собственности и по документам БТИ не совпадают

На практике бывают случаи, когда номера здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение, по свидетельству о собственности и документам БТИ не совпадают (например, по свидетельству – дом 10, по документам БТИ – дом 10/1). В этом случае в БТИ необходимо запросить соответствующую справку, подтверждающую фактическое совпадение различных адресов.

Если этого сделано не будет, то у арендатора могут возникнуть обоснованные сомнения по поводу правильности определения площади объекта аренды по документам БТИ, в которых указан иной адрес недвижимого имущества, чем в документах о собственности на эту недвижимость.

Как поступить арендодателю, если фактическая площадь помещения не соответствует данным технического учета

В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендодателя могут возникнуть определенные риски. Например, если договор аренды заключается на срок в один год или более, то в его регистрации может быть отказано. А если в результате перепланировки или реконструкции уменьшилась площадь объекта аренды, то может возникнуть спор об арендной плате с арендатором.

Чтобы исключить подобные ситуации, арендодателю необходимо обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура требует времени. Поэтому сначала арендодатель может провести собственный осмотр недвижимого имущества, измерить площадь помещений и составить на основании этого план (схему) сдаваемой в аренду недвижимости. Однако это можно сделать лишь в случае, если договор не подлежит государственной регистрации. В противном случае договор можно будет заключить лишь после получения актуальных документов технической инвентаризации. Ведь старые документы к этому времени уже устареют, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.

Кроме того, у арендатора могут возникнуть сомнения в отношении достоверности составленных арендодателем собственноручно планов и схем недвижимого имущества. В этом случае арендатор до заключения договора может потребовать провести совместный осмотр помещения для измерения технических характеристик сдаваемой в аренду недвижимости.

Составленные сторонами планы объекта аренды будут являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должны быть подписаны обеими сторонами договора аренды. Иначе возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.

Объект аренды не был индивидуализирован в договоре надлежащим образом. Может ли арендодатель на этом основании потребовать признать договор незаключенным

Да, может. Но только до момента начала исполнения договора аренды (т. е. до того момента, когда арендатор получил недвижимое имущество и принял без каких-либо возражений).

Если же договор аренды фактически исполнялся (например, арендодатель передал имущество арендатору, арендатор не заявил возражений при принятии объекта аренды и впоследствии пользовался переданным ему помещением, вносил арендную плату и т. п.), то стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность или недействительность договора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Арендодатель еще не оформил право собственности на объект недвижимости. Можно ли сдать такой объект в аренду и какие риски это влечет

Да, можно.

Например, организация, которая планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица), может заключить договоры с будущими арендаторами, чтобы избежать простоя помещений и зафиксировать арендную ставку. Можно заключать договоры аренды и в том случае, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Дело в том, что отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Главное, чтобы арендодатель, принявший на себя обязательство передать имущество арендатору, обладал правом собственности на этот объект в момент такой передачи. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо когда объект недвижимости является самовольной постройкой.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Таким образом, недобросовестный арендатор не сможет отказаться вносить арендную плату на том основании, что арендодатель в описанной выше ситуации не имел права заключать договор аренды.

Однако арендодателю с осторожностью нужно подходить к заключению таких договоров с арендатором. Если арендодатель не сможет исполнить обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора, он должен будет возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. Такое может произойти, если арендодатель не приобретет вовремя у третьего лица вещь, которую обязался сдать в аренду, или не изготовит ее сам (например, не успеет достроить здание).

Кроме того, если в договоре прописано условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя, то придется уплатить и неустойку.

Получается, заключение такого договора может повлечь для арендодателя неблагоприятные финансовые последствия. Поэтому в каждом конкретном случае арендодателю нужно оценивать реальность и исполнимость условия договора аренды по передаче имущества арендатору, а также возможные финансовые риски. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не началось.

Может ли арендодатель заключить договор аренды в отношении объекта капитального строительства при отсутствии разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию

Да, может.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи такого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды при условии, что объект капитального строительства не является самовольной постройкой.

Передача арендатору объекта аренды до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

Однако эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию запрещена. Лица, виновные в этом (в т. ч. арендодатель), могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Такие правила установлены в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Может ли арендодатель передать будущему арендатору за плату помещения в здании, не введенном в эксплуатацию, для целей отделки и ремонта

Да, может.

Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит.

Кроме того, условие о возмездной передаче помещений в не введенном в эксплуатацию здании для целей отделки и ремонта может быть включено в предварительный договор аренды. В таком случае заключенный договор фактически будет являться смешанным договором, который содержит в себе не только условия предварительного договора аренды недвижимого имущества, но и условия о передаче помещений будущему арендатору за плату для выполнения ремонтных и отделочных работ.

Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12 и абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Об этом см. также Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию.

При описании объекта аренды арендодателю необходимо обратить внимание на условие о целевом использовании помещения.

Пример условия договора о целевом использовании объекта аренды

«Помещение предоставляется для использования под офис».

Арендодатель заинтересован в том, чтобы состояние помещения не ухудшалось после его сдачи в аренду. В то же время, если помещение будет использоваться не в тех целях, для которых оно предназначено (офис, склад или т. п.), а для иных целей, то это может существенным образом отразиться на состоянии объекта аренды и нанести ущерб арендодателю.

Если арендатор будет использовать объект недвижимости для иных целей, это может быть признано существенным нарушением условий договора аренды, в связи с чем арендодатель будет вправе потребовать расторжения договора. Кроме того, если в результате нецелевого использования недвижимого имущества арендодателю будут причинены убытки, их можно будет взыскать с арендатора в судебном порядке. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко и не указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».

Кроме того, арендодатель может прописать в договоре условие о выплате арендатором неустойки на случаи причинения вреда имуществу и (или) использования имущества не по целевому назначению. С одной стороны, подобное условие будет удерживать арендатора от совершения указанных действий. С другой стороны, даже если такие действия арендатором все же были совершены, арендодателю будет значительно легче компенсировать свои потери посредством взыскания неустойки без какой-либо необходимости доказывать размер причиненных убытков.

Наконец можно включить в договор условие о штрафной неустойке. В этом случае с арендатора можно будет взыскать и заранее определенную сумму (неустойку), и сумму убытков (если удастся доказать их размер и причинно-следственную связь с допущенным нарушением).

Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты, касающиеся условия об арендной плате.

1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).

2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100$ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

3. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год, ? такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. При этом в договоре необходимо прописать порядок изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

4. В договоре нужно прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому тут важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Пример: Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».

Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

Имеет ли смысл арендодателю прописать в договоре условие о том, что арендатор обязан заключить договор с коммунальными службами и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги

Подобное условие не имеет смысла включать в договор по следующим причинам.

1. Арендатор может самостоятельно заключить только договор электроснабжения с энергоснабжащей организацией. В отношении других потребляемых услуг (теплоснабжение, водоснабжение и др.) арендатор самостоятельно заключить такой договор, скорее всего, не сможет.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это вытекает из статьи 539Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод разделяется судебной практикой. Согласно позиции арбитражных судов для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией не важно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

Согласно Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другое (п. 2 ст. 548 ГК РФ). Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не сможет.

2. Если арендатор, вопреки условиям договора, не заключит подобный договор, то оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг по требованию коммунальных служб должен будет именно арендодатель как собственник арендованного помещения. Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452 и в постановлении Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что арендодатель как собственник имущества не освобождается от обязанности по оплате стоимости коммунальных услуг, если арендатор в нарушение условий договора аренды не заключит договор на предоставление услуг с коммунальными службами

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме.

По условиям договора арендатор был обязан самостоятельно заключить договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с соответствующими службами на общее имущество дома, которое он будет использовать, пропорционально арендуемой площади.

Арендатор выполнил эту обязанность и заключил договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг с ГУП ДЕЗ района.

После этого на общем собрании собственников помещений по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом было принято решение заключить договор с другой управляющей организацией.

Договор с прежней управляющей компанией был расторгнут. Однако договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с новой управляющей организацией арендатор не заключил.

Поскольку арендатор не исполнял обязательства по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также не вносил платежи за предоставленные коммунальные услуги, новая управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к арендатору и арендодателю о взыскании задолженности по оплате оказанных услуг и пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к арендатору в полном объеме, арендодатель (собственник помещений) был признан ненадлежащим ответчиком.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды пришли к выводу о том, что арендатор, будучи непосредственным потребителем коммунальных услуг, должен вносить управляющей организации плату за предоставленные коммунальные услуги, а также плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность возложена на него арендодателем по договору аренды, а также предусмотрена в статье 616 Гражданского кодекса РФ.

Суды также отметили, что собственник в силу заключенного с арендатором договора аренды не несет никаких обязательств по оплате коммунальных услуг за указанное помещение.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

Бремя содержания имущества возложено на его собственника (ст. 210 ГК РФ).

Собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые заключены с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

В законах не содержится норм, которые возлагали бы обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.

Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении арендатора, исходили из наличия в договоре аренды обязанности заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами. По мнению судов, это подтверждало наличие исключения из общего правила, которое установлено в статье 210 Гражданского кодекса РФ.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство арендатора перед истцом оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные услуги, в действительности не был заключен. Стороной договора аренды истец не является. Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, у судов не имелось оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника нести коммунальные расходы.

Необоснованной также является ссылка судов на пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, где предусматривается обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено в законе или договоре аренды. Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием для возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, которое расположено в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с арендатора нежилого помещения были необоснованно взысканы расходы на содержание общего имущества дома.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452).

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что арендодатель как собственник недвижимого имущества не освобождается от обязанности оплачивать коммунальные услуги, даже если стороны в договоре аренды договорились об ином

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, в котором было предусмотрено, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги, в том числе и теплоснабжение.

Договор теплоснабжения здания не был заключен ни собственником здания, ни арендатором, оплата тепловой энергии не производилась.

Энергоснабжающая организация, которая осуществляла поставку тепловой энергии через присоединенную сеть в арендованное здание, обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику здания о взыскании неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд первой инстанции исходил из того, что собственник здания не являлся потребителем тепловой энергии, здание было сдано в аренду и собственник возложил на арендатора обязанность производить оплату коммунальных услуг.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что здание в спорный период отапливалось, в связи с чем отказ в иске является необоснованным.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции счел, что собственник здания не может быть признан потребителем (абонентом) тепловой энергии по смыслу статьи 539 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в спорный период здание было передано в аренду другому лицу, а сам собственник не владел энергопринимающим устройством. Поэтому в данном случае основания для взыскания неосновательного обогащения с собственника здания отсутствуют.

Президиум ВАС РФ с этим не согласился и указал следующее.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено в законе или в договоре (ст. 210 ГК РФ). Поэтому арендодатель как собственник здания в силу закона несет расходы на его содержание, поскольку непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено.

Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, а потому не может создавать обязанностей для третьих лиц, которые не участвуют в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ).

Арендодатель как собственник здания не оплатил тепловую энергию, которая была поставлена энергоснабжающей организацией, в результате чего обогатился за счет последнего.

Поэтому у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в принятом постановлении, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам, если для этого нет других препятствий (постановление Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13).

Однако это не значит, что арендодатель не сможет взыскать с арендатора стоимость коммунальных услуг за период, в котором арендатор пользовался объектом аренды. Арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении таких расходов, и суд такой иск удовлетворит (разумеется, если в соответствии с условиями договора расходы на коммунальные услуги не входят в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором). В противном случае получилось бы, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение, что недопустимо.

5. В договоре нельзя указать, что в качестве арендной платы арендатор обязан осуществлять только выплату коммунальных платежей. Если возникнет спор, суд признает это условие несогласованным, а сам договор – незаключенным. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

Совет

Нередко бывает так, что помещение передается арендатору в момент подписания договора, но сам договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным значительно позднее. При этом обязанность по внесению арендных платежей возникнет у арендатора лишь с момента заключения договора.

Чтобы получить арендную плату за период до момента государственной регистрации договора, арендодатель может воспользоваться одним из перечисленных ниже способов.

1. Можно включить в договор следующее условие: «Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения». Или: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения».

В этом случае арендодатель сможет рассчитывать на получение платы за пользование помещением в размере, предусмотренном в договоре, не с момента заключения договора, а с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Однако такое условие не означает, что непосредственная обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникла ранее заключения договора, а означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование имущества арендодателя до момента заключения договора на условиях, предусмотренных договором аренды (п. 6 информационного письма № 66).

Таким образом, если объект недвижимости был передан арендатору по акту еще до заключения договора аренды, а в договоре содержится приведенное выше условие, то арендодатель вправе будет в дальнейшем взыскать с арендатора в судебном порядке долг по арендной плате. Однако во взыскании штрафных санкций за образовавшуюся в этот период задолженность (с момента оформления акта и до даты вступления договора в силу) ему будет отказано.

2. Можно наряду с долгосрочным договором аренды заключить краткосрочный договор аренды, в котором будет указано, что он прекращает свое действие в день государственной регистрации долгосрочного договора.

Данный способ имеет много преимуществ. Дело в том, что регулирование взаимоотношений арендодателя и арендатора до момента государственной регистрации будет происходить в рамках отдельного договора аренды. Следовательно, арендодатель сможет взыскать с арендатора сумму арендной платы за период до момента заключения долгосрочного договора аренды, если арендатор откажется добровольно эту плату внести. Кроме того, в этом случае не нужно оформлять несколько актов приема-передачи. Такой вывод можно сделать из постановления Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11.

Перед подписанием договора арендодателю необходимо уведомить арендатора, является ли он плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС) или нет.

Если арендодатель является плательщиком НДС, то арендатор будет обязан уплачивать арендную плату вместе с НДС. При этом арендодателю целесообразно убедиться в том, включает ли согласованный с арендодателем размер арендной платы сумму НДС или нет. Дело в том, что если сумма арендной платы не будет включать в себя НДС, то сумму НДС арендатор будет обязан уплатить сверх согласованной суммы. Поэтому есть риск, что арендатор на такое условие не согласится.

Если арендодатель не является плательщиком НДС, то в договоре указывается сумма арендной платы без учета НДС. Здесь нужно иметь в виду, что в таком случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора выплаты НДС дополнительно к уплате стоимости аренды.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что арендодатель не может взыскать с арендатора суммы НДС, если он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор перечислял арендодателю арендную плату плюс НДС.

Впоследствии арендуемое помещение приобрела другая компания, которая стала новым арендодателем. Стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым внесли в него сведения о новом арендодателе. Кроме того, в соглашении было указано, что арендная плата по договору остается прежней, но уже не включает в себя сумму НДС.

Сославшись на то, что арендатор не внес в составе предусмотренных договором платежей сумм налога на добавленную стоимость, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды установили, что в спорный период арендатор не вносил сумму НДС ни арендодателю, ни в бюджет. Однако, как указали суды, оплата цены сделки в полном объеме, включая ту ее часть, которую составляют суммы налога, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем. Поскольку арендатор свою обязанность не исполнил, исковые требования должны быть удовлетворены.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

В договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения) есть прямое указание на то, что установленная в нем ежемесячная плата не включает в себя сумму НДС.

Начисление дополнительно к цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы НДС предусмотрено в пункте 1статьи 168 Налогового кодекса РФ. Соответствующее условие не может быть предметом соглашения сторон и является для них обязательным (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Однако организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Арендодатель письменно проинформировал арендатора о том, что он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС. В спорный период арендодатель формировал цену без учета сумм НДС и выставлял арендатору счета на оплату арендных платежей без выделения сумм НДС. Соответственно, арендодатель НДС в бюджет не перечислял.

Таким образом, арендодатель необоснованно предъявил суммы НДС к взысканию с арендатора.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в удовлетворении исковых требований (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 12 ноября 2014 г. по делу № 306-ЭС14-146).

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендодателю планировать получение платы за пользование помещением на определенный период времени.

Пример условия договора аренды о сроке

«Срок аренды по настоящему Договору определяется Сторонами с "01" августа 2011 года по "30" июня 2012 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Порядок передачи помещения

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

  • имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);
  • стороны подписали передаточный акт.

Аналогичные правила действуют и при возврате недвижимости по окончании срока аренды.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания неубытков и неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к этому сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.

Пример условия договора аренды о порядке передачи недвижимого имущества арендатору

«Передача помещения производится в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».

Также в договоре целесообразно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю.

Пример условия договора аренды о порядке возврата недвижимого имущества арендодателю по окончании срока аренды

«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения».

При подписании акта приема-передачи помещения арендодателю необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.

1. Местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае у арендодателя могут возникнуть трудности с доказыванием того, что он передал арендатору именно то помещение, которое указано в договоре. Если же арендодатель этого доказать не сможет, то будет считаться, что он ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, что будет грозить возможными санкциями.

2. В акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Дело в том, что арендатор может вернуть помещение в худшем состоянии, чем оно было передано, а также причинить арендодателю ущерб в результате недостачи или повреждения мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду. Если это произошло, то правильно составленный акт приема-передачи помещения поможет доказать, что помещение и находящееся в нем имущество арендодатель передал арендатору в надлежащем состоянии. А в последующем такой акт поможет взыскать с арендатора причиненные убытки.

3. Если передаваемое в аренду недвижимое имущество содержит какие-либо недостатки, то лучше это сразу оговорить в акте приема-передачи имущества. Дело в том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Следовательно, если арендатор примет помещение с какими-либо недостатками, не препятствующими использованию объекта аренды по назначению, то он не сможет на них ссылаться в дальнейшем.

В то же время арендодатель не будет считаться надлежащим образом исполнившим свою обязанность по передаче имущества, если передаст арендатору объект аренды с такими недостатками, которые будут препятствовать использованию имущества по назначению. В таких случаях арендодатель будет обязан выполнить необходимый ремонт объекта аренды. А если арендодатель этого не сделает, то арендатор вправе самостоятельно выполнить такой ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы или с последующим отнесением его стоимости на арендодателя. Подробнее об этом см. Как предотвратить риски, которые могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом арендованной недвижимости.

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности для каждой из сторон. В то же время есть ряд положений, на которые арендодателю стоит обратить внимание в любом случае.

1. При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило можно изменить в договоре. В связи с этим юрист арендодателя должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды. В договоре также можно указать и санкции на случаи ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по содержанию объекта аренды.

2. Между сторонами договора по окончании срока аренды могут возникнуть споры о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя.

Кроме того, арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению.

Пример условия договора о том, что стоимость произведенных неотделимых улучшений арендатору не возмещается

«При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости».

Данное условие позволяет арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещения арендатору стоимости произведенных им улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров.

3. В договоре можно прописать условие о том, что арендодатель имеет право проводить осмотр объекта аренды для проверки соблюдения арендатором условий заключенного договора.

Пример условия договора о праве арендодателя проводить осмотр объекта аренды

«Арендодатель в лице своих полномочных представителей вправе производить осмотр сдаваемого в аренду помещения на предмет соблюдения арендатором условий его эксплуатации и использования в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством».

В этом случае арендодатель получит право контролировать соблюдение арендатором условий договора. Например, использование арендатором помещения по целевому назначению.

Порядок расторжения договора

Договор аренды в отдельных случаях может быть расторгнут досрочно. Такого рода случаи могут быть установлены в законе или указаны в договоре. О том, каким образом арендодатель может досрочно расторгнуть договор с арендатором, см. Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды.

Иные условия

Договор аренды, как правило, содержит достаточное количество иных условий, которые юрист арендодателя также не должен упускать из виду.

1. Если арендатор объявил о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды или о нежелании продлевать договор на новый срок по окончании срока аренды, то арендодателю срочно приходится искать другого арендатора для освобождающегося недвижимого имущества. Однако потенциальный арендатор, скорее всего, захочет осмотреть объект аренды. Но если срок действия предыдущего договора аренды еще не закончился, то присутствие в помещении сотрудников старого арендатора может создать трудности в показе помещения другому лицу.

Возражения арендатора в этом случае будут вполне резонны: иные лица не могут нарушать его права беспрепятственно владеть и пользоваться объектом аренды в течение срока действия договора. В то же время, если право арендодателя показывать помещение другим лицам прямо указать в договоре, то это может устранить подобные проблемы.

Пример пункта договора о праве арендодателя показывать объект аренды иным лицам

«В течение последнего месяца срока аренды в случае расторжения настоящего Договора или при нежелании Арендатора заключать договор аренды на новый срок Арендодатель в рабочее время вправе показывать объект аренды потенциальным арендаторам».

Такого рода пункты в ряде случаев могут не устраивать арендаторов, у которых в силу специфики деятельности или по другим причинам могут возникнуть трудности из-за просмотров и присутствия в помещении третьих лиц. Однако этот пункт защищает интересы арендодателя и способствует скорейшему поиску нового арендатора и заключению с ним договора аренды.

2. В договоре может быть прописано условие об обязательном досудебном порядке урегулирования всех возникающих между сторонами споров. В этом случае арендодатель и арендатор смогут обратиться в суд с требованием о расторжении договора только после соблюдения претензионного порядка. Такое условие может оказаться выгодным как арендодателю, так и арендатору.

Однако нужно иметь в виду, что в отдельных случаях обязательность соблюдения обязательного досудебного порядка вытекает из закона. Например, для требований о расторжении договора, кроме случаев одностороннего отказа от исполнения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При расторжении договора обязательный досудебный порядок необходимо будет соблюдать вне зависимости от того, указано это в договоре или нет.

3. В договоре может быть прописано условие о договорной подсудности.

Пример условия договора аренды, изменяющего общее правило о подсудности споров

«Споры, возникающие между Сторонами, разрешаются в Арбитражном суде города Москвы».

По общему правилу иски подаются по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если местом нахождения арендатора является г. Смоленск, а местом нахождения арендодателя – г. Москва, то по общему правилу иск арендодателя к арендатору должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендатора к арендодателю – в Арбитражный суд г. Москвы. Однако в случае установления в договоре правила о договорной подсудности (ст. 37 АПК РФ) иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в определенный суд, в нашем примере – в Арбитражный суд г. Москвы.

Для арендодателя весьма выгодно, чтобы все споры из договора рассматривались в суде по его месту жительства (месту нахождения). Если арендатор имеет другое место жительства (место нахождения), чем арендодатель, то это минимизирует возможные судебные расходы для арендодателя и может оттолкнуть арендатора от возможного обращения в суд».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка