Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как инспекции ужесточают работу с компаниями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 июня 2016 7 просмотров

В какой строке баланса необходимо отражать затраты застройщика на строительство дома по договорам долевого участия (НЕзавершенное строительство или прочие внеоборотные активы).

Нормативными актами порядок отражения незавершенного строительства по договорам долевого участия не установлен.

Рекомендуем отражать затраты либо по статье «Прочие внеоборотные активы», либо самостоятельно добавить строку в I раздел Баланса, например «Незавершенные капитальные вложения». Если показатель существенен, то его в любом случае надо отразить обособленно (п.11 ПБУ 4/99). Свой выбор закрепите в учетной политике.

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 1, Январь 2016

Баланс застройщика, который не вызовет претензий у инспекторов

Главное в статье

  1. При долевом строительстве застройщик обязан ежеквартально отчитываться в специальный надзорный орган
  2. В состав дополнительной спецотчетности входит и бухгалтерский баланс. По его показателям оценивают финансовую устойчивость застройщика
  3. Контролеры требуют отражать в балансе стоимость строительства во внеоборотных активах
  4. За недостоверную отчетность застройщику грозит административный штраф. Его размер – до 200 тыс. руб.

Специальные требования к отчетности застройщика

Большинство организаций составляет баланс один раз в год. Но при долевом строительстве застройщику приходится делать его каждый квартал. Так как он обязан представлять отчетность в контролирующий орган ежеквартально. Этого требует Федеральный закон от 30 декабря 2014 г. № 214-ФЗ (подп. 6 п. 6 ст. 23).

Надзорный орган в каждом регионе свой. Его назначают региональные власти. Например, Управление Государственного строительного надзора Свердловской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области и т. д.

В течение года застройщик сдает им отчетность не позднее 30 дней после того, как закончится квартал. На годовой отчет отводится 90 дней.

В состав спецотчетности, как годовой, так и квартальной, входит бухгалтерский баланс (п. 2, 4 Правил… утв. постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645). Важно составить его правильно. Ведь по его показателям определяют нормативы оценки финансовой устойчивости застройщика:

Документ

Соответствующие нормативы установлены в Положении… утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233. Их рассчитывают по Инструкции… утвержденной приказом ФСФР от 30 ноября 2006 г. № 06–137/пз-н)

– норматив обеспеченности обязательств.

Его рассчитывают по формуле:

где, А – стоимость активов застройщика, О – сумма обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

– норматив целевого использования средств.

Для него формула такая:

где Ан – стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, Д – общая сумма обязательств застройщика за минусом обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

– норматив безубыточности.

Его определяют следующим образом:

где Кл – количество лет из трех последних лет работы застройщика, по итогам которых не было убытков.

Застройщику важно отразить в балансе достоверные данные.

И не только потому, что это общее для любой отчетности требование. А еще из-за того, что деятельность, связанную с привлечением средств граждан, контролируют более тщательно.

А значит, недостоверная отчетность может вызвать претензии не только у налоговиков, но и у надзорных служб в сфере строительства. И как следствие – предупреждения и штрафные санкции. О чем свидетельствует многочисленная судебная практика, в частности постановления арбитражных судов:

– Западно-Сибирского округа от 5 марта 2015 г. № Ф04-15212/2015;

– Уральского округа от 4 марта 2015 г. № Ф09-891/15 и от 27 октября 2014 г. № Ф09-6490/14.

Все это касается и застройщиков на упрощенке. Ведь они не освобождены от обязанности вести бухучет и составлять бухгалтерскую отчетность.

Специфика баланса

Рассмотрим подробнее, как заполнить строки баланса. Здесь возникает несколько спорных моментов.

Счет 08

Вопрос первый: где в балансе отражать стоимость строительства – во внеоборотных или в оборотных активах?

Дискуссия о том, вправе ли застройщик при долевом строительстве использовать счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», идет не первый год.

На заметку

В то же время не следует забывать, что План счетов и Инструкция к нему не имеют статуса нормативных документов

Дело в том, что специальный порядок для бухгалтерского учета операций по договорам долевого строительства нормативно не установлен.

Счет 08 предназначен для обобщения информации о затратах на объекты, которые впоследствии организация примет к учету в качестве основных средств. Так сказано в Плане счетов бухгалтерского учета и в Инструкции по его применению.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации у застройщика нет оснований отражать затраты на строительство на счете 08. И показывать их в балансе в составе внеоборотных активов. Это не соответствует характеру операций. Так как по сути они являются оборотными активами.

Но нормативного порядка нет. А традиционный подход состоит в том, что для строительства, независимо от его целей, используют счет 08. И в бухгалтерском балансе отражают учтенные на этом счете суммы во внеоборотных активах.

Такова точка зрения Минфина.

И суды ее поддерживают.

Приведем пример. В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27 октября 2014 г. № Ф09-6490/14 арбитры пришли к выводу, что застройщик неправомерно отразил стоимость строящегося дома в оборотных активах. То есть согласились с контролерами из стройнадзора.

Из-за чего возник спор?

Компания включила стоимость строительства долевки в оборотные активы. Что нарушило порядок расчета норматива целевого использования средств. Контролеры обязали застройщика устранить это несоответствие – перенести затраты на строительство во внеоборотные активы.

Суд признал, что застройщик нарушил правила бухучета, отразив затраты, связанные со строительством, в оборотных активах. В результате чего при расчете норматива целевого использования достоверность информации не обеспечена.

Так что пока порядок не урегулируют, безопаснее придерживаться позиции финансового ведомства.

Счет 86

Важно запомнить!

В бухучете целевыми считаются деньги, поступившие на определенные цели (как правило, из бюджета)

Второй вопрос: где отражать обязательства застройщика перед дольщиками?

Он связан с тем, что многие застройщики показывают их в балансе в разделе III «Капитал и резервы».

То, что средства, полученные от инвесторов, нередко отражают на счете 86 и соответственно в балансе как целевое финансирование, тоже далеко не бесспорно.

Что означает сумма, отраженная в разделе III баланса отдельной строкой «целевое финансирование»? То, что у организации есть чужие средства, которые она должна потратить на оплату собственных капитальных или текущих затрат.

Документ

На что застройщику разрешено тратить деньги дольщиков, установлено в статье 18 закона № 214-ФЗ

Но деньги, полученные от дольщиков, расходовать на свои нужды компания не вправе. Они предназначены для строительства конкретного объекта. И показать их в разделе III баланса как целевое финансирование, значит, исказить отчетность.

Минфин с этим согласен и разъясняет, что обязательства застройщика перед дольщиками необходимо отражать в разделах IV–V баланса. То есть в составе долгосрочных или краткосрочных обязательств (письмо от 8 мая 2014 г. № 07-01-12/21775).

Предоплата поставщикам и подрядчикам

Третий вопрос: где застройщику показать уплаченные поставщикам и подрядчикам авансы?

По мнению финансистов, при капстроительстве их нужно отражать в разделе I баланса в составе внеоборотных активов, независимо от сроков расчетов с контрагентами. Это следует из писем Минфина России от 11 апреля 2011 г. № 07-02-06/42, от 24 января 2011 г. № 07-02-18/01 (разд. «Раскрытие информации об уплаченных авансах»).

Меры ответственности

Неполный пакет документов, представленный надзорному органу, служит основанием, чтобы привлечь застройщика к административной ответственности. В том числе когда в составе отчетности отсутствует баланс. Это подтверждает, в частности, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2010 г. по делу № А46-6797/2010.

Дорого может обойтись и недостоверная отчетность.

За то, что застройщик опоздал отчитаться или сдал не все формы либо привел неверные сведения, его могут наказать. Все перечисленное – это нарушение требований законодательства о долевом строительстве.

Есть еще одно основание. Формулировка такая: невыполнение предписания контролирующего органа.

Скажем, контролеры при проверке обнаружили, что в составе спецотчетности компания не сдала баланс за какой-то квартал. И обязали застройщика представить его в такой-то срок. А компания предписание проигнорировала.

Здесь штраф еще выше.

Все указанные санкции – в таблице.

Штрафы за нарушения при долевом строительстве

Нарушение Наказание Основание
для компании для должностных лиц
Застройщик опоздал с отчетностью, сдал не все формы либо отразил неверные сведения от 50 тыс. до 200 тыс. руб. от 5 тыс. до 15 тыс. руб. П. 3 ст. 14.28 КоАП
Застройщик не выполнил в срок предписание органа, контролирующего долевое строительство от 100 тыс. до 200 тыс. руб. от 10 тыс. до 15 тыс. руб. П. 4 ст. 19.5 КоАП

Правда, суд может снизить размер штрафа, если сочтет, что серьезных последствий конкретный проступок не вызвал. В качестве примера такого относительно благоприятного исхода можно привести постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 октября 2015 г. № Ф02-5661/2015. В нем арбитры решили, что контролеры наказали компанию слишком строго, и уменьшили штраф вдвое – со 100 до 50 тыс. руб.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка