Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
21 июня 1 просмотр

Арендодатель принес договор на аренду складов и аренду офиса от 01 июля 2016г. В договоре написано, что арендная плата производиться арендатором авансовым платежом ежемесячно не позднее 20 числа месяца, предшествующего месяцу оплаты. Кроме этого обеспечительный платеж уже оплачен. Вопрос можно ли платить авансы по договору от 01 июля 2016г. Авансы мы должны заплатить не позже 20 июня. Могут ли возникнуть у нас проблемы при проверки, что мы платим по договору который в прицепе еще не заключили. Я прошу переделать договор на 20 июня но в договоре прописать что срок аренды с 01.07.16 по 31.05.2017. арендодатель не хочет исправлять. Кто прав?

Платежи по сделке, которая еще не состоялась противоречат хронологии событий и их документальному оформлению. Права и обязанности по договору аренды возникают с момента передачи арендодателем арендатору объекта аренды. Если арендные отношения вы оформите с 1 июля, а платить аренду начнете до заключения договора аренды, оплаченные суммы не будут считаться авансами по договору аренду.

В такой ситуации вам чтобы снизить риски необходимо заключить с арендодателем предварительный договор аренды, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор аренды (ст. 429 ГК РФ). Арендатор для подтверждения своих намерений перечисляет арендодателю обеспечительный платеж, который подлежит зачету в счет частичной оплаты.

В Письме Минфина России от 19.11.2012 N 03-03-06/1/600 чиновники разъяснили, что подобные затраты могут учитываться для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Обоснование

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер», №7, апрель 2015
1. На что важно обратить внимание, заключая договор аренды

<…>

У судов нет единого мнения, с какой даты считать договор аренды заключенным

Иногда после заключения договора арендатор не получает от арендодателя имущество. И отказывается платить арендную плату за время, когда он объектом фактически не пользуется. В этом случае часто возникают споры о том, с какого момента начинает исчисляться задолженность по арендной плате.

В одном из дел, которое рассмотрел ФАС Поволжского округа, арбитры пришли к выводу, что договор аренды является консенсуальным. То есть считается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по его существенным условиям. А факт передачи предмета договора аренды относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем. Получается, сумма задолженности по арендной плате исчисляется именно с даты подписания договора (постановление от 26.04.13 № А12-14106/2012).

Аналогичные выводы содержат постановления ФАС Уральского от 24.09.13 № Ф09-8882/13Северо-Кавказского от 09.04.13 № А32-22492/2010 и Волго-Вятского от 19.03.13 № А82-4224/2012 округов. А также рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятые по итогам заседания, состоявшегося 2 июня 2011 года на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренные президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.11 № 2 (вопрос 35).

Но есть и другое мнение. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 26.10.11 № А78-701/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 12.01.12 № ВАС-17220/11) указал, что обязанности арендатора по своевременному внесению арендной платы и возврату арендованного имущества являются встречным исполнением обязательств (ч. 1 ст. 328 ГК РФ). То есть договор аренды — реальный.

Значит, права и обязанности по договору аренды возникают с момента передачи арендодателем арендатору объекта аренды. Аналогичные выводы делают и другие суды (постановления ФАС Центрального от 25.08.09 № А68-9704/08-692/15 и Уральского от 14.09.05 № Ф09-2954/05-С3 округов).

<…>

2. ВЕСЬ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС БЫСТРО И ЛЕГКО

<…>

Предварительный договор

Статья 429

Еще одна разновидность сделок — предварительный договор (п. 1 ст. 429 ГК РФ). В нем стороны договариваются, что позже заключат основной договор.

К примеру, компании могут договориться о заключении договора аренды после ввода торговых помещений в эксплуатацию. При этом в предварительном договоре можно прописать и условие о том, что компания до ввода в эксплуатацию получает помещения для целей отделки и ремонта. Тогда такая сделка будет являться смешанным договором, который содержит не только условия предварительного договора аренды, но и условия о передаче помещений за плату для выполнения ремонтных и отделочных работ.

В предварительном договоре нужно определить предмет основного договора. А также другие условия, которые стороны посчитают нужным согласовать (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Обычно это те положения, которые закон относит к существенным условиям основного договора. Кроме того, надо указать срок, в которой компании должны подписать основной договор. Если такой срок не определен, он составляет год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Возможно, компании по каким-то причинам в течение этого срока не заключат основной договор. Либо одна компания не направит другой стороне предложение оформить этот договор. Тогда обязательства по предварительному договору будут считаться прекращенными.

Однако если контрагент уклоняется от заключения основного договора, компания может обратиться в суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

<…>

2. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 19.11.2012 № 03-03-06/1/600

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения при приобретении права заключения договора аренды и сообщает следующее.

Статьей 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) предусмотрены критерии, в соответствии с которыми осуществленные затраты (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ) признаются расходами для целей налогообложения и учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Так, расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Учитывая, что в налоговом законодательстве не используется понятие экономической целесообразности и не регулируется порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата. В силу принципа свободы экономической деятельности (статья 8 части 1 Конституции Российской Федерации) налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность. При этом проверка экономической обоснованности произведенных налогоплательщиком расходов осуществляется налоговыми органами во время мероприятий налогового контроля, порядок проведения которого установлен НК РФ.

Таким образом, расходы в виде платежей за право заключения договора аренды нежилых помещений в будущем, с целью использования данных помещений в деятельности, направленной на получение дохода, могут учитываться для целей налогообложения прибыли организаций при условии их соответствия критериям, установленным статьей 252 НК РФ.В соответствии с пунктом 1 статьи 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений статей 318-320 НК РФ.

Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок.

Доходы от реализации права заключения договора аренды учитываются как доходы от реализации имущественных прав в порядке, предусмотренном статьями 249271,273 НК РФ.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 № 45н, в Министерстве не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка