Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сотрудники принесут вам новые СНИЛС

Подписка
Срочно заберите все!
№24
5 июля 17 просмотров

Между юридическими лицами был заключен договор аренды нежилого помещения на период 11месяцев. В последний день действия договора было подписано доп соглашение о продлении действия договора еще на 6месяцев. 1. Подлежит ли договор аренды обязательной регистрации? 2. Какие налоговые последствия для предприятий, если договор подлежит обязательной регистрации, но не был зарегистрирован? 3.Будет ли подлежать договор регистрации, если на следующий день после окончания действия договора будет заключен новый договор аренды?

1. Однозначного ответа на данный вопрос нет, однако совокупное прочтение норм законодательства и существующих разъяснение позволяет сделать вывод, что при пролонгации договор в регистрации не нуждается. Это объясняется тем, что срок договора оговорен в контракте. В Вашем случае это 11 месяцев. Пролонгацию суды трактуют как заключение нового договора, поэтому и регистрация не требуется.

2. Если договор подлежит регистрации, но не был зарегистрирован, арендные платежи могут не признать в расходах. Однако, если в договоре согласовано, что его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, арендные платежи можно будет учесть в расходах. Это связано с тем, что договор, подлежащий регистрации, но не зарегистрированный считается незаключенным, поэтому по общему правилу, и учесть арендные платежи до заключения договора арендатор не вправе. Однако условие о применении положений договора к правоотношениям, возникшим до его заключения позволяют признать расходы уже с момента передачи помещения, когда арендные правоотношения фактически возникают.

3. Если новый договор будет заключен на следующий день после окончания действия старого, регистрировать его не нужно. Каждый из договоров имеет свой срок и он не превышает одного года.

Обоснование

Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как арендатору отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль затраты на аренду имущества, используемого в предпринимательской деятельности, относятся к прочим расходам, связанным с производством или реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Для учета в налоговой базе такие расходы должны быть:

Это следует из пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Затраты на аренду имущества обслуживающих производств и хозяйств учитывайте обособленно (ст. 275.1 НК РФ). Затраты на аренду объектов непроизводственного назначения при расчете налога на прибыль не учитывайте. Связано это с тем, что все расходы, уменьшающие налоговую базу, должны быть экономически обоснованны (п. 1 ст. 252 НК РФ). То есть связаны с производственной деятельностью организации.

В договоре аренды может быть предусмотрена плата (отступное) за досрочное расторжение договора (ст. 409 ГК РФ). Такой вид платежа к арендной плате, учитываемой в расходах на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ, не относится. Однако это не означает, что его нельзя учесть при расчете налога на прибыль. Сумму отступного признайте в расходах на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 14 мая 2012 г. № 03-03-06/2/61.

Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль арендную плату за помещение, эксплуатацию которого организация еще не начала

Да, можно.

Расходы на аренду помещения, понесенные организацией до начала его эксплуатации (например, в период проведения реконструкции арендованных помещений), уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 4 октября 2011 г. № 03-03-06/1/622).

Ранее сотрудники финансового ведомства предлагали учитывать аналогичные расходы как прочие расходы на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов (организацию бизнеса в арендованном помещении) (подп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ). Такая точка зрения отражена в письме Минфина России от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/2/155. Разделяли эту позицию и арбитражные суды (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2006 г. № А38-4713-12/257-2005(12/7-2006)).

В связи с выходом более поздних разъяснений Минфина России, содержащихся в письме от 4 октября 2011 г. № 03-03-06/1/622, организация вправе следовать им.

Признать арендную плату в составе расходов нужно на одну из следующих дат:

  • на дату их уплаты;
  • на дату выставления арендодателем счетов;
  • в последний день отчетного периода.

Такой порядок установлен подпунктом 3 пункта 7 статьи 272 и подпунктом 1 пункта 3 статьи 273 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности

Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке. Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6, от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.

Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (письма Минфина России от 6 мая 2013 г. № 03-03-06/1/15658, ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187).

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.

Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.

Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2, от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04, Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38 и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).

Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010).

Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду неиспользуемого (законсервированного) имущества

Да, можно, если организация намерена в дальнейшем использовать арендованное имущество в деятельности, направленной на получение дохода.

Все расходы организации, которые включаются в расчет налоговой базы, должны быть:

Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, расходы для целей налогообложения не признавайте.

Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Если полученное в аренду имущество простаивает (законсервировано) и организация больше не намерена использовать его в деятельности, направленной на получение дохода, арендные платежи по такому имуществу учесть в уменьшение налогооблагаемой прибыли нельзя. Аналогичной точки зрения придерживаются контролирующие ведомства (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 2 сентября 2005 г. № 20-12/62488). Подтверждают обоснованность указанной позиции некоторые арбитражные суды (см., например, определение ВАС РФ от 11 мая 2007 г. № 5384/07, постановления ФАС Поволжского округа от 23 января 2007 г. № А65-8262/2006-СА2-8, Западно-Сибирского округа от 10 сентября 2008 г. № Ф04-5561/2008(11401-А45-15), от 9 октября 2006 г. № Ф04-1876/2006(26791-А46-40) и Северо-Западного округа от 14 июля 2005 г. № А56-23251/04).

Если полученное в аренду имущество организация не использует в деятельности, направленной на получение дохода, только в данном отчетном периоде (периодах), но в следующих – предполагает задействовать в ней, то расходы по аренде такого объекта можно учесть при расчете налога на прибыль (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Это подтверждают и письма Минфина России от 21 апреля 2010 г. № 03-03-06/1/279, от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/2/155. В них рассмотрена ситуация учета арендных платежей до момента начала осуществления организацией деятельности (направленной на извлечение дохода). Однако выводы, сделанные в этих письмах, можно применить и к рассматриваемой ситуации (организация несет затраты, рассчитывая с их помощью в дальнейшем получить выручку, поэтому такие расходы можно признать экономически обоснованными). Правомерность указанного подхода подтверждает арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Московского округа от 29 апреля 2010 г. № КА-А40/4175-10, от 28 мая 2007 г. № КА-А40/4515-07, от 12 апреля 2007 г. № КА-А40/1503-07 и Северо-Западного округа от 9 июня 2009 г. № А56-6623/2008, от 10 октября 2006 г. № А05-2343/2006-34, Поволжского округа от 23 декабря 2008 г. № А49-5261/08).

Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть арендную плату за здание, если договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован. Договор аренды заключен на срок более года

Организация может учесть расходы на арендную плату до момента заключения (госрегистрации) договора, если его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения такого договора.

Расходы на аренду имущества учитываются как прочие расходы, связанные с производством или реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть в том числе подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством России (п. 1 ст. 252 НК РФ).

В пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ сказано, что договор аренды считается заключенным с момента его госрегистрации.

Таким образом, до момента госрегистрации договора организация не вправе учитывать расходы на аренду по этому договору.

Арендодатель и арендатор могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Поэтому арендатор, получив в пользование здание до момента госрегистрации договора аренды, вправе учитывать арендные платежи с момента получения здания в пользование.

Такой вывод следует из пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. Аналогичное мнение высказано в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6, от 5 марта 2011 г. № 03-03-06/4/18, УФНС России по г. Москве от 29 декабря 2008 г. № 19-12/121861, от 29 февраля 2008 г. № 20-12/019088.

<...>

Из статьи журнала «Учет. Налоги. Право» № 10, Март 2015

Справки даем. Урал

Договор аренды можно продлить без регистрации

Евгения Кутовая, эксперт «УНП»

«…В прошлом году арендовали у предпринимателя производственное помещение на 11 месяцев. Но в договоре аренды предусмотрена возможность его дальнейшей пролонгации на тот же срок. Договор нужно зарегистрировать?..»

— Из письма главного бухгалтера Светланы Беловой, г. Оренбург

Светлана, мы считаем, что вы вправе не регистрировать договор.

По общему правилу договор аренды здания, который заключен на срок более года, необходимо зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом считается, что договор заключен на срок, предусмотренный в контракте (п. 1 ст. 610 ГК РФ). В вашем случае он равен 11 месяцам, то есть не более года. Условие о пролонгации при этом значения не имеет. Ведь, если стороны продлевают договор, начинает действовать новый контракт (п. 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Если вы продлите договор еще на 11 месяцев или бессрочно, регистрировать его также не потребуется. Проблем с расходами в этом случае не будет (письмо Минфина России от 18.11.11 № 03-03-06/1/768). А если возникнет спор с арендодателем, то судьи признают такой договор заключенным (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.10.11 № А19-2665/2011).

<....>


ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 18.11.2011 № 03-03-06/1/768

Налог на прибыль: государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Вопрос
В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п.11 Информписьма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
Согласно п.10 вышеупомянутого Информписьма ВАС при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 ст.651 ГК РФ.
Требуется ли в целях возможности отнесения арендных платежей за арендуемое имущество к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций в соответствии со ст.264 НК РФ, государственная регистрация договора аренды нежилых помещений или иного недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок или заключенного на срок менее 1 года и впоследствии продленного на неопределенный срок?
Требуется ли с точки зрения определения расходов по ст.264 НК государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее 1 года с условием об автоматическом продлении срока аренды на аналогичный срок?
Требуется ли с точки зрения определения расходов по ст.264 НК государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее 1 года с условием об автоматическом перезаключении договора на аналогичных условиях на новый срок менее 1 года по истечении срока действия текущего договора?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и сообщает, что указанные вопросы к компетенции Департамента не относятся.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Кодекса к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки), а также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Одновременно сообщаем, что в информационном письме Президиума ВАС Российской Федерации от 16.02.2011* № 59 указано, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

* Вероятно, ошибка оригинала. Следует читать: "от 16.02.2001".

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка