Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
5 июля 1 просмотр

Наша организация арендует свыше 15 лет нежилое муниципальное помещение. По 158-фз мы имеем право выкупить помещение. Но возник вопрос обязаны мы при выкупе платить за лестничные марши или нет, т.к мы находимся на 2 этаже, вход у нас отдельный, 2 лестничных марша.

При выкупе арендуемого помещения, цены лестничных маршей отдельно не учитываются. Дело в том, что цена выкупа помещения определяется на основании оценки рыночной стоимости самого арендуемого имущества (конкретного помещения).

При этом следует учитывать, что лестничные марши относятся в силу закона к общему имуществу собственников здания, в связи с чем, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам здания. Это следует из разъяснений, содержащихся в п.п.1-4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

<…>

«Субъекты малого и среднего бизнеса, которые арендуют имущество у субъектов РФ и муниципалитетов, обладают преимущественным правом выкупа этого имущества по упрощенной процедуре (без проведения торгов). Это дает арендаторам две возможности.

Во-первых, если арендодатель примет решение о приватизации этого имущества, то именно арендатору первому предложат его купить.

Во-вторых, сам арендатор может обратиться к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права, то есть с предложением выкупить арендованное имущество.

Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества

Эта своего рода льгота установлена Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее – Закон № 178-ФЗ (ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ). То есть в очередной раз срок льготной приватизации продлен на три года Федеральным законом от 29 июня 2015 г. № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». При этом действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года (ранее – на 1 июля 2013 года) (п. 5 ч. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ):

  • опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или
  • заключен договор, который предусматривает отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Однако арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года (п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2013 года;
  • у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);
  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов РФ. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Еще одно изменение заключается в том, что теперь в некоторых случаях арендатор может выкупить даже то имущество, которое включено в указанный выше перечень.

Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также соответствовать двум требованиям:

  • арендатор владеет и (или) пользуется арендуемым имуществом непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды по состоянию на 1 июля 2015 года (п. 1 ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2012 года;
  • арендуемое имущество входит в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи соответствующего заявления.

Такие правила предусматривает часть 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.*

Пример из практики: суд пришел к выводу, что включение помещения в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, после опубликования Закона № 159-ФЗ нарушает права и законные интересы арендатора

ООО «В.» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого им нежилого помещения и об обязании заключить договор купли-продажи. Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении требований отказали.

Президиум ВАС РФ, отменив принятые по делу судебные акты, удовлетворил требования общества в полном объеме. При этом суд отметил следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, имеет право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. С учетом того, что имущество, включенное в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включение его в такой перечень после опубликования Закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав.

Такие действия нарушают права и законные интересы ООО «В.», создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным законом. В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (постановление Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. № 9646/11).

Тем не менее следует отметить, что далеко не всегда попытки арендаторов оспорить включение их помещений в указанный перечень приводят к положительному результату (см., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. № 09АП-26856/2011-АК по делу № А40-82849/10-72-352).

Имущество, которое может быть объектом выкупа, должно быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Реализация права на заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"»; далее – информационное письмо № 134).

Законодательство прямо называет несколько категорий субъектов малого и среднего предпринимательства, которые не могут воспользоваться правом преимущественного выкупа (кредитные организации и т. п.). Вместе с тем, закон называет инесколько видов имущества, в отношении которых право преимущественного выкупа не применяется.

На практике нередко возникают сложности с применением перечисленных выше условий. Уполномоченные органы субъекта РФ или муниципалитета зачастую понимают их буквально. Однако судебная практика толкует эти условия расширительно.

Так, если были незначительные промежутки между прекращением одного договора аренды и заключением следующего, требование о непрерывности владения и пользования имуществом все равно будет считаться соблюденным. Но для этого надо, чтобы выполнялись два условия.

Во-первых, в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Во-вторых, арендодатель не заявлял возражений. Такие разъяснения Президиум ВАС РФ привел в пункте 6информационного письма № 134.

Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права в этих случаях неправомерен, и арендатор вправе его обжаловать в суде.

Суды допускают возможность незначительной просрочки и по внесению арендной платы.

Как показывает анализ судебной практики, суд может признать просрочку незначительной, если:

  • задолженность небольшая по сумме;
  • задолженность несущественная по количеству дней просрочки;
  • нарушения сроков оплаты не носили систематического характера;
  • при выявлении задолженности арендатор ее погашает;
  • заявителем обоснована уважительность причин, вызвавших просрочку в оплате;
  • меры ответственности за ненадлежащее исполнение договора аренды к арендатору не применялись.

В каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества суд дает оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. № 15АП-1835/2011 по делу № А32-19042/2009ФАС Северо-Кавказского округа от 24 июня 2011 г. по делу № А32-19042/2009ФАС Волго-Вятского округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А29-7174/2009ФАС Уральского округа от 4 марта 2010 г. № Ф09-1209/10-С6 по делу № А76-9733/2009-61-201).

Могут ли региональные или муниципальные власти установить какие-либо ограничения или дополнительные условия реализации преимущественного права

Нет, такие ограничения неправомерны. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме № 134, перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, определен исчерпывающим образом.

Не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества. В связи с этим субъекты РФ, а также муниципальные образования не могут своими нормативно-правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации такого права.

В каком порядке можно выкупить имущество, арендуемое у муниципалитетов и субъектов РФ

Первый вариант: выкуп по инициативе арендодателя*

Прежде всего уполномоченный орган субъекта РФ или муниципалитета в соответствии с Законом № 178-ФЗ принимает решение об условиях приватизации, в котором предусматривает преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого имущества. После этого он направляет арендатору копию этого решения, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи.

Если у арендатора есть задолженность по арендной плате, неустойкам, штрафам и пеням, ему также направляют требование погасить такую задолженность.

Если арендатор отвечает согласием использовать свое преимущественное право, с ним заключают договор купли-продажи.

Одновременно с этим арендатор должен подать в уполномоченный орган:

По общему правилу установлен 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи с момента получения арендатором предложения о приватизации или проекта договора (ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). По истечении этого срока если договор не подписан, то арендатор утрачивает право выкупа. С 1 июля 2013 года в законе появилось уточнение, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, такой срок будет приостановлен до вступления в законную силу судебного решения по этому вопросу.

Такие правила закрепляет часть 4.1 статьи 4 и пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Второй вариант: выкуп по инициативе арендатора*

Выкуп арендованного имущества по инициативе арендатора на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ стал возможен только после 1 января 2009 года (со дня вступления в силу ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Арендатор может по своей инициативе подать в уполномоченный орган заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В этом заявлении арендатор подтверждает соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и заявляет о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Следовательно, в таком случае для реализации преимущественного права арендатора на выкуп имущества закон не обязывает его представлять какие-либо другие документы помимо заявления.

Пример из практики: суд отклонил доводы арендодателя о том, что арендатор не представил документы, подтверждающие статус субъекта малого или среднего предпринимательства

Индивидуальный предприниматель Д. обратилась в суд с требованиями:

  • признать незаконным отказ администрации муниципального образования в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного помещения;
  • обязать администрацию произвести действия по реализации преимущественного права.

Свой отказ администрация обосновала тем, что Д. не представила документы:

  • подтверждающие наличие арендных отношений;
  • об отсутствии задолженности по арендной плате, пеням, штрафам за спорное имущество;
  • подтверждающие возможность отнесения ее к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, арендуемое помещение включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления его в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и не подлежит приватизации.

Первоначально Д. арендовала помещение по договору, заключенному на срок менее года, действие которого возобновилось на неопределенный срок. Факт действия договора аренды и отсутствие задолженности по арендной плате и пеням подтвердил прежний арендодатель – комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования. В связи с этим суд признал несостоятельными доводы администрации об отсутствии арендных отношений с Д. и о неподтверждении отсутствия задолженности по арендной плате и пеням. Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и не подлежащего приватизации, в который включено спорное помещение, утвержден после обращения Д. Суд признал неправомерным отказ администрации по основанию внесения спорного помещения в этот перечень.

Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп спорного помещения, поскольку это помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

Кроме того, суд посчитал, что Д. при обращении в администрацию с заявлением о выкупе спорного помещения не подтвердила статус субъекта малого и среднего предпринимательства. А именно не представила сведения о средней численности сотрудников и размере выручки в целях налогообложения за предыдущий год.

Апелляционный суд в отличие от суда первой инстанции посчитал, что Д. не подтвердила факт договорных отношений с комитетом. Суд указал, что по условиям договора аренды арендатор обязан за два месяца до истечения срока действия договора уведомить арендодателя о намерении пролонгировать договор. Поскольку Д. не представила доказательств направления такого уведомления, нельзя считать, что договор продлился на неопределенный срок.

Кассационная инстанция сочла верным вывод суда первой инстанции о том, что Д. подтвердила наличие у нее арендных отношений с комитетом, поскольку договор был продлен сторонами на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Ни арендодатель, ни арендатор не заявили о прекращении договора аренды после истечения указанного в нем срока. Арендатор помещение не возвращал, продолжал им пользоваться и вносить арендную плату. Наличие арендных отношений подтверждено комитетом. Также правильным является вывод суда первой инстанции о том, что не может служить основанием для отказа включение спорного помещения в перечень, утвержденный после обращения предпринимателя с заявкой о выкупе. Непредставление Д. документов, подтверждающих правовой статус арендатора, не является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение имущества. При наличии сомнений относительно того, принадлежит ли заявитель к субъектам малого или среднего предпринимательства, администрация была вправе запросить у предпринимателя необходимые документы. В материалы дела такие документы были представлены, следовательно, суд первой инстанции неправомерно признал оспариваемый отказ администрации законным по названному основанию.

Вывод судов о том, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп спорного помещения, поскольку это помещение не существует как самостоятельный объект недвижимости, необоснован. Реализация права на заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма № 134). Однако суды не исследовали вопрос, может ли быть сформировано помещение как обособленный объект на основе арендованных Д. частей нежилого помещения. Кассационная инстанция пришла к выводу, что судебные акты подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июля 2011 г. по делу № А42-5124/2010).

При получении такого заявления от арендатора уполномоченные органы:

  • обеспечивают заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;
  • принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
  • направляют заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Арендаторы, которым ранее до 1 июля 2013 года отказали в выкупе из-за требований к площади помещений либо из-за несоответствия срокам пользования, могут повторно обратиться с заявлением о реализации своего права на выкуп. Повторное заявление уполномоченный орган рассматривает в общем порядке.

Кроме того, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать (ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ):

  • отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, которая используется для определения цены выкупаемого имущества;*
  • бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, которые необходимы для реализации преимущественного права выкупа.

С 1 июля 2013 года право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки можно на основании части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ. Ранее такое право в Законе № 159-ФЗ прямо не было предусмотрено, однако его можно было реализовать, обратившись в арбитражный или третейский суд, руководствуясь статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как оплатить выкупаемое имущество

Арендатор имеет право выбрать один из двух порядков оплаты выкупаемого имущества:

  • единовременно;
  • в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ.

Право выбора срока рассрочки в установленных пределах принадлежит покупателю (ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ). При оплате имущества в рассрочку, помимо уплаты основной денежной суммы, покупатель должен заплатить проценты. Размер процентов исчисляется исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка России.

С 1 июля 2015 года минимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого недвижимого имущества составляет пять лет (ранее – три года) (ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Рассрочка осуществляется посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Если законом субъекта РФ не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, то применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Такое правило предусматривает часть 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Зачастую на практике возникают споры о порядке оплаты выкупаемого имущества. Но не все суды имеют единообразную позицию по этому вопросу.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливают органы местного самоуправления

ООО «Т.» обратилось в суд с заявлением о признании недействующим нормативно-правового акта муниципального образования в части установления порядка оплаты выкупаемого субъектами малого и среднего бизнеса имущества.

По мнению заявителя, орган местного самоуправления, установив порядок внесения платежей при оплате в рассрочку арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, нарушил их права и создал препятствия в реализации преимущественного права, предоставленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ. Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал. Кассационный суд это решение оставил в силе. Суды двух инстанций исходили из того, что частью 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства не предоставлено права самостоятельно определять порядок внесения платежей в течение срока рассрочки, выбранного ими в пределах установленного срока рассрочки. Суды по спорному вопросу применили положения пунктов 3 и 7 статьи 35 Закона № 178-ФЗ, согласно которым порядок внесения платежей при оплате в рассрочку имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты соответствуют законодательству и подлежат оставлению без изменения. Поскольку Закон № 159-ФЗ не содержит положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3 и 7статьи 35 Закона № 178-ФЗ. Этот вывод основан на положениях части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Законом № 178-ФЗ. Согласно содержанию и смыслу пунктов 3 и 7 статьи 35 Закона № 178-ФЗ, порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления (постановление Президиума ВАС РФ от 6 июля 2010 г. № 2468/10).

Пример из практики: суд указал, что арендатор не вправе самостоятельно определять порядок внесения платежей при оплате имущества в рассрочку

Индивидуальный предприниматель Ш. обратился в суд с иском к комитету по управлению городским имуществом об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Стороны не достигли соглашения об условиях заключаемого договора в части оплаты выкупаемого имущества и установления рассрочки платежей, что и послужило основанием для обращения в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что предпринимателю в пределах установленного срока принадлежит право выбора срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества и графика внесения платежей. Однако суд кассационной инстанции с этим не согласился. Он решил, что Закон № 159-ФЗ не дает предпринимателю права устанавливать периодичность и размер платежей, а также не содержит положений о порядке внесения платежей при рассрочке. Поэтому в таком случае подлежит применению Закон № 178-ФЗ. Данный вывод суда основан на части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации имущества и не урегулированные им, регулируются Законом № 178-ФЗ. Порядок оплаты муниципального имущества, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления. Таким образом, Ш. как субъект малого и среднего бизнеса не вправе самостоятельно определять порядок внесения платежей при оплате в рассрочку. В связи с этим суд отменил решения судов первой и апелляционной инстанций и отказал индивидуальному предпринимателю в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2011 г. по делу № А43-4703/2010).

Стоимость неотделимых улучшений выкупаемого имущества засчитывается в счет его оплаты, если арендатор их осуществил с согласия арендодателя.

Пример из практики: суд удовлетворил исковые требования о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества

ООО «Т.» обратилось в суд с иском к администрации города об обязании заключить договор купли-продажи здания и земельного участка под ним с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили. Ответчик обратился в ФАС Центрального округа с кассационной жалобой. Арендатор, как установили суды, осуществил реконструкцию арендованного помещения с согласия арендодателя. Суды пришли к выводу, что стоимость неотделимых улучшений должна засчитываться в оплату этого имущества. В связи с этим суды обоснованно удовлетворили исковые требования. Довод заявителя о том, что истец пропустил месячный срок на подписание договора купли-продажи, а также ссылка на то, что затраты истца не подлежат зачету в счет оплаты имущества ввиду недоказанности расходов истца на реконструкцию, отклонены. Учитывая изложенное, суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения (постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А64-291/2010).

С какого момента арендатор прекращает платить за пользование имуществом и становится покупателем

Ответ на этот вопрос дал Пленум ВАС РФ в постановлении от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73).

ВАС РФ указал на особый правовой статус арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства. Закон установил жесткий императив, запрещающий включать в такой договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условия о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Однако обязательным условием при этом является выкуп имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ (п. 6 постановления № 73).

Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 постановления № 73). Кроме того, до полной его оплаты выкупаемое имущество находится в залоге у продавца. Условия договора о неприменении такого правила ничтожны (ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ)».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка