Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проводить ли спецоценку, если переехали в другой офис

Подписка
Срочно заберите все!
№23
7 июля 1 просмотр

Физическое лицо имеет в собственности нежилое помещение (магазин). Данное физическое лицо является так же Индивидуальным предпринимателем (объект УСН Доходы+ЕНВД) и Единственным учредителем-Генеральным директором ООО. Данное физическое лицо оформило Договор аренды (на 5 лет с соответствующей регистрацией в органах) на это нежилое помещение на всю площадь со своим ООО (именно как физлицо (так пожелало), а не ИП). В это же время это физлицо осуществляет торговлю в данном магазине (на части площади) как Индивидуальный предприниматель и уплачивает ЕНВД (розничная торговля) и УСН (с прочих доходов)Физическое лицо не против уплачивать с аренды-13% НДФЛ (в данном случае ООО будет выступать налоговым агентом и удерживать НДФЛ при выплате физлицу арендной платы), но физлицо одновременно является ИП! (но не хочет по каким-то причинам оформлять Договор аренды между собой как ИП и своим ООО). Какие налоговые последствия будут в такой ситуации? Исчислять 13% НДФЛ как простое физлицо или здесь все-таки УСН 6%, а договор должен быть заключен с физлицом как ИП?И что в такой ситуации будет с налогом на имущество этого физического лица по этому объекту торговли? (останется ли льгота по данному объекту используемому в предпринимательской деятельности у ИП или, в случае исчисления НДФЛ физлицо льготу на этот объект иметь не будет?

В данной ситуации возможен риск того, что сдачу в аренду нежилого помещения (магазина) налоговые органы будут рассматривать как предпринимательскую деятельность и обяжут физ. лицо (ИП) включить доходы от аренды в состав выручки от предпринимательской деятельности (в состав налоговых доходов при расчете УСН).

Кроме того, если физ. лицо решит с данных доходов уплачивать налоги не как предприниматель (то есть, как по имуществу, используемому в личных целях), то налог на имущество он должен будет платить в общем порядке. Льготой как ИП на УСН по налогу на имущество воспользоваться не получится. Кроме того, если налог на имущество по объекту рассчитывается из кадастровой стоимости, и объект включен в соответствующий реестр, то налог по такому имуществу необходимо платить и предпринимателю, использующему его в коммерческой деятельности.
Поэтому если в аренду сдается нежилое помещение на систематической основе, то правильнее и выгоднее будет учитывать данное имущество как используемое в предпринимательской деятельности и с данных доходов уплачивать налоги как ИП (в рамках УСН).

Обоснование

1. Из статьиПроверка на риски: гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП

Журнала «Российский налоговый курьер» № 21, ноябрь 2015

<…>

Ситуация третья

Гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, сдает в аренду офисное, торговое, складское или иное нежилое помещение.

Когда возникает риск

Важно, является сделка разовой или деятельность физлица носит систематический характер

Если гражданин купил нежилое помещение, а не получил его по наследству, в дар или по иному аналогичному основанию.

Офисное помещение, магазин, склад, автобаза, торговый павильон не предназначены для использования в личных или семейных нуждах. Поэтому есть риск, что собственника, получающего доходы от сдачи их в аренду, признают незаконным предпринимателем. Особенно если он специально купил нежилой объект для последующей сдачи в аренду, а не получил его по наследству или в дар. То есть изначально планировал извлекать доходы от пользования этим объектом. Хотя сам он вряд ли в этом признается.

Суды нередко поддерживают арендодателей нежилых объектов и отклоняют требование налоговиков о регистрации в качестве ИП (апелляционные определения Орловского областного суда от 19.03.15 № 33-681/2015 и Томского областного суда от 30.07.13 № 33-2135/2013). В то же время есть примеры судебных решений в пользу инспекторов (апелляционное определение Ульяновского областного суда от 29.04.14 № 33-1278/2014, постановления ФАС Волго-Вятского от 02.04.14 № А11-2839/2013 и Восточно-Сибирского от 22.09.10 № А78-314/2010 округов).

Количество нежилых объектов, находящихся в собственности гражданина, значения не имеет. То есть сдачу в аренду даже одного нежилого помещения могут признать предпринимательской деятельностью. Поскольку судебная практика неоднозначна, арендодателю нежилой недвижимости безопаснее зарегистрироваться в качестве ИП.

Если гражданин готов рисковать и судиться, он может заявить, что при покупке нежилого помещения планировал перевести его в жилое. То есть хотел использовать его для личных целей, а не для систематического извлечения дохода. Целесообразно заручиться доказательством этих намерений. Например, подготовить пакет документов, необходимых для перевода нежилого помещения в жилое. Лучше неполный. И указать, что перевести помещение не смог, так как не собрал все требуемые бумаги.

Еще можно сослаться на свидетелей, которые подтвердят, что гражданин планировал перевести нежилое помещение в жилое. Суды учитывают такие показания и не требуют от собственника регистрации в качестве ИП (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.06.15 № Ф07-3273/2015). Но приводить этот аргумент целесообразно в отношении только одного нежилого объекта.

<…>

2. Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Какое имущество предпринимателя облагается налогом на имущество физических лиц

<…>

Освобождение от уплаты налога и льготы

В некоторых случаях платить налог на имущество не нужно.

Так, от налога на имущество физических лиц освобождены предприниматели, которые:

применяют упрощенку;

Исключением является имущество, налог с которого рассчитывают исходя из кадастровой стоимости. А именно:

имущество, которое включено в перечень, утвержденный региональными властями, и опубликовано на их официальном сайте;

имущество, которое еще не включено в региональный перечень, но образовано путем раздела объекта из утвержденного перечня.

Найти объект в перечне можно по адресу его нахождения и кадастровому номеру. С такой недвижимости предприниматель обязан заплатить налог независимо от системы налогообложения.

Это следует из положений пункта 3 статьи 346.11, пункта 4 статьи 346.26, подпункта 2 пункта 10 статьи 346.43, пункта 7 и абзаца 2 пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.

<…>

Предприниматели на упрощенке с объектов, которые используют в рамках спецрежима, налог на имущество не платят, за некоторым исключением (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). По объектам, используемым в личных целях, предприниматель на упрощенке признается плательщиком налога на имущество физических лиц (п. 3 ст. 346.11ст. 400 НК РФ).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка