Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
1 августа 11 просмотров

ФАБУЛА: В 2013 году я перевёл принадлежащее мне жилое помещение (3 ком. квартиру), расположенное на 1 этаже 5-и этажного дома в нежилое. Для чего было получено согласие в виде подписей всех жильцов. Назначение нежилого помещение указывал - магазин. Сейчас желаю поменять назначение нежилого помещения - на частную стоматологию. ВОПРОС: требует ли закон в этом случае повторного согласия проживающих в доме граждан?

Нет, не требует.

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется не на перевод помещения в другую категорию, а на уменьшение размера общего имущества жильцов (пункт 3 статьи 36 и пункт 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ).

Поэтому если при переводе помещения из жилого в нежилое возникает необходимость в таких действиях, как разрушение части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение, в оборудовании крыльца, то это приведет к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В данном случае для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое необходимо получить согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2008 г. по делу № А43-7099/2007-38-250 и ФАС Центрального округа от 20 февраля 2008 г. по делу № А64-3251/07-16).

При переводе недвижимости обратно в жилую размер общего имущества не изменится, поэтому и согласие жильцов получать не нужно.

Обоснование

Из Жилищного кодекса РФ

«Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение*.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».

<…>

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

<…>

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

<…>

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

<…>

Из статьи журнала «Учет в строительстве», №8 Август 2008

Порядок перевода жилых помещений в нежилые

<…>

Когда требуется согласие участников общей долевой собственности?

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме.

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. Обратите внимание: к распоряжению имуществом относятся в том числе действия по изменению объекта.

Согласно пункту 3 статьи 36 и пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Поэтому если при переводе помещения из жилого в нежилое возникает необходимость в таких действиях, как разрушение части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение, в оборудовании крыльца, то это приведет к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В данном случае, по мнению судей, для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое необходимо получить согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2008 г. по делу № А43-7099/2007-38-250 и ФАС Центрального округа от 20 февраля 2008 г. по делу № А64-3251/07-16).

Сделку нужно зарегистрировать

Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, переход права собственности на переводимое помещение также необходимо зарегистрировать (ст. 131 Гражданского кодекса РФ). При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.

Процедура перевода

Согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ, для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в орган местного самоуправления соответствующее заявление, к которому прилагаются:
– правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
– технический паспорт;
– поэтажный план дома, в котором находится помещение;
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект необходимого переустройства или перепланировки переводимого помещения.

Обращаем внимание на то, что данный перечень – исчерпывающий и требовать от компании другие документы чиновники не вправе. На это прямо указано в пункте 3 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.

В случае если дополнительные документы будут все-таки затребованы, суд признает действия местной администрации незаконными (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2006 г. № Ф04-2161/2006(21143-А02-22)).

Решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе в переводе должно быть принято в течение 45 дней со дня представления документов.

Орган местного самоуправления должен известить строительную организацию о принятом решении в течение трех дней со дня его принятия – выдать документ или направить его по указанному в заявлении адресу. Формауведомления о переводе (отказе в переводе)... утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

Если вопрос решился положительно и проведения переустройства, перепланировки или иных работ не требуется, данный документ, согласнопункту 7 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его использования в качестве нежилого.

Если же для использования переводимого помещения необходимо провести его переустройство или перепланировку, в уведомлении указывается перечень таких работ с учетом представленного организацией проекта.

Тогда выданный документ будет служить основанием для проведения перечисленных в нем работ.

Выполненные работы должна принять специальная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод помещения. Она составит акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, который и будет являться основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого (п. 89 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).

Когда в переводе могут отказать

Перечень оснований для отказа приведен в статье 24 Жилищного кодекса РФ, это:
– непредставление установленного комплекта документов;
– несоблюдение условий перевода;
– несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства.

Отказ в переводе оформляется тем же документом, что и перевод. При этом в уведомлении обязательно должны быть указаны причины отказа.

Решение об отказе в переводе помещения строительная организация может обжаловать в судебном порядке.

Ограничения придется соблюдать

Следует отметить, что при использовании помещения (после его перевода) в качестве нежилого должны соблюдаться все требования, установленные законодательством (по пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и т. д.), в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Такая норма установлена в пункте 10 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.

Обратите внимание: даже после того, как организация осуществит процедуру перевода квартиры в нежилой фонд, на нее все равно будут распространяться ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать ремонтно-строительные работы, сопряженные с шумом, до 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов (п. 3.4 приложения № 2 к постановлению правительства Москвы от 25 сентября 2007 г. № 831-ПП).

И.М. Кушнарева, налоговый консультант

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка