Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Чиновники советуют перепроверить данные работников

Подписка
Срочно заберите все!
№24
2 августа 13 просмотров

Наша организация покупает объекты незавершенного строительства. Какие документы необходимо оформить и как отразить такую сделку в учете?

Приобретенный объект незавершенного строительства, подлежащий достройке и включению в состав собственных основных средств, принимается к учету на счет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств». При этом суммы НДС, предъявленные продавцом, следует отразить так:

Дебет 19 Кредит 60 – учтена сумма налога, предъявленная к уплате продавцом.

Затраты по приобретению объекта незавершенного строительства, а также стоимость строительно-монтажных работ по достройке учитываются в составе незавершенных капитальных вложений до подачи документов на государственную регистрацию права собственности и ввода в эксплуатацию здания.

Чтобы реализовать (передать)  объект   незавершенного  строительства , организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на  объект  недвижимого имущества (ст. 130131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на  объект   незавершенного  строительства  не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно.

То есть, приобретая объекты незавершенного строительства у продавца должно быть зарегистрированное право собственности на такой объект.

Необходимо заключить договор. Продавец оформляет передаточный акт на объект незавершенного строительства. А также выставляет счет-фактуру (если является плательщиком НДС).

Сделки по приобретению объектов незавершенного строительства подлежал государственной регистрации.

Обоснование

1. Из рекомендации

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ II ранга


Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении реализацию  объекта   незавершенного  строительства .

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать)  объект   незавершенного  строительства , организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на  объект  недвижимого имущества (ст. 130131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на  объект   незавершенного  строительства  не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5)Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59.

Бухучет

Выручку от продажи  объекта   незавершенного   строительства  учитывайте в составе прочих доходов на дату перехода права собственности к покупателю (п. 716 ПБУ 9/99).* Для субъектов малого предпринимательства (за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг) предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов. Подробнее об этом см. Как организовать ведение бухучета субъектами малого предпринимательства.

Признание выручки  отражается  по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость  объекта   незавершенного   строительства  признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 1119 ПБУ 10/99).*

Реализацию  объекта   незавершенного   строительства  отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена реализация 
 объекта   незавершенного   строительства ;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на  объект   незавершенного  строительства .

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– списана фактическая стоимость  объекта   незавершенного   строительства .

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
– списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные  объекты  недвижимости»
– признаны расходы по выбывающему 
 объекту   незавершенного   строительства  (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации  объекта   незавершенного   строительства 

ОАО «Производственная фирма "Мастер"» (застройщик) и ЗАО «Альфа» заключили договор купли-продажи  объекта   незавершенного   строительства . Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на  строительство   объекта   незавершенного  строительства  составили:

строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.);

цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену  объекта   незавершенного   строительства  в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации  объекта   незавершенного   строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 8 260 000 руб. – отражена реализация 
 объекта   незавершенного   строительства  и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 260 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– 2 550 000 руб. – списана фактическая стоимость 
 незавершенного   строительства ;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 4 000 000 руб. – списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62
– 8 260 000 руб. – поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии  объектов   незавершенного   строительства  зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора  объекты   незавершенного   строительства , полученные по договору инвестирования в строительство, C:\ - /document/11/13134// отражаются  по фактическим расходам.

При продаже  объекта   незавершенного   строительства  инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).

ОСНО: НДС

Реализация  объектов   незавершенного   строительства , равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация  незавершенных  строительством  жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).*

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на  незавершенный   строительством   объект  (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).

2. Журнал «Российский налоговый курьер» № 18, Сентябрь 2014

Отражаем в налоговом и бухгалтерском учете реализацию недостроенного объекта

Компания начисляет НДС в момент передачи «недостроя» покупателю

При реализации «незавершенки» компания начисляет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сделать это нужно на дату передачи «недостроя» по передаточному акту или иному  документу  о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ). И не позднее чем через пять календарных дней после подписания передаточного акта организация, продавшая недостроенный объект, оформляет счет-фактуру и делает запись в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Пункт 16 статьи 167 НК РФ действует с 1 июля 2014 года (изменения внесены Федеральным законом от 20.04.14 № 81-ФЗ). Ранее база по НДС при реализации недвижимости возникала на дату перехода права собственности на имущество. А именно — на дату государственной регистрации перехода права на объект недвижимости (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Федеральный закон от 21.07.14 № 238-ФЗ внес еще одну поправку в пункт 16 статьи 167 НК РФ, которая вступит в силу с 1 октября 2014 года. Так, день передачи недвижимости по передаточному акту или иному  документу  считается датой отгрузки для целей исчисления НДС. Но эти изменения можно назвать техническими — порядок начисления НДС при реализации недвижимости они не меняют. Ведь базу по НДС компания определяет на дату подписания  документа  о передаче недвижимого имущества.

В бухгалтерском учете компания отражает продажу недостроенного  объекта  только после госрегистрации сделки

Расходы по  строительству  или приобретению  незавершенного   объекта  учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчете 08-3 « Строительство   объектов  основных средств» (инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н). Если же  объект  изначально был приобретен для продажи, то его стоимость  отражается  насчете 41 «Товары».

Поступления от продажи  объекта  учитываются на счете 91 субсчете 1 «Прочие доходы» на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (п. 7 и 16подп. «г» п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н). Расходы по созданию, приобретению и реализации недостроенного имущества признаются одновременно с доходом и списываются в дебет счета 91 субсчета 2 «Прочие расходы» (п. 11 и 16абз. 2 п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).

С 1 октября 2014 года объект обложения НДС возникает на дату передачи «недостроя» по передаточному акту или иному  документу о передаче

Отметим, что между подписанием сторонами акта приемки-передачи недостроенного объекта и государственной регистрацией права покупателя может пройти время. И в течение этого периода Минфин России рекомендует учитывать выбывшее имущество на отдельном субсчете счета 45«Товары отгруженные» (письмо от 27.01.12 № 07-02-18/01).

Кроме того, передача имущества по акту и регистрация перехода права собственности может происходить в разных отчетных периодах. Тогда у организации возникают временные разницы и отложенные налоговые активы и обязательства, которые учитываются в соответствии с ПБУ 18/02«Учет расходов по налогу на прибыль организаций» (утв. приказом Минфина России от 19.11.02 № 114н). Ведь в налоговом учете доходы и расходы отражаются при подписании акта о передаче объекта.

3. Из журнала

6июнь2008

РАСХОДЫ И ДОХОДЫ

Приобретаем объекты «незавершенки»

О.И. Михайлова, главный бухгалтер ООО «СтройКапитал»

В некоторых случаях строительным организациям может быть выгоднее купить объектнезавершенного строительства, подлежащий достройке, нежели начинать строительство с нуля. О том, как правильно учесть такие объекты, а также полученные в результате достройки активы, – в нашей статье.

Приобретение объекта

Сначала определим, что относится к незавершенным капитальным вложениям. Согласно пункту 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, к ним относят не оформленные актами приемки-передачи и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий и другие расходы. В соответствии с разъяснениями финансистов, приведенными вписьме Минфина России от 19 марта 2008 г. № 03-05-05-01/16, расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, монтажом оборудования, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом.

Таким образом, приобретенный объект незавершенного строительства, подлежащий достройке и включению в состав собственных основных средств, принимается к учету на счет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств». При этом суммы НДС, предъявленные продавцом, следует отразить так:

Дебет 19 Кредит 60
– учтена сумма налога, предъявленная к уплате продавцом.

Когда объект достроен

В пункте 5.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160) указано следующее. Здания, сооружения зачисляются в состав основных средств при поступлении их

в организацию и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию.

Однако не следует забывать о регистрации права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. Она осуществляется на основании документов, которые подтверждают факт создания этого имущества. Такой порядок определен пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом допускается, что фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, можно принять к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Таким образом, можно сделать вывод: затраты по приобретению объекта незавершенного строительства, а также стоимость строительно-монтажных работ по достройке учитываются в составе незавершенных капитальных вложений до подачи документов на государственную регистрацию права собственности и ввода в эксплуатацию здания.

Ввод актива в эксплуатацию

По окончании строительно-монтажных работ по достройке здания и после подачи документов на государственную регистрацию объекта недвижимости его ввод в эксплуатацию оформляется Актом о приеме-передаче здания (сооружения) – форма № ОС-1а. Форма акта утверждена постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Принятие к бухгалтерскому учету основного средства отражается по первоначальной стоимости следующими записями:

Дебет 01 субсчет «Фактически эксплуатируемые основные средства, право собственности по которым не зарегистрировано»
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– принято к учету эксплуатируемое основное средство, право собственности на которое не зарегистрировано.

4. Из журнала

11ноябрь2013

ВОПРОС – ОТВЕТ

Как учесть курсовые разницы при покупке «незавершенки»

В 2012 году был приобретен объект незавершенного строительства. Договор заключен в условных единицах. В бухгалтерском учете возникали курсовые разницы. В 2013 году реализуем этот объект. Формирует ли себестоимость данный вид расходов?

Отвечает
А.О. Здоровенко,
консультант по бухгалтерскому учету и налогообложению ООО «АЗъ – Консультант»

Нет, курсовые разницы, возникшие из-за пересчета суммы обязательства, выраженного в условных единицах, в рубли, не влияют на изменение стоимостиобъекта незавершенного строительства. Для целей бухгалтерского учета пересчет стоимости актива, выраженной в иностранной валюте, в рубли производится по курсу, действующему на дату совершения операции в иностранной валюте (п. 6 ПБУ 3/2006, утвержденного приказом Минфина России от 27 ноября 2006 г. № 154н). В дальнейшем пересчет стоимости актива не производится. Пересчитывается только величина обязательства по оплате приобретенного объекта (п. 710 ПБУ 3/2006).

В рассматриваемой ситуации курсовые разницы подлежат зачислению на финансовые результаты организации как прочие доходы или прочие расходы (п. 13 ПБУ 3/2006).

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка