Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Номер за пять минут

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
9 августа 8 просмотров

Может ли застройщик (ООО) многоквартирного дома, продавать квартиры, в строящемся доме по предварительному договору купли продажи если до этого продавал квартиры в этом же доме по ДДУ?

Да, можно.

Законодательство не устанавливает ограничений по продаже квартир не через договоры ДДУ, а путем заключения обычных договором купли-продажи недвижимости. Ведь статья 421 ГК РФ устанавливает свободу договора для сторон, которые вправе выбрать любой способ оформления взаимоотношений.

При этом нужно учесть, что предварительный договор купли-продажи недвижимости – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор (о передаче имущества) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Его цель состоит в том, чтобы:

Предварительный договор не порождает для сторон имущественных отношений, а направлен лишь на их возникновение в будущем. Сам договор является безвозмездным. Поэтому требовать на его основании аванс или предоплату от покупателя недвижимости застройщик не вправе – такой договор, вероятней всего, будет переквалифицирован судом в обычный договор купли-продажи.

Обоснование

Из рекомендации Виталия Перелыгина, эксперта ЮСС «Система Юрист», Александра Мартынова, начальника юридического отдела ОАО «Императорский фарфоровый завод», Александра Поротикова, кандидата юридических наук, судьи Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор

Конкретных случаев, в которых необходимо заключить предварительный договор, закон не устанавливает. Решение о том, прибегать к конструкции предварительного договора или нет, стороны принимают самостоятельно.

Задуматься о предварительном договоре стоит, когда стороны:

В такой ситуации имеет смысл проанализировать случаи, в которых на практике:

По итогам такого анализа сторонам нужно решить, что делать в их сложившейся ситуации – заключить предварительный договор или же уладить проблемы, мешающие совершить основную сделку, иным образом (например, путем переговоров).

Что такое предварительный договор и в чем его отличия от других договорных конструкций

Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор (о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Его цель состоит в том, чтобы:

  • зафиксировать намерения сторон заключить через определенный срок конкретный гражданско-правовой договор (купли-продажи, аренды, подряда и т. д.) и
  • получить возможность понудить к заключению такого договора, если сторона будет уклоняться от этого.
    • по каким-либо причинам не могут сразу заключить основной договор (купли-продажи, подряда, аренды и т. д.) и при этом
    • хотят получить гарантию того, что в будущем (после устранения имеющихся препятствий) основной договор между ними все же будет заключен.
    • чаще всего заключают предварительные договоры;
    • нет смысла заключать предварительный договор;
    • нельзя заключить предварительный договор.
  • зафиксировать намерения сторон заключить через определенный срок конкретный гражданско-правовой договор (купли-продажи, аренды, подряда и т. д.) и
  • получить возможность понудить к заключению такого договора, если сторона будет уклоняться от этого.

Предварительный договор относят к категории организационных договоров. Он не порождает для сторон имущественных отношений, а направлен лишь на их возникновение в будущем. Сам договор является безвозмездным.

В то же время его нельзя путать с другими организационными договорами, в частности с рамочными. Так, отличия предварительного договора от рамочного состоят в следующем.

1. Предварительный договор в любом случае должен предусматривать предмет основного договора(п. 3 ст. 429 ГК РФ). В отношении рамочного договора такого требования нет. Он может не содержать (и, как правило, не содержит) предмета будущих договоров. В связи с этим по предварительному договору можно заключить один основной договор (либо их определенное число) с конкретным предметом. На основании рамочного договора можно заключать неограниченное число договоров.

2. Если сторона предварительного договора нарушит обязанность заключить основной договор, контрагент сможет понудить ее это сделать в судебном порядке (п. 5 ст. 429 ГК РФ). В случае с рамочным договором обязать заключить будущий договор не удастся.

Нужно отличать предварительный договор и от опциона на заключение договора. Опцион направлен на «продажу» права требовать заключения будущего договора, а не на сам этот договор (п. 1 ст. 429.2 ГК РФ). Отсюда вытекает ряд других различий.

Когда стоит заключить предварительный договор

Предварительный договор обычно заключают в следующих случаях.

1. Требуется дополнительное время на согласование всех условий основного договора.

Так, стороны, желающие обезопасить себя от срыва основной сделки, могут заключить предварительный договор, когда:

  • процедура согласования отдельных условий основного договора (например, цены) занимает длительное время и (или)
  • отсутствует определенность в отношении некоторых условий основного договора (к примеру, до получения необходимых материалов подрядчик не может определить сроки выполнения работ).

2. Предмет основного договора еще не существует или не принадлежит стороне.

В большинстве случаев такое обстоятельство не мешает сторонам сразу заключить основной договор. В то же время ничто не запрещает воспользоваться и конструкцией предварительного договора.

Пример ситуации, когда при отсутствии права собственности на предмет основного договора стоит заключить предварительный договор

Стороны намерены заключить долгосрочный договор аренды недвижимости, однако арендодатель правом собственности на объект аренды еще не обладает.

Сам тот факт, что арендодателю не принадлежит право собственности, не мешает сразу заключить договор аренды. В большинстве случаев такой договор будет считаться действительным (п. 10абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; далее – постановление № 73). Однако велика вероятность того, что арендатор откажется заключать договор с арендодателем-несобственником в связи с серьезными рисками.Риски могут возникнуть и у самого арендодателя. А если даже стороны и оформят отношения, то договор не удастся зарегистрировать (в регистрации откажут по причине того, что арендодатель не подтвердил титул собственника). В результате договор аренды не будет считаться заключенным для третьих лиц (п. 3 ст. 433п. 2 ст. 651 ГК РФ). А это в свою очередь не будет отвечать интересам его сторон.

Чтобы избежать таких негативных последствий, имеет смысл вместо самого договора аренды заключить предварительный договор, содержащий условие о заключении договора аренды в будущем. Другими словами, стороны могут заранее договориться об обязанности оформить арендные отношения к тому моменту, когда арендодатель станет собственником объекта недвижимости (например, если он планирует приобрести этот объект в течение ближайших трех лет).

3. На момент заключения предварительного договора сторона по какой-либо причине не вправе заключить основной договор.

Причины могут быть самими разными. В частности, право стороны на заключение основного договора могут ограничивать:

  • имеющиеся обременения вещи, в отношении которой стороны намерены заключить основной договор;
  • условия договоров, заключенных с третьими лицами.

Пример ситуации, когда сделка с третьим лицом запрещает заключить основной договор

Производитель мобильных телефонов (принципал) заключил агентский договор, направленный на реализацию своей продукции. Стороны предусмотрели в договореусловие об эксклюзивности (ст. 1007 ГК РФ): «Принципал не вправе заключать с другими агентами агентские договоры, направленные на реализацию мобильных телефонов на территории Российской Федерации до 1 января 2018 года».

После этого (до 1 января 2018 года) принципал нашел для работы более подходящего агента. Однако заключить с ним агентский договор, аналогичный действующему, принципал не вправе. Если «выйти» из действующего агентского договора он также не может, то с подходящим агентом стоит заключить предварительный договор с обязанностью оформить агентские отношения после 1 января 2018 года.

Когда нет смысла заключать предварительный договор

Во многих случаях сторонам гораздо удобнее сразу заключить основной договор, чем прибегать к конструкции предварительного договора.

Дело в том, что большинство гражданско-правовых договоров являются консенсуальными. Это означает, что на момент их заключения не требуется:

  • передавать имущество, выполнять работы, оказывать услуги или вносить оплату;
  • обладать титулом собственника.

Так, закон позволяет заключить договор купли-продажи (поставки) имущества, которое еще не создано или не принадлежит продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Также в большинстве случаев разрешено заключить договор аренды, по которому арендодатель еще не является собственником арендуемого имущества (п. 10абз. 3 п. 11 постановления № 73). Правда,такой договор не всегда стоит заключать в отношении недвижимости.

Наконец, стороны могут согласовать удобные сроки исполнения обязательств в договорах подряда, возмездного оказания услуг, посреднических договорах и т. д.

Во всех перечисленных выше случаях заключать какой-либо отдельный договор, направленный на совершение основной сделки, смысла не имеет.

Кроме того, многие потребности практики, связанные с заключением в будущем договоров, можно решить с помощью конструкций рамочного договора (ст. 429.1 ГК РФ), опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) и опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ).

Когда нельзя заключить предварительный договор

Конструкция предварительного договора не применима к реальным договорам, то есть соглашениям, которые считаются заключенными с момента передачи определенного имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). К ним относится, в частности, договор займа: пока заимодавец не передаст заемщику деньги (иные вещи, определенные родовыми признаками), договор не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

<…>

Из рекомендации Виталия Перелыгина, эксперта ЮСС «Система Юрист», Александра Мартынова, начальника юридического отдела ОАО «Императорский фарфоровый завод», Александра Поротикова, кандидата юридических наук, судьи Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Что нужно проверить при заключении предварительного договора

Если стороны решили заключить предварительный договор, необходимо:

  • определить его форму;
  • согласовать все существенные условия.

Кроме того, есть категория условий, которые не обязательно, но все же крайне желательно предусмотреть. Они будут защищать интересы сторон и снизят риск последующих споров.

Также имеет смысл проанализировать:

  • стоит ли включать в договор какие-либо иные (дополнительные) условия;
  • не содержит ли соглашение положений, которые в предварительном договоре предусматривать нельзя.

Форма договора

Предварительный договор нужно заключить в той же форме, в которой требуется заключить основной договор. Если стороны нарушат это правило, предварительный договор будет считаться ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Между юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) договоры заключают в письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Следовательно, и для предварительных договоров необходимо ее соблюдать.

Кроме того, предварительный договор может требовать нотариального удостоверения. Нотариальную форму нужно соблюсти в каждом из следующих случаев:

  • закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для основного договора (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ);
  • стороны предусмотрели, что предварительный и (или) основной договор необходимо удостоверить у нотариуса (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать предварительный договор

Нет, не нужно.

Для некоторых договоров закон предусматривает требование об обязательной госрегистрации (ст. 164 ГК РФ). Однако это не является формой договора.

Вместе с тем, предварительный договор необходимо заключить именно в форме (а не по правилам) основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, невозможна ситуация, когда предварительный договор требовалось бы зарегистрировать на основании пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Каких-либо положений, посвященных регистрации самого предварительного договора (независимо от формы основного договора), закон не содержит. В частности, «Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания... не является... сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса РФ» (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).

Название и стороны договора

Соглашение лучше всего озаглавить как «Предварительный договор». Это сразу будет свидетельствовать об организационном характере договора (правда, в случае спора суд все равно будет руководствоваться его содержанием, а не наименованием).

При этом стороны по своему усмотрению могут:

  • включить в название указание на основной договор («Предварительный договор купли-продажи», «Предварительный договор аренды» и т. д.);
  • не добавлять в название никаких дополнительных слов (то, в отношении какого договора стороны заключают предварительный договор, будет понятно из его содержания).

Стороны предварительного договора не имеют специального наименования. Как правило, их именуют в соответствии с содержанием основного договора («Арендодатель и Арендатор», «Поставщик и Покупатель» и т. д.).

Обязательные условия

При заключении предварительного договора необходимо согласовать все существенные его условия. Если этого не сделать, договор будет считаться незаключенным (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

К числу существенных относятся следующие положения.

1. Предмет предварительного договора.

Такое условие складывается из двух элементов:

  • указание на заключение основного договора;
  • предмет основного договора.

Обоснование

Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предварительный договор всегда направлен на заключение в будущем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это его предмет.

В свою очередь «...условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить» (определение Верховного суда РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21).

Чтобы определить предмет предварительного договора, необходимо согласовать предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Если этого не сделать (например, если просто предусмотреть, что стороны заключают предварительный договор некоего договора аренды с арендной платой 50 тыс. руб.), то предварительный договор будет считаться незаключенным.

Предмет основного договора нужно формулировать по правилам, применяемым к конкретному будущему договору. Другими словами, сторонам нужно руководствоваться теми правилами, которые бы действовали, если бы стороны сразу заключали основной договор.

Например, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать все сведения, необходимые для идентификации арендуемого объекта (в частности, адрес, кадастровый номер, площадь, экспликацию). В предварительном договоре купли-продажи (поставки) необходимоопределить товар, в предварительном договоре подряда – виды работ с учетом их специфики.

Пример формулировки предмета предварительного договора

«По настоящему договору Стороны обязуются заключить в срок, предусмотренный данным договором, договор аренды нежилого помещения (далее – Основной договор), согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору право пользования нежилым помещением по адресу г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, 3 этаж, помещение № 17, кадастровый номер 16:50:110803:2476, общей площадью 22 кв. м. Границы арендуемого помещения определены в экспликации (приложение 1 к настоящему договору)».

2. Условия, по которым, как заявила одна из сторон, должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Такие условия могут касаться исполнения:

Сторона, считающая необходимым согласовать в предварительном договоре определенное условие, должна заранее заявить другой стороне о том, что она считает обязательным:

  • достигнуть договоренности по условию предварительного договора (например, о сроке для совершения основной сделки) либо основного договора (к примеру, о сроке аренды) и
  • включить эту договоренность в предварительный договор.

В таком случае условие будет считаться существенным.

Условия, которые стоит предусмотреть

Сторонам достаточно согласовать только существенные условия предварительного договора. В этом случае договор будет считаться заключенным и действительным. Однако он не будет в полной мере защищать интересы сторон. Чтобы снизить риск возможных споров, связанных с заключением основного договора, в предварительном договоре желательно предусмотреть следующие положения.

1. Иные условия основного договора (помимо предмета) или некоторые из них.

С 1 июня 2015 года предусматривать все существенные условия основного договора в предварительном договоре не обязательно (п. 3 ст. 429 ГК РФподп. «а» п. 72 ст. 1, ч. 1 ст. 2Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ). Ранее (до 1 июня) сторонам требовалось согласовывать не только предмет, но и остальные существенные условия основного договора, указанные в законе. Зачастую это было весьма проблематично, а порой и бессмысленно.

Обоснование

Нередко стороны не могли заранее согласовать все существенные условия основного договора в силу объективных причин (например, в силу состояния рынка определенного товара).

Кроме того, возникал вопрос о практической необходимости такой договорной модели: если стороны могут согласовать все существенные условия договора на этапе заключения предварительного договора, то им, как правило, ничто не мешает сразу заключить основной договор.

Однако сторонам все же имеет смысл согласовать существенные условия основного договора (или хотя бы некоторые из них) на стадии заключения предварительного договора (если это возможно). Например, условие об арендной плате по договору аренды недвижимости, срок выполнения работы по договору подряда, способы использования объекта интеллектуальной собственности по лицензионному договору.

Не помешает это сделать и для иных (обычных и случайных) условий основного договора. К примеру, можно предусмотреть неустойку за нарушение обязательства по оплате.

Если стороны не согласуют положения основного договора в предварительном договоре, то возрастет риск последующих споров, связанных с формулировкой таких условий. Кроме того, если между сторонами возникнет спор о понуждении к заключению основного договора, условия соглашения будет определять суд (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). Причем до конца не ясно, чем именно он будет руководствоваться при этом.

Обоснование

До 1 июня 2015 года вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, суд должен был решать с учетом конкретных обстоятельств дела (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Так, суд был не вправе рассматривать спор при наличии, например, следующих обстоятельств:

  • предварительный договор не содержал условия о конкретной цене основного договора;
  • сторона потребовала указать в основном договоре цену, определенную не вобщем, а ином порядке;
  • другая сторона возразила против включения условия о такой цене.

Однако раньше стороны были обязаны согласовывать в предварительном договоревсе существенные условия основного договора. Поэтому судебный спор мог возникнуть по поводу включения в основной договор только обычных и случайных условий.

Теперь же из числа существенных условий, которые закон устанавливает для основного договора, в предварительном договоре достаточно предусмотреть лишь предмет. Другие условия (в т. ч. существенные) в случае спора определяет суд (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). Официальных разъяснений о том, чем именно он должен руководствоваться при этом, пока нет.

2. Срок для заключения основного договора.

Если стороны не установят срок, в течение которого они должны заключить основной договор, то сделать это нужно в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Годичный срок может не отвечать интересам сторон. Например, арендодатель не успеет получить право собственности на недвижимое имущество и в связи с этим арендатор не сможет заключить договор аренды с собственником недвижимости.

Если стороны намерены заключить основной договор в иной временной промежуток (а не в течение года), то в предварительном договоре нужно согласовать условие о сроке.

Оптимальный вариант – указать конкретную дату, до наступления которой стороны должны заключить основной договор.

Пример формулировки условия о сроке для заключения основного договора. Срок истекает в конкретный день

«Стороны обязуются заключить Основной договор до 25 февраля 2018 года включительно».

Можно воспользоваться и другим вариантом – указать промежуток времени начиная с момента заключения предварительного договора. Однако при этом нужно учитывать, что тогда между сторонами может возникнуть неопределенность в отношении того, с какого дня договор начинает действовать (например, если стороны заключают его путем обмена письмами). Если будут такие разногласия, то возникнет и спор о том, когда необходимо заключить основной договор.

Пример формулировки условия о сроке для заключения основного договора. Срок исчисляется с момента заключения предварительного договора

«Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора».

Кроме того, ничто не запрещает установить обязанность заключить основной договор в конкретный день (т. е. не раньше и не позже определенной даты).

Однако не стоит связывать срок для заключения основного договора с теми или иными действиями, которые стороны должны совершить во исполнение предварительного договора. Например, вопределении от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173 Верховный суд РФ указал:

  • «условием о сроке заключения основного договора не является... срок, в течение которого истец была вправе подтвердить свою платежеспособность путем предъявления векселей»;
  • «Указание... на исполнение покупателем своих обязанностей в срок не позднее двух месяцев с момента получения уведомления о наличии права собственности продавца на квартиру также не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора»;
  • «Не является таким условием и предусмотренный... срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку с ним предварительный договор никак не связывает заключение основного договора».

Такие условия, несмотря на появление в Гражданском кодексе РФ новой статьи 327.1, являются довольно рискованными. Практика ее применения к предварительному договору еще не устоялась. Суды со ссылкой на изложенную выше позицию Верховного суда РФ могут прийти к выводу о несогласованности срока и применить общее правило о годичном сроке.

Условия, которые можно предусмотреть

По своему усмотрению стороны могут согласовать следующие условия.

1. Способы обеспечения исполнения обязательств.

Чаще всего из таких способов в предварительном договоре предусматривают неустойку. Так, по мнению Президиума ВАС РФ, «гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором» (постановления от 12 февраля 2013 г. № 13585/12от 8 апреля 2014 г. № 16973/13).

Неустойку можно предусмотреть:

  • за неисполнение обязанности по заключению основного договора (т. е. на случай, когда сторона отказалась совершить основную сделку);
  • за нарушение срока для заключения основного договора (на случай, когда сторона согласилась заключить договор, но сделала это после истечения установленного срока).

Пример формулировки условия о неустойке за неисполнение обязанности по заключению основного договора

«Если сторона настоящего договора не исполнит обязанность по заключению Основного договора (откажется заключать Основной договор), она уплачивает другой стороне неустойку (штраф) в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб.».

Пример формулировки условия о неустойке за нарушение срока для заключения основного договора

«В случае нарушения срока для заключения Основного договора, предусмотренного в пункте 1.3 настоящего договора, сторона, допустившая нарушение, выплачивает другой стороне неустойку в размере 1000 (Одна тысяча) руб. за каждый день просрочки».

Реже используют другие способы обеспечения.

Так, можно предусмотреть условие об обеспечительном платеже в отношении обязательств (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ):

  • по выплате неустойки (на случай, если она установлена в договоре и наступят основания для ее выплаты);
  • по возмещению убытков (если сторона нарушит обязательство по заключению основного договора).

С 1 июня 2015 года исполнение обязательства по заключению основного договора разрешено обеспечивать задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Обоснование

Ранее (до 1 июня 2015 года) в судебной практике существовало две позиции по вопросу о том, можно ли обеспечивать исполнение по предварительному договору путем задатка.

Верховный суд РФ придерживался следующей позиции: «Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора» (определение от 13 ноября 2012 г. № 11-КГ12-20, см. также более ранние определения от 10 марта 2009 г. № 48-В08-19от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5).

Президиум ВАС РФ занял противоположную позицию: «...задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору...» (постановление от 19 января 2010 г. № 13331/09).

Неопределенность устранил Закон № 42-ФЗ. Он внес в Гражданский кодекс РФ следующее уточнение: «Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором» (п. 47 ст. 1 Закона № 42-ФЗ). Такое нововведение вступило в силу с 1 июня 2015 года (ч. 1 ст. 2 Закона № 42-ФЗ).

2. Порядок направления предложений о заключении основного договора.

После заключения предварительного договора хотя бы одна из сторон, скорее всего, направит в адрес другой стороны предложение совершить основную сделку. Если ни одна из них этого не сделает и стороны не заключат основной договор в установленный срок, обязательства по предварительному договору прекратятся (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Чтобы заранее обезопасить себя от вопросов о том, направила ли сторона предложение надлежащим образом, в предварительном договоре можно установить порядок направления предложений.

Например, можно предусмотреть, что стороне достаточно проинформировать контрагента по e-mail о готовности заключить основной договор. Это и будет считаться предложением совершить основную сделку.

Если стороны не конкретизируют такой порядок, то предложение потребуется направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Условия, которые нельзя предусмотреть

Стороны не вправе установить обязанность исполнить те или иные обязательства по основному договору до его заключения.

Так, предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главная обязанность сторон – заключить основной договор. Устанавливать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12).

В частности, нельзя предусмотреть обязанности:

  • передать товар;
  • выполнить работы;
  • оказать услуги;
  • внести оплату (предоплату).

Если предварительный договор будет обязывать стороны исполнить хотя бы одну из этих обязанностей до заключения основного договора, то в случае спора суд может:

  • признать условие о таких обязанностях недействительным либо
  • переквалифицировать предварительный договор в основной, то есть решить спор исходя из того, что стороны уже совершили основную сделку.

К примеру, предварительный договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если стороны:

  • назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего недвижимого имущества», но
  • установят в нем обязанность приобретателя уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора.

Такой вывод приведен в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

<…>

Из рекомендации Юлии Копеевой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Виктории Петровой, кандидата юридических наук, доцента, судьи ФАС Московского округа, Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы

На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимостииными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке.

Совет

Продавцу недвижимости выгоднее настаивать на получении аванса, а не задатка.

  • 1. Аванс

В случае аванса по предварительному договору, если основной договор не будет заключен, продавец просто вернет деньги (аванс) покупателю.

  • 2. Задаток

В ситуации, когда задатком обеспечен предварительный договор, покупатель сможет обратиться в суд (в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора) с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Обычно продавец настаивает на авансе вместо задатка, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка