Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Номер за пять минут

Подписка
Срочно заберите все!
№24
24 августа 1 просмотр

Организация-застройщик начинает строительство многоквартирного дома, есть инвестор, юридическое лицо, который готов стать единственным участником долевого строительства. Но договоры долевого участия в строительстве жилых домов (далее ДДУ) возможно заключать только после получения разрешения на строительство объекта. Для получения разрешения на строительство, Застройщику необходимо произвести подготовительные работы (оформление земельного участка, градостроительный план, проектная документация, экспертиза и т.д.), которые требуют значительных затрат денежных средств. После заключения ДДУ сумма таких затрат включается в их стоимость вместе с услугами застройщика. Услуги Застройщика, оказанные в рамках исполнения ДДУ, не облагаются НДС. В период проведения подготовительных работ у Застройщика не производится начисление дохода, а также отсутствует источник для оплаты подготовительных работ. Привлечение средств дольщика посредством заключения договора займа не рассматривается, т.к. по займу необходимо начислять проценты, сумма которых увеличивает себестоимость жилого дома. На период до получения разрешения на строительство предлагается заключение с будущим дольщиком либо договора инвестирования, либо предварительного договора купли-продажи будущей жилой недвижимости, с последующим их расторжением и заключением ДДУ.Вопрос: Прошу Вас помочь определить, возникают ли какие-либо налоговые риски у Застройщика: может ли ИФНС признать для Застройщика начисление дохода в периоде выполнения подготовительных работ до заключения ДДУ и доначислить налог на прибыль и НДС в случае заключения договора инвестирования и в случае заключения предварительного договора купли-продажи?

Согласно постановлению ВАС №54 инвестиционные договора делятся на три категории:

  1. договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (глава 30 «Купля-продажа»);
  2. договор подряда (глава 37 «Подряд»);
  3. договор простого товарищества (глава 55 «Простое товарищество») и т. д.

При этом по договору купли-продажи будущей недвижимости, полученные средства рассматриваются как аванс. Соответственно, если речь идет только о жилых помещениях и если застройщик строит подрядным способом, то полученные средства не облагаются НДС, так как реализация жилых помещений НДС не облагается, а при методе начисления аванс не учитывается в составе выручки.
Если же застройщик строит собственными силами, то он будет считаться подрядчиком, соответственно, полученный аванс будет облагаться НДС как аванс за выполненные работы, исход, а аванс – доходом также при методе начисления не учитывается в составе выручки.

При этом, следует иметь ввиду, что если Вы заключите сначала договор купли-продажи будущей недвижимости или подряда или иной договор, а после его аннулируете и заключите договор долевого участия, то это даст налоговой право по суду доказать фиктивность заключения первого договора и признать его притворным, прикрывшим беспроцентный договор займа. Пленум 53 о необоснованной налоговой выгоде также указал на то, что сделки должны рассматриваться для целей налогообложения исходя из реального содержания с учетом возможной переквалификации судом.

Таким образом, лучше все-таки оформить займ сразу, иначе налоговая сможет переквалифицировать Ваш договор по суду впоследствии со всеми вытекающими последствиями.

Обоснование

1. Из статьи

Журнал «Учет в строительстве» №10, октябрь 2011

Инвестиционные договоры: изменения в квалификации

В постановлении ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 излагается новый подход к квалификации так называемых инвестиционных договоров (контрактов). Речь идет о договорах, согласно условиям которых финансирующая строительство сторона получает по его окончании право собственности на построенный объект или его часть. В чем суть изменений?

Различия существенны

Ранее арбитражные суды квалифицировали подобные сделки как самостоятельную разновидность договоров. В результате такой квалификации в бухгалтерском и налоговом учете сложилась следующая практика. Средства, полученные застройщиком от инвесторов, не расценивались как авансы, полученные в счет будущего выполнения работ или продажи товаров, а подлежали учету как целевые поступления для целей налогового учета и как расчеты с разными кредиторами в бухгалтерском учете.

Новый подход к квалификации инвестиционных договоров, озвученный Пленумом ВАС РФ, состоит в том, что такие сделки можно квалифицировать как разновидность следующих сделок, предусмотренных Гражданским кодексом РФ:

  1. договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (глава 30 «Купля-продажа»);
  2. договор подряда (глава 37 «Подряд»);
  3. договор простого товарищества (глава 55 «Простое товарищество») и т. д.

Итак, что же это означает для всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности? Теперь все будет зависеть от квалификации инвестиционного договора.

По всей видимости, в подавляющем большинстве случаев инвестиционный договор станет квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи в том случае, если в нем не будут присутствовать признаки подрядных отношений или договора простого товарищества.

Характерные признаки инвестиционных договоров

Рассмотрим основные признаки, которые могут свидетельствовать о наличии тех или иных отношений.

Договор подряда
Основным признаком договора подряда является то, что одна сторона (заказчик, он же в данном случае застройщик), имеющая право на земельный участок, предоставляет этот земельный участок другой стороне (подрядчику), которая обязуется построить на нем предусмотренное проектом здание (сооружение). Заказчик со своей стороны обязан принять результат выполненных подрядчиком работ и оплатить обусловленную договором цену.

Инвестиционный характер такой договор приобретает в том случае, если подрядчик по окончании работ получает в качестве их оплаты помещения в построенном объекте.

Тогда, в силу того что инвестиционные отношения в рамках капитального строительства будут рассматриваться как купля-продажа будущей недвижимой вещи, указанный договор подряда будет квалифицирован как смешанный договор, имеющий признаки договора подряда и договора купли-продажи.

Простое товарищество
По договору простого товарищества каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, производит работы, поставляет строительные материалы и т. д.) для достижения общей цели, а именно для создания объекта недвижимости. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219Гражданского кодекса РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

Поэтому внесение застройщиком в качестве вклада в простое товарищество земельного участка (с возникновением общей долевой собственности на этот учас ток у всех товарищей) или права аренды на него (с появлением множества лиц на стороне арендатора) признается ключевым условием исполнения договора простого товарищества.

Договор купли-продажи
Во всех остальных случаях инвестиционные договоры, предметом которых является привлечение застройщиком денежных и иных средств для строительства здания (сооружения) с обязательством передачи в собственность инвестора построенного объекта (его части), следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимо отметить, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора.

Напомним, что средства, которые получены продавцом в счет будущей поставки товара, включаются в налоговую базу по НДС на день их получения.

Это касается товара, реализация которого облагается налогом на добавленную стоимость. В капитальном строительстве это прежде всего нежилые помещения, гаражи, а также машино-места.

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ, ВАС РФ ОТ 12.10.2006 № 53

«3. Налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).

<…>


8. При изменении юридической квалификации гражданско-правовых сделок (пункт 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации) судам следует учитывать, что сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мнимые и притворные сделки (статья 170 ГК РФ) являются недействительными независимо от признания их таковыми судом в силу положений статьи 166 ГК РФ

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка