Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
19 марта 2013 46 просмотров

В 2011 г. я купила недвижимое имущество по договору долевого участия в РФ и продала ее 2012 г. При заполнении декларации 3НДФЛ рассчитываю налоговую базу (доходы минус документально подтвержденные расходы). Вопрос: может ли входить в состав расходов юридические услуги на покупку и продажу недвижимого имущества по договору долевого участия. Какие документы надо предоставить в налоговую инспекцию от этой юридической компании? Второй вопрос: изменился ли имущественный вычет при продаже недвижимого имущества или он остался прежним 1 млн.рублей?

 Ответ на Ваш вопрос зависит от того, какие активы реализует физическое лицо:

– имущественное право требования от застройщика своей квартиры (переуступка права требования на строительство объекта);
или
– готовый объект недвижимости.
В отношении второго вида активов необходимо отметить следующее. В зависимости от вида имущества максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в абзаце 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Вычет по недвижимому имуществу не увеличивался.
Если гражданин выбрал расчет НДФЛ по налогооблагаемой базе, исчисленной с разницы между доходами и расходами по сделке от реализации объекта, то следует указать, что уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68). Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются в том числе и риелторские (юридические услуги). Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. То есть должен быть договор с юридической компанией. Кассовый чек или ПКО об оплате соответствующих услуг, акт оказанных услуг. Обратите внимание, что сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода.

В отношении первого вида актива необходимо указать следующее. Участие физического лица в долевом строительстве приводит к возникновению права требования к застройщику, которое является имущественным правом. В соответствии с положениями пунктом 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ имущественные права не относятся к имуществу, и, следовательно, имущественный налоговый вычет в полной сумме дохода или в размере 1 млн. руб. к доходам от продажи имущественных прав не применяется независимо от давности приобретения таких прав. В то же время при реализации уступки права требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму таких доходов на сумму расходов, связанных с получением этих доходов. Заявляет такое уменьшение налогоплательщик при подаче налоговой декларации в соответствии с положениями статьи 229 Налогового кодекса РФ. В этом случае необходимо предоставить договора приобретения (участия в долевом строительстве) и реализации имущественного права. Расписки в получении денежных средств, ПКО и кассовые чеки на первоначальную оплату доли в строящимся объекте.

Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендациях «Системы Главбух»

Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества

Как уменьшить доходы

Если доход человека (резидента) от продажи имущества облагается по ставке 13 процентов, то он вправе уменьшить его сумму двумя способами:*

Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества, по одному и тому же объекту нельзя. Такие разъяснения содержатся вписьме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174.*

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с их получением. Уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– риелторские услуги (письма Минфина России от 16 февраля 2011 г. № 03-04-05/9-84, от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434);
– расходы на ремонт имущества, приобретенного без отделки (письмо Минфина России от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434).

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.*

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.

<…>

Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы по его приобретению, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:*

  • документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);
  • документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
  • документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы по получению доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.).

Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 1 и пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Ольга Краснова

главный редактор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка