Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в расчетах зарплаты и пособий

Подписка
Срочно заберите все!
№24
25 марта 2013 31 просмотр

Вопрос №193885.Если заключить дополнительное инвестиционное соглашение и указать, что исполнитель получит за строительство узлов вознаграждение в видеопределенного количества узлов связи, инвестиционное соглашение будет иметь инвестиционный характер?

Уважаемая Фарида Нуртдиновна!

В ответ на Ваш вопрос от 25.03.2013г.

сообщаем следующее: В пункте 4 постановления № 54 Пленум ВАС РФ указал на отсутствие в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости такой правовой конструкции, как инвестиционные договоры. Судам при рассмотрении дел предписано определять правовую природу спорных отношений, вытекающих из инвестиционных договоров, и квалифицировать их с применением конкретных норм Гражданского кодекса – о подряде, купле-продаже, простом товариществе. Если договор нельзя отнести ни к одной из известных конструкций, судам рекомендовано квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимости.

То есть, по сути, такое понятие как «инвестиционный договор» вообще не предусмотрено ГК РФ.

В Вашем случае фактически сложились отношения строительного подряда.

В связи с чем, условие о том, что исполнитель получит за строительство вознаграждение в виде определенного количества узлов связи, является правомерным и не противоречит нормам ГК РФ, поскольку ГК РФ позволяет выплачивать исполнителю вознаграждение в любой форме, в том числе и путем предоставления части построенного объекта.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

Споры из договоров о будущей недвижимости. Как изменились возможности инвесторов

В этой статье:
Зачем подрядчику договор долевого участия в строительстве
Чем заменить привычный договор инвестирования
Какие иски инвесторов теперь не сработают в суде

Прошел почти год с момента принятия Пленумом ВАС РФ постановления от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее –постановление № 54). Его принятие значительно повлияло на работу компаний, инвестирующих в строительство. Юристам пришлось адаптироваться к новым правилам, учитывать новую судебную практику, искать новые способы оформления отношений в сфере финансирования строительства, так как некоторые старые, сложившиеся конструкции больше не дают прежних гарантий.

Договор подряда с условием об оплате работ путем передачи помещений

Зачастую договоры подряда предусматривают в качестве оплаты за строительные работы передачу подрядчику помещений в возведенном здании. Пленум ВАС РФ определил, что договор с таким условием нужно квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54). Это значит, что продавца (заказчика, застройщика) нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Требовать от продавца передачи недвижимой вещи можно, только если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец по договору и право собственности продавца на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП (абз. 6 п. 5 постановления № 54).

Подрядчику невыгодно постановление № 54. Если условия для требования передачи объекта недвижимости не соблюдены (например, объект построен, но право собственности за продавцом еще не зарегистрировано или объект передан другому лицу), то Пленум ВАС РФ предлагает покупателю (подрядчику) требовать возврата денег и уплаты процентов на эту сумму (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Но, учитывая, что встречное обязательство подрядчика состояло не в уплате денег, а в выполнении строительных работ, по сути, это означает, что он может требовать возмещения своих затрат на строительство. Однако это не всегда соответствует экономическим интересам подрядчика.

Во-первых, у заказчика могут отсутствовать денежные средства. Зачастую именно с этим риском и связано условие об оплате работ путем передачи недвижимости. Значит, подрядчику придется ждать, когда заказчик начнет получать деньги от других покупателей.

Во-вторых, подрядчик обычно рассчитывает на то, что за счет роста рыночных цен на недвижимость стоимость помещения, которое он получает в качестве платы за работы, через некоторое время превысит его фактические затраты на строительство. Казалось бы, на этот случай есть правило о том, что покупатель будущей недвижимости может требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества по договору купли-продажи и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Но проблема в том, что рыночная стоимость объекта будет определяться на момент рассмотрения спора, а не на тот момент, в который подрядчик намеревался реализовать имущество. К тому же цена будет определяться на основании данных оценщика, которые могут отличаться от реальной стоимости имущества.

В-третьих, далеко не всегда можно точно определить размер реально понесенных расходов на строительство. Реалии таковы, что в договоре подряда и актах к нему (в том числе в формах КС-1, КС-2) размер фактически понесенных подрядчиком расходов зачастую отражается не полностью. Разумеется, не указанные в документах расходы суд при рассмотрении спора учитывать не будет.

Выход: договор долевого участия в строительстве. Для обеспечения интересов подрядчика, по мнению автора, можно включать в договор строительного подряда условие о встречном обязательстве заказчика заключить с подрядчиком договор долевого участия в строительстве. Разумеется, это возможно при условии, что строительство ведется в рамках Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости <…>» (далее – закон № 214). При таком варианте в договор подряда включаются элементы предварительного договора. При заключении основного договора о долевом участии в строительстве долг заказчика по оплате подрядных работ должен быть зачтен в счет обязательства подрядчка-дольщика по внесению оплаты за приобретаемый объект.

В пункте 11 постановления № 54 есть оговорка о том, что его действие (за исключением абзаца 2 пункта 4) не распространяется на отношения по долевому строительству. Поэтому при такой конструкции договора у подрядчика будет законная возможность понудить заказчика к заключению договора долевого участия в строительстве, в том числе в судебном порядке, и к его последующей регистрации в ЕГРП. Дальше при необходимости подрядчик сможет уступить свои права по договору долевого участия в строительстве за реальную стоимость помещения (ст. 11 закона № 214-ФЗ).

Судьба инвестиционных договоров

В пункте 4 постановления № 54 Пленум ВАС РФ указал на отсутствие в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости такой правовой конструкции, как инвестиционные договоры. Судам при рассмотрении дел предписано определять правовую природу спорных отношений, вытекающих из инвестиционных договоров, и квалифицировать их с применением конкретных норм Гражданского кодекса – о подряде, купле-продаже, простом товариществе. Если договор нельзя отнести ни к одной из известных конструкций, судам рекомендовано квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Цитируем документ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях  не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абз. 2 п. 4 постановления № 54).

Поясним, что это меняет. Раньше на основании договоров, названных инвестиционными, и ссылаясь на статью 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также статью 5 и пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», инвесторы могли подать иск о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. Такие иски, как правило, удовлетворялись (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.11 по делу № А45-12862/2010ФАС Московского округа от 03.02.11 по делу № А41-4251/09). Это позволяло, например, оформить право собственности, не дожидаясь окончания затянувшегося строительства и продать свою долю третьему лицу или признать за собой право собственности, если недобросовестный застройщик зарегистрировал объект целиком на себя либо передал третьим лицам.

Теперь же инвестиционный договор (точнее, договор купли-продажи будущей вещи, как судам предписано его квалифицировать) не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5 постановления № 54).

Минимизация рисков. В этой ситуации инвесторам вместо привычного инвестиционного договора тоже лучше оформлять взаимоотношения с застройщиком договором долевого участия в строительстве. Этот договор не поможет избежать применения абзаца 2 пункта 4 постановления № 54 (правила о том, что лица, финансирующие строительство, не могут требовать признания за собой права собственности на возводимую за их счет недвижимость). Конкретно это правило распространяется и на договоры о долевом участии в строительстве (абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому участник долевого строительства не может на основании этого договора, например, потребовать признания за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (см. постановления ФАС Московского округа от 19.12.11 по делу № А40-150035/10-60-941ФАС Уральского округа от 08.02.12 по делу № Ф09-9464/11определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-2430/12).

Однако договор долевого участия в строительстве все равно предоставляет компании-инвестору больше гарантий, чем иная конструкция. С момента госрегистрации договоров долевого участия у дольщиков в залоге находится земельный участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, этот объект тоже считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 12ст. 13 закона № 214-ФЗ). Кроме того, у застройщика нет возможности зарегистрировать законченный строительством объект на себя – право собственности сразу регистрируют дольщики (ст. 16 закона № 214-ФЗ).

Е. Лебедева

управляющий партнер юридического центра «МЕГАПОЛИС Лигал»

Журнал «Юрист компании», №5, май 2012

25.03.2013г.

С уважением,

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Главбух» Наталья Колосова

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка