Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как без ошибок выдать декабрьскую зарплату до Нового года

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 марта 2013 237 просмотров

У физического лица есть в собственности нежилое помещение, находящееся в собственности менее трех лет. В свидетельстве на право собственности указано- административное здание. Физическое лицо продает это здание МУПу. И тут же покупает у МУПа другое здание под магазин. Какие налоги нужно заплатить физическому лицу по этим сделкам и какие вычеты можно применить, чтоб уменьшить налоги?

Имущество, находящееся в собственности человека, менее тех лет облагается НДФЛ. Платить НДФЛ с дохода от реализации имущества, принадлежащего ему на праве собственности, физическому лицу необходимо самостоятельно.

При продаже имущества: сумма имущественного налогового вычета зависит от вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.), но не зависит от того, кому оно продается. Административное здание признается иным имуществом, вычет, по которому, может быть не более 250 000 руб. за год.

По общему правилу человек считается плательщиком налога на имущество физических лиц с момента госрегистрации права собственности на объект недвижимости.

При покупке имущества: административные здания к жилым помещениям не относятся. Поэтому имущественный вычет при их покупке не предоставляется.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1.Рекомендация: Кто должен платить НДФЛ

Доходы, полученные человеком в денежной или натуральной форме, могут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) (абз. 1 ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ).

Как правило, НДФЛ из дохода удерживает и перечисляет в бюджет налоговый агент (ст. 226 НК РФ). Но в некоторых случаях человек должен сделать это сам.*

Чтобы узнать, нужно ли заплатить НДФЛ в бюджет самостоятельно (или проверить, правомерно ли удержал его налоговый агент), необходимо определить:

свой статус (резидент или нерезидент);

наличие льготы по уплате НДФЛ;

кто обязан перечислить налог в бюджет налоговый агент или сам человек.

Большинство граждан России являются налоговыми резидентами. Если человек часто выезжает за границу (либо приехал в Россию недавно), он может быть нерезидентом. Подробнее о том, как определить свой налоговый статус, см. Как определить статус человека (резидент или нерезидент) в целях НДФЛ.

Какие доходы облагаются НДФЛ

Резиденты должны платить НДФЛ с доходов:*

полученных от источников в России (организаций и людей, в т. ч. предпринимателей, находящихся в России);

полученных от источников за пределами России (организаций и людей, в т. ч. предпринимателей, находящихся за пределами России).

Такой порядок установлен статьей 209 и абзацем 10 пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ.

Нерезиденты должны платить НДФЛ только с доходов, полученных от источников в России (ст. 209 и абз. 10 п. 2 ст. 11 НК РФ).Перечень доходов, полученных от источников в России, приведен в таблице (п. 1 ст. 208 НК РФ).

Перечень доходов, полученных от источников за пределами России, приведен в таблице (п. 3 ст. 208 НК РФ).

Не облагаемые НДФЛ доходы

Некоторые виды доходов, полученных резидентами и нерезидентами, могут быть освобождены от НДФЛ.

НДФЛ не облагаются, например, следующие виды доходов.

1.Различные компенсационные, социальные и бюджетные выплаты, установленные законодательством, в частности:

пенсии (п. 2 ст. 217 НК РФ);

суммы возмещения вреда от увечья или иного повреждения здоровья (п. 3 ст. 217 НК РФ). К таким компенсациям, в частности, относятся и суммы возмещения морального вреда, выплаченные по решению суда (письмо Минфина России от 28 августа 2012 г. № 03-04-05/6-1009);

выплаты, связанные с гибелью военнослужащих и госслужащих при исполнении служебных обязанностей (п. 3 ст. 217 НК РФ);

вознаграждение за сданную кровь, материнское молоко и иную помощь (п. 4 ст. 217 НК РФ);

полученные алименты (п. 5 ст. 217 НК РФ);

единовременные выплаты (в т. ч. в виде материальной помощи), полученные в связи со стихийным бедствием, террористическим актом (абз. 1, 2 п. 8 ст. 217 НК РФ);

единовременные выплаты (в т. ч. в виде материальной помощи) работодателя в пользу сотрудника в связи со смертью члена его семьи (в пользу членов семьи умершего сотрудника) (абз. 1, 3 п. 8 ст. 217 НК РФ);

единовременные выплаты (в т. ч. в виде материальной помощи), полученные при рождении (усыновлении) ребенка, если они были осуществлены работодателем в течение первого года после рождения (усыновления), но не более 50 тыс. руб. на каждого ребенка (абз. 1, 7 п. 8 ст. 217 НК РФ);

выплаты на приобретение и строительство жилья, полученные из бюджетов Российской Федерации (например, по программе «Помощь молодым семьям») (п. 36 ст. 217 НК РФ);

взносы на софинансирование пенсионных накоплений, перечисленные государством или работодателем (за счет его собственных средств) на индивидуальный лицевой счет человека в Пенсионном фонде РФ (п. 38 и 39 ст. 217 НК РФ);

компенсация части родительской платы за обучение ребенка в государственных и муниципальных дошкольных образовательных учреждениях (п. 42 ст. 217 НК РФ);

суммы пенсионных накоплений как в государственном, так и негосударственном пенсионном фонде, полученные наследниками умершего застрахованного лица (п. 48 ст. 217 НК РФ). Наследуемые пенсионные накопления в негосударственном пенсионном фонде не облагаются НДФЛ с 1 января 2011 года (п. 3 ст. 5 Закона от 21 ноября 2011 г. № 330-ФЗ);

адресная социальная помощь, выплаченная из бюджетных средств (абз. 5 п. 8 ст. 217 НК РФ);

средства материнского (семейного) капитала, а также дополнительные выплаты в поддержку семей с детьми, установленные региональными и муниципальными актами в соответствии с Законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ (п. 34 ст. 217 НК РФ).

Примером выплаты в поддержку семей, имеющих детей, установленной региональным законодательством, является региональный материнский капитал (см., например, ст. 3 Закона Республики Алтай от 8 июля 2011 г. № 44-РЗ). Такие выплаты включены в состав не облагаемых НДФЛ доходов с 1 января 2009 года (п. 1 ст. 1 и п. 4 ст. 3 Закона от 29 ноября 2012 г. № 205-ФЗ, письмо Минфина России от 20 декабря 2012 г. № 03-04-06/4-355). До внесения этих изменений средства материнского капитала, выплаченные за счет региональных бюджетов, облагались НДФЛ (письмо Минфина России от 17 сентября 2012 г. № 03-04-06/6-280). Поэтому если человек получил региональный материнский капитал в 2009 году и позже и с него удержали НДФЛ, он может вернуть излишне удержанную сумму налога (п. 1 ст. 231 НК РФ).

2. Доходы от результатов собственного труда, в частности:

доходы от продажи сельскохозяйственной продукции, выращенной в личных подсобных хозяйствах (п. 13 ст. 217 НК РФ);

доходы от реализации дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, трав (п. 15 ст. 217 НК РФ);

доходы от реализации пушнины, мяса диких животных и иной продукции любительской и спортивной охоты (п. 17 ст. 217 НК РФ).

3. Доходы в виде подарков, выигрышей и призов, в частности:

подарки в виде недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если они получены от людей, которые являются членами семьи и (или) близкими родственниками (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, письмо ФНС России от 10 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11325);

другие подарки (например, деньги), которые получены от любых людей, независимо от того, являются они родственниками или нет (абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ);

подарки от организаций и предпринимателей в пределах 4000 руб. (п. 28 ст. 217 НК РФ);

выигрыши и призы, полученные в конкурсах, играх и других мероприятиях, проводимых в целях рекламы товаров (работ, услуг), в пределах 4000 руб. (п. 28 ст. 217 НК РФ).

4. Доходы человека от внешнеторговых (в т. ч. товарообменных) операций, связанных с:

приобретением (закупкой) товаров (работ, услуг) в России;

ввозом товара в Россию.

С этих доходов платить НДФЛ не нужно, только если выполнены условия, перечисленные в пункте 2 статьи 208 Налогового кодекса РФ.

5. Доходы, полученные резидентами начиная с 2009 года, от реализации их личного имущества (жилья, дач, земельных участков, автомобилей и т. д.).

Условие применения этой льготы – к моменту продажи имущество должно находиться в собственности человека три года и более. Льгота не распространяется на доходы от продажи имущества, которое непосредственно используется в предпринимательской деятельности граждан-предпринимателей, и на доходы граждан от продажи ценных бумаг (исключение – некоторые акции российских компаний, которыми владели дольше пяти лет, а приобрели начиная с 1 января 2011 года). Такой порядок следует из положений пунктов 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.*

6. Доходы от реализации (погашения) долей в уставном капитале российских организаций, от продажи некоторых акций таких компаний. Условие применения этой льготы – доля (акции) приобретены начиная с 1 января 2011 года, а на дату реализации (погашения) были в собственности гражданина дольше пяти лет.

При этом акции должны удовлетворять одному из следующих условий:

не обращаться на организованном рынке ценных бумаг в течение всего срока владения ими;

являться акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики в течение всего срока владения ими (если обращаются на организованном рынке ценных бумаг);

являться акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики на дату реализации (если на дату приобретения акции не обращались на организованном рынке ценных бумаг, а на дату реализации стали обращающимися на организованном рынке ценных бумаг акциями).

Это установлено в пункте 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

7. Суммы частичной компенсации стоимости новых автомобилей, приобретаемых взамен сданных на утилизацию в рамках эксперимента, который проводится в соответствии с постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2009 г. № 1194. Эта норма введена в статью 217 Налогового кодекса РФ пунктом 3 статьи 1 Закона от 5 апреля 2010 г. № 41-ФЗ, который вступил в силу 7 апреля 2010 года (п. 2 ст. 5 Закона от 5 апреля 2010 г. № 41-ФЗ) и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2010 года (п. 5 ст. 5 Закона от 5 апреля 2010 г. № 41-ФЗ).

Перечень всех необлагаемых доходов приведен в пунктах 2 и 5 статьи 208, статьях 215 и 217 Налогового кодекса РФ. Если полученный человеком доход указан в этом перечне, платить НДФЛ с него не нужно.

Кроме того, нерезиденты могут получить освобождение от уплаты НДФЛ еще в одном случае. Такая привилегия может быть предоставлена международным соглашением, заключенным между Россией и иностранным государством, резидентом которого является получатель дохода (п. 2 ст. 232 НК РФ). Это связано с тем, что международные договоры (соглашения) имеют приоритет над российским законодательством (ст. 7 НК РФ).

Чтобы получить освобождение от НДФЛ в этом случае, нерезидент должен представить в российскую налоговую инспекцию документы, подтверждающие резидентство страны, с которой у России есть соглашение об избежании двойного налогообложения. А также документы, подтверждающие полученный доход и уплату с него налога в другом государстве. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 232 Налогового кодекса РФ.

Когда человек должен платить НДФЛ самостоятельно

В зависимости от ситуации и (или) вида полученного человеком дохода, рассчитать и перечислить НДФЛ в бюджет должен:

человек, который получил доход;

налоговый агент.

Самостоятельно нужно заплатить НДФЛ с доходов, полученных:*

от предпринимательской деятельности и занятий частной практикой предпринимателями, частными нотариусами, адвокатами, учредившими адвокатские кабинеты, и т. д.;

от людей и организаций, которые не являются налоговыми агентами, по договорам трудового, гражданско-правового характера, найма и аренды;

от продажи своего имущества, в том числе ценных бумаг и валюты на валютном рынке, которые реализованы без посредников (исключение необлагаемые доходы от продажи легкового автомобиля), и имущественных прав (например, авторских или наследственных);

от источников за пределами России (для всех резидентов, кроме военных, служащих за границей, и госслужащих, командированных на работу за рубеж);

от налогового агента (если он не удержал налог);

в виде выигрышей и призов, выплачиваемых организаторами лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр (казино, игровые автоматы и т. д.);

в виде вознаграждения, выплаченного наследнику (правопреемнику) авторских (смежных) прав;

в виде подарков от людей, которые не являются ни членами семьи, ни близкими родственниками, если подарены недвижимость, транспортные средства, акции, доли или паи.

Такой вывод следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 227, пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 1 августа 2012 г. № 03-04-06/4-210.

В остальных случаях удержать НДФЛ с получателя дохода обязан налоговый агент (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

При этом удержать и перечислить в бюджет НДФЛ налоговый агент может не всегда (например, когда доход выдан в натуральной форме или получена материальная выгода). В такой ситуации налоговый агент обязан уведомить о неуплаченном НДФЛ не только налоговую инспекцию, но и самого получателя доходов (п. 5 ст. 226 НК РФ). А рассчитаться с бюджетом в этом случае придется гражданину. Такой порядок следует из письма Минфина России от 17 ноября 2010 г. № 03-04-08/8-258 (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России от 2 декабря 2010 г. № ШС-37-3/16768 для использования в работе).

Ситуация: нужно ли самостоятельно заплатить НДФЛ при сдаче металлолома за деньги

Да, нужно.

Человек должен сам платить НДФЛ с дохода от реализации имущества, принадлежащего ему на праве собственности (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Организация при закупке металлолома у человека не является по отношению к нему налоговым агентом и не должна рассчитывать и удерживать НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 2 ст. 226 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письмах от 11апреля 2012 г. № 03-04-05/3-484, от 27 декабря 2007 г. № 03-04-06-01/457 и ФНС России от 19 мая 2008 г. № 3-5-04/19.

Как платить НДФЛ самостоятельно

Если человек должен платить НДФЛ самостоятельно, ему нужно:

рассчитать налог;

сдать налоговую декларацию;

перечислить налог в бюджет.

Такие обязанности предусмотрены в статье 228 Налогового кодекса РФ.

Ольга Краснова, главный редактор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются:*

доходы, полученные резидентом от продажи имущества, находящегося на территории России, а также за ее пределами (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);

доходы, полученные нерезидентом от продажи имущества, находящегося на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).

Если человек (резидент или нерезидент) продал имущество, то, как правило, он должен самостоятельно:

рассчитать и заплатить НДФЛ;

представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:*

доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;

доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Как уменьшить доходы

Если доход человека (резидента) от продажи имущества облагается по ставке 13 процентов, то он вправе уменьшить его сумму двумя способами:*

либо уменьшить доходы на имущественный налоговый вычет;

либо уменьшить доходы на расходы, связанные с их получением.

Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества, по одному и тому же объекту нельзя. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174.

Если доход человека (нерезидента) от продажи имущества облагается по ставке 30 процентов, то воспользоваться указанными способами уменьшения налоговой базы он не вправе.

Такой порядок следует из пунктов 3 и 4 статьи 210 и подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Конкретный способ уменьшения доходов от продажи имущества человек, который является резидентом, вправе выбрать по своему усмотрению. Исключение составляют случаи:

продажи доли (долей) в уставном капитале организации;

переуступки права требования по договору, связанному с долевым строительством.

Тогда можно воспользоваться только одним вариантом: уменьшить полученный доход на расходы, связанные с его получением (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Размер вычета

Сумма имущественного налогового вычета зависит от вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.), но не зависит от того, кому оно продается.* Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

В зависимости от вида имущества максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в абзаце 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Как определить трехлетний срок

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться у человека в собственности в течение трех и более лет непрерывно. Так, если человек приобрел и продал имущество, а впоследствии повторно приобрел и продал его же, трехлетний срок нахождения в собственности нужно отсчитывать с момента повторного приобретения. При этом срок нахождения имущества в собственности во время его первичного приобретения не учитывается. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Трехлетний срок нахождения имущества в собственности определяйте по правилам пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ (письма Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425, ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662). То есть данный срок истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом признаются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если имущество находится у гражданина в собственности с 20 июля 2010 года и будет продано 20 июля 2013 года или после этой даты, то доход, полученный от продажи данного имущества, не облагается НДФЛ.*

Отсчитывать срок нахождения имущества в собственности нужно с того момента, как человек получил его.

Это правило не действует, если:

договором, по которому имущество передается новому владельцу, определен иной момент перехода права собственности;

если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации (например, по недвижимости).

В первом случае отсчитывать срок нужно начиная с того момента, который указан в договоре.

Во втором случае – с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Исключение составляет наследуемое имущество, право собственности на которое возникает не с даты государственной регистрации, а со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина России от 4 июня 2012 г. № 03-04-05/5-682).

Такой порядок установлен статьями 219, 223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

При этом срок нахождения в собственности недвижимого имущества определяйте с учетом следующих особенностей. Если гражданин объединял несколько объектов недвижимости в один и потому регистрировал новый объект, срок нахождения в собственности отсчитывается с момента регистрации в ЕГРП прав собственности на объединенное имущество (письмо Минфина России от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38). Аналогично считается срок нахождения в собственности имущества, если человек переводил жилье в состав нежилых помещений и регистрировал изменение целевого назначения (письмо Минфина России от 26 августа 2011 г. № 03-04-05/7-607). Если человек получил квартиру в порядке компенсации за жилую площадь в снесенном доме, срок нахождения в собственности отсчитывается с момента регистрации в ЕГРП прав собственности на новую квартиру (письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695).

Если продают несколько собственников

Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества.

Если имущество находится в совместной собственности, то при его продаже каждый из собственников может получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально долям, которые стороны определят между собой в соглашении. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет*

Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1, 421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально своей доле.

Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 13 апреля 2012 г. № 03-04-08/4-72, от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623 и ФНС России от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664.

Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю. В этом случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236 и ФНС России от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).

Сколько раз можно получать

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).*

Кто предоставляет имущественный вычет

Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. Такой порядок предусмотрен статьей 220 и пунктом 2 статьи 229 Налогового кодекса РФ.

Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества. Сделайте это путем подачи декларации по НДФЛ (п. 2 ст. 220 НК РФ).*

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с их получением. Уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– риелторские услуги (письма Минфина России от 16 февраля 2011 г. № 03-04-05/9-84, от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434);
– расходы на ремонт имущества, приобретенного без отделки (письмо Минфина России от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434).

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.

Главбух советует: если имущество находилось в собственности человека менее трех лет, то иногда выгоднее учесть при расчете НДФЛ сумму расходов, связанных с реализацией. Так лучше поступить, если их сумма больше, чем фиксированный вычет.*

Пример выбора оптимального варианта расчета НДФЛ при продаже имущества, находящегося в собственности человека менее трех лет*

П.А. Беспалов (резидент России) в 2012 году купил квартиру по цене 1 200 000 руб. В 2013 году он продал квартиру за 1 500 000 руб. Все необходимые документы, подтверждающие расходы, связанные с получением доходов от продажи квартиры, у Беспалова есть.

Квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 руб.

Если Беспалов решит воспользоваться имущественным вычетом, то НДФЛ, который ему нужно будет заплатить по доходам от продажи квартиры, составит:
(1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 13% = 65 000 руб.

В этом случае выгоднее уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. Тогда НДФЛ, который нужно будет заплатить Беспалову, составит:
(1 500 000 руб. – 1 200 000 руб.) ? 13% = 39 000 руб.

Декларация по форме 3-НДФЛ

Декларацию по форме 3-НДФЛ представьте в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором прошла продажа имущества (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ см. Как сдать декларацию по НДФЛ.*

Подтверждающие документы

В зависимости от того, каким способом человек решит уменьшить полученные от продажи имущества доходы (на имущественный вычет или документально подтвержденные расходы), пакет документов, который нужно сдать в инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ, будет различным.

Если заявлен имущественный вычет, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);

документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);

документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности.

Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 1 и пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: какими документами можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности для получения имущественного налогового вычета при его продаже*

Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы по его приобретению, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);

документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);

документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.);

документы, подтверждающие расходы по получению доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.).

Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 1 и пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Способы сдачи декларации 3-НДФЛ

Декларацию и все остальные документы на получение имущественного вычета можно представить в налоговую инспекцию лично (через представителя), выслать почтовым отправлением с описью вложений или передать в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Уплата НДФЛ

Если по данным декларации по форме 3-НДФЛ налог в бюджет нужно будет доплатить, сделать это следует не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Ольга Краснова, главный редактор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3.Справочники: Размер имущественного вычета по НДФЛ при реализации имущества

<…>

«Вид продаваемого имущества Срок нахождения имущества в собственности Сумма вычета
(подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности
– жилые дома*
– квартиры
– комнаты
– дачи
– садовые домики
– земельные участки
– доли во всем вышеуказанном имуществе
менее 3 лет** доходы, полученные от продажи этого имущества, но не более 1 000 000 руб. за год*** – свидетельство о праве собственности на приобретенное имущество
– зарегистрированный договор купли-продажи
– товарный (кассовый) чек
– другие документы, подтверждающие приобретение имущества»
иное имущество менее 3 лет** доходы, полученные от продажи этого имущества, но не более 250 000 руб. за год***

<…>

4.Рекомендация: Кто должен платить налог на имущество физических лиц

Какие объекты облагаются налогом

Налог на имущество физических лиц взимается со следующих объектов личного имущества:*

жилых домов;

квартир;

комнат;

дач;

гаражей;

других строений, помещений и сооружений (в т. ч. нежилых);*

долей в праве общей собственности на вышеприведенное имущество.

Такой перечень установлен статьей 2 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1.

Кто должен платить налог

Платить налог на имущество нужно в том случае, если одновременно соблюдаются два условия:*

человек является собственником имущества. Человек, который снимает для проживания недвижимость (например, по договору найма жилого помещения), не является плательщиком налога на имущество;

имущество находится на территории России. Человек, который имеет в собственности недвижимость в другой стране, не является плательщиком налога на имущество в России.

Таким образом, платить налог на имущество должны все собственники недвижимости, которая является объектом налогообложения и находится в России. При этом не важно, кем является плательщик налога: иностранным гражданином, гражданином России или лицом без гражданства.

Такие условия предусмотрены в пункте 1 статьи 1 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 и пункте 1 Инструкции МНС России от 2 ноября 1999 г. № 54.

Заплатить налог на имущество придется даже за те объекты собственности, которые фактически не используются (п. 20 Инструкции МНС России от 2 ноября 1999 г. № 54).

Если собственником имущества является несовершеннолетний ребенок, налог обязаны заплатить его законные представители (родители, усыновители, опекуны, попечители). Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 23 октября 2012 г. № БС-2-11/666.

Ситуация: с какого момента человек считается плательщиком налога на имущество физических лиц*

По общему правилу человек считается плательщиком налога на имущество физических лиц с момента госрегистрации права собственности на объект недвижимости (квартиру, дом, гараж и т. д.). Это объясняется так.*

Плательщиками налога на имущество считаются лица, являющиеся собственниками этого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1). То есть законодательство связывает возникновение обязанности по уплате налога с моментом приобретения права собственности (п. 2 ст. 44 НК РФ, п. 6 ст. 5 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1, п. 14 Инструкции МНС России от 2 ноября 1999 г. № 54). Квартира, дом и другие объекты, с которых нужно платить налог на имущество, являются недвижимостью (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Право собственности на такое имущество возникает с момента его госрегистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 8 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, с этого момента человека можно считать плательщиком налога на имущество.

Однако обязанность по уплате налога на имущества может возникнуть у собственника и позже регистрации права собственности на недвижимость. Подробнее об этом см. Как проверить расчет налога на имущество физических лиц. Например, по вновь строящимся (приобретенным) объектам имущества обязанность платить налог появляется только со следующего года после окончания строительства (п. 5 ст. 5 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1, п. 17 Инструкции МНС России от 2 ноября 1999 г. № 54).

Такой порядок определения плательщика налога на имущества (начиная с даты госрегистрации права собственности) распространяется на все случаи приобретения имущества, кроме наследования. Наследники признаются плательщиками налога на имущество с момента открытия наследства (т. е. смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда) (п. 5 ст. 5 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1, ст. 1113 ГК РФ).

Такие выводы подтверждают письма Минфина России от 18 октября 2010 г. № 03-05-04-01/49, от 3 сентября 2007 г. № 03-05-07-01/18 и от 6 сентября 2005 г. № 03-06-01-05/10.

Объект в собственности у нескольких лиц

Один объект может находиться в собственности у нескольких лиц. То есть в общей долевой или общей совместной собственности.

При режиме общей долевой собственности каждый собственник платит налог на имущество соразмерно своей доле (п. 2 ст. 1 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1, абз. 2 п. 1 и п. 13 Инструкции МНС России от 2 ноября 1999 г. № 54).

Пример определения плательщика налога на имущество физических лиц. Имущество находится в общей долевой собственности

А.С. Глебова, А.В. Львов и В.Н. Зайцева имеют в общей долевой собственности квартиру. По соглашению между ними доли в имуществе распределены следующим образом:

А.С. Глебова – 40 процентов;

А.В. Львов – 30 процентов;

В.Н. Зайцева – 30 процентов.

Плательщиком налога на имущество считается каждый из трех собственников – но в пределах своей доли.

При режиме общей совместной собственности владельцы имущества должны заплатить налог каждый сам за себя, исходя из части инвентаризационной стоимости, определяемой пропорционально числу собственников данного имущества (п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 5 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1).

Исчисление налога на имущество производится налоговой инспекцией в отношении собственников, указанных в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество, на основании информации, полученной ею от Росреестра (п. 4 ст. 5 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1). Если в документах о праве собственности будут записаны не все владельцы, то налоговая инспекция рассчитает налог только в отношении указанных в свидетельстве о собственности людей (письмо Минфина России от 21 февраля 2012 г. № БС-4-11/2888).

Главбух советует: чтобы в свидетельстве о регистрации права общей совместной собственности были зафиксированы все владельцы имущества, правильно оформите заявление о регистрации права.*

Льготы по налогу

В некоторых случаях платить налог на имущество не нужно. Льготы по этому налогу устанавливаются в отношении:*

определенных категорий граждан;

определенных видов имущества.

Это следует из статьи 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1.

Существует два вида льгот по налогу на имущество физических лиц:

федеральные, установленные пунктами 1 и 2 статьи 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1;

местные, установленные местным законодательством, а в Москве и Санкт-Петербурге законами этих городов (п. 4 ст. 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1).

Федеральные налоговые льготы установлены статьей 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1. Их действие распространяется на всю территорию России независимо от их упоминания в местном законодательстве. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России (письмо от 5 апреля 2005 г. № 03-06-04-04/18).

Федеральные налоговые льготы можно разделить на два вида:

льготы, полностью освобождающие человека от уплаты налога на имущество (п. 1 ст. 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1). Такие льготы, в частности, предусмотрены для инвалидов I и II групп, инвалидов с детства, участников Великой Отечественной войны, пенсионеров;

льготы, которые распространяются на отдельные виды имущества, принадлежащего человеку (п. 2 ст. 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1). Например, такие льготы установлены в отношении жилых построек (площадью до 50 кв. м) и хозяйственных строений (общей площадью до 50 кв. м) на дачных и садоводческих участках.

Полный перечень федеральных льгот по налогу на имущество приведен в таблице. В Москве на настоящий момент дополнительные льготы не установлены.

Нормативными правовыми актами муниципальных образований (законами г. Москвы и г. Санкт-Петербурга) могут быть установлены дополнительные налоговые льготы, основания и условия их использования (п. 4 ст. 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1, п. 6 Инструкции МНС России от 2 ноября 1999 г. № 54). Действие местных льгот ограничивается пределами территории соответствующего муниципального образования (п. 4 ст. 12 НК РФ).

Местные нормативные правовые акты не могут каким-либо образом ограничивать или сужать действие федеральных льгот. Например, предусматривать, что освобождение пенсионеров от уплаты налога действует только в отношении жилых помещений. Если местное законодательство содержит подобное ограничение, нужно применять Закон от 9 декабря 1991 г. № 2003-1. То есть пользоваться льготой без ограничения. Такая позиция высказана в определении Верховного суда РФ от 28 августа 2001 г. № 11-Г01-46 и подтверждается письмом Минфина России от 3 декабря 2010 г. № 03-05-04-01/54.

<…>

Ольга Краснова, главный редактор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

5.Рекомендация: Кто может получить налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья, земельного участка

Право на вычет

Человек может получить имущественный налоговый вычет, если купил (построил) в России:*

квартиру;

комнату;

жилой дом;

доли в них;

земельный участок для строительства собственного жилья;

земельный участок под приобретенным жилым домом (долями в нем).

Об этом сказано в абзаце 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

При этом действуют следующие временные ограничения. Расходы на приобретение комнат могут приниматься в качестве имущественных налоговых вычетов только в случае их осуществления начиная с 1 января 2007 года (письмо Минфина России от 10 июля 2007 г. № 03-04-08-01/36 (доведено письмом ФНС России от 20 июля 2007 г. № ХС-6-04/581), определение Конституционного суда РФ от 23 июня 2009 г. № 837-О-О), земельных участков – начиная с 1 января 2010 года (письмо Минфина России от 31 марта 2010 г. № 03-04-05/9-150).

Имущественным вычетом в отношении земельного участка под застройку можно воспользоваться только после регистрации права на расположенный на данном участке жилой дом. При этом дата регистрации права собственности на землю значения не имеет. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 7 марта 2012 г. № ЕД-4-3/3800.

Также в состав вычета входит сумма процентов по займам (кредитам), взятым у российских организаций и предпринимателей на приобретение (строительство) вышеуказанного имущества, или сумма процентов по кредитам банков на рефинансирование (перекредитование) прошлых кредитов, взятых на эти цели (абз. 3–4 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке дачи, садового домика*

Ответ на этот вопрос зависит от того, относится ли дача или садовый домик к жилым помещениям или нет.

Перечень имущества, при покупке которого можно получить имущественный налоговый вычет, ограничен. В него входят:

жилой дом (или доля в нем);

квартира (или доля в ней);

комната (или доля в ней) (приобретенная в 2007 году или позднее);

земельный участок для строительства собственного жилья (в 2010 году и позднее);

земельный участок под приобретенным жилым домом (долей в нем) (в 2010 году и позднее).

Это следует из абзаца 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Дачи и садовые домики в этом перечне не поименованы. По общему правилу к жилым помещениям они не относятся (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Поэтому имущественный вычет при их покупке не предоставляется. Аналогичной точки зрения придерживаются контролирующие ведомства (см., например, письма УМНС России по г. Москве от 5 июня 2002 г. № 27-11н/25870, от 16 января 2002 г. № 27-08н/02277).

В отдельных случаях дача или садовый домик могут быть переведены в категорию жилых домов. Для этого они должны соответствовать предусмотренным для жилых помещений требованиям (ст. 15, ч. 4 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, раздел II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47). Признание помещения жилым осуществляет межведомственная комиссия, созданная уполномоченным органом власти (п. 7, 42, 48 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47). Таким образом, если дача или садовый домик соответствуют предусмотренным для жилых помещений требованиям и признаны жилым фондом на основании заключения межведомственной комиссии, то владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилого дома. Такой вывод следует из писем Минфина России от 12 апреля 2010 г. № 03-04-05/10-191, от 31 марта 2010 г. № 03-04-08/10-75 и ФНС России от 20 марта 2009 г. № 3-5-04/278.

Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке гаража*

Нет, нельзя.

Перечень имущества, при приобретении (строительстве) которого можно получить имущественный налоговый вычет, ограничен. В него входят:

жилой дом (или доля в нем);

квартира (или доля в ней);

комната (или доля в ней) (приобретенная в 2007 году или позднее);

земельный участок для строительства собственного жилья (в 2010 году и позднее);

земельный участок под приобретенным жилым домом (долей в нем) (в 2010 году и позднее).

Это следует из абзаца 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Приобретение гаражей в этот перечень не входит. Поэтому имущественный вычет при их покупке не предоставляется. Аналогичного мнения придерживается налоговое ведомство (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 6 марта 2006 г. № 28-10/17213).

<…>

Ольга Краснова, главный редактор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка