Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
1 апреля 2013 20 просмотров

Подскажите пожалуйста, может ли новый собственник недвижимого имущества, брать на себя расходы (при расчете налога на прибыль) по коммунальным и эксплуатационным платежам, если договора на эти услуги еще заключены на прежнего собственника. Прежний собственник является учредителем компании нового собственника и недвижимое имущество было передано им как вклад в Уставной компании.

 НК РФ не содержит разъяснений по данному вопросу. Судебной практики нет.

По мнению Минфина, затраты на коммунальные услуги, понесенные новым собственником до перезаключения договоров с коммунальными службами, не учитываются в расходах.

Однако есть способы учесть данные расходы, даже если соответствующий договор еще не заключен (см. статьи ниже). Но прибегать к этим способам стоит только в том случае, если организация при необходимости готова защищать свою позицию в суде.

Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендациях «Системы Главбух» и в статьях журналов «Главбух», которые Вы можете найти в закладке «Журнал» и в документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база» и в статье журнала «Главбух».

1.Статья: Какие расходы, прямо не упомянутые в кодексе, можно учесть при расчете налога на прибыль

<…>

Расходы на коммунальные услуги, если они понесены новым собственником до перезаключения договоров с коммунальными службами. Свое отрицательное мнение по поводу учета таких расходов Минфин России высказал в письме от 26 марта 2008 г. № 03-03-06/1/203. Удастся ли оспорить его в суде, сказать сложно, поскольку арбитражной практики по этому вопросу нет. Если дело все же дойдет до суда, привести там можно те же аргументы, на которые ссылались московские налоговики в письме от 26 февраля 2004 г. № 26-12/12888.* С момента госрегистрации права собственности на здание к покупателю переходит обязанность по содержанию этого имущества (ст. 210 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, если новый собственник несет расходы по оплате коммунальных услуг (либо возмещает их бывшему собственнику до момента перезаключения соответствующих договоров с коммунальными службами), такие расходы могут учитываться при расчете налога на прибыль.

<…>

ЖУРНАЛ «ГЛАВБУХ», № 9, МАЙ 2010

2.Статья: Учет коммунальных расходов, который не вызовет претензий инспекторов

<…>

Новый собственник помещения не перезаключил договор с коммунальными службами

Предположим, компания только что приобрела здание, зарегистрировала свои права на него и сразу начала эксплуатировать объект. Однако договор с ресурсоснабжающими организациями все еще заключен с прежним владельцем имущества, а новый собственник такой документ пока не оформил. Несмотря на это, все коммунальные расходы зачастую уже оплачивает компания, купившая здание. Как правило, она возмещает эти затраты бывшему собственнику.

Но, к сожалению, признать затраты на воду, электроэнергию, канализацию и вывоз мусора в налоговом учете без договора, подписанного с поставщиками услуг, не удастся. Во всяком случае, только так можно наверняка избежать конфликтов с инспекторами. На таком подходе настаивают и чиновники Минфина России. В письме от 26 марта 2008 г. № 03-03-06/1/203 они сделали вывод, что указанный выше договор является главным документом, который может подтвердить и обосновать расходы. Тогда требования статьи 252 Налогового кодекса РФ будут выполнены.

Не поможет здесь и договор поручительства* (ст. 361 Гражданского кодекса РФ). Это когда новый собственник помещения (поручитель), оплачивая «коммуналку», исполняет обязательства прежнего владельца. Минфин против оплаты коммунальных услуг по такому договору (см. письмо Минфина России от 25 мая 2006 г. № 03-03-04/1/477). То есть признать данные расходы в налоговом учете, по мнению чиновников, нельзя.

Вместе с тем есть несколько способов обойти требования чиновников и учесть «коммуналку», даже если соответствующий договор с энерго– и водоснабженцами еще не заключен. Но прибегать к этим способам стоит только тем компаниям, которые при необходимости готовы защищать свою позицию в суде.*

Первое решение подходит для случая, когда новый собственник компенсирует суммы коммунальных платежей прежнему владельцу. И этот метод давно подсказали московские налоговики (см. письмо УМНС России по г. Москве от 26 февраля 2004 г. № 26-12/12888). В дополнительном соглашении к договору купли-продажи здания (помещения) можно указать, что прежний хозяин до переоформления отношений с коммунальными службами сам оплачивает счета за их услуги. После этого он перевыставляет документы новому собственнику. На основании таких счетов новый владелец здания сможет учесть в налоговых расходах суммы компенсаций, оплаченные за свет, воду и прочую «коммуналку».

Второе решение для тех предприятий, которые оплачивают коммунальные услуги напрямую поставщикам, в частности, по договору поручительства. Новый собственник здания может воспользоваться пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ. А именно в договоре, который он заключит с ресурсо-снабжающими организациями уже после того, как произведет им оплату коммунальных услуг, необходимо предусмотреть пункт: «Распространить условия настоящего договора на отношения, возникшие между участниками до его составления». То есть документ фактически будет действовать с того момента, как компания впервые произведет коммунальный платеж. Такой подход чиновники одобрили ранее в отношении арендных платежей (см. письмо Минфина России от 1 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/325). Но статья 425 Гражданского кодекса устанавливает общие правила для договоров, поэтому ее можно применить и к взаимоотношениям с коммунальными службами. Конечно, о внесении подобного условия в контракт придется договариваться с коммунальщиками.

Есть еще третий вариант. На то время, пока прямой договор с энергоснабжающей организацией не подписан, можно оформить с бывшим владельцем помещения посреднический договор. Например, агентский.* Тогда агент (в данном случае прежний собственник) обязуется за символическое вознаграждение приобретать коммунальные услуги для принципала (здесь – нового собственника). Причем агент действует от собственного имени, но за счет принципала. Таким образом, бывший владелец выступает посредником в расчетах между коммунальными службами и новым собственником.

<…>

ЖУРНАЛ «ГЛАВБУХ», № 18, СЕНТЯБРЬ 2009

3.Статья: Как учесть коммунальные расходы на новое здание

Приобретая недвижимость, сельскохозяйственная организация оказывается в положении потребителя коммунальных услуг. Однако договор с соответствующими службами удается заключить не сразу. И на протяжении определенного промежутка времени сельхозорганизация вынуждена вести коммунальные расчеты по договорам, заключенным прежним собственником. Вправе ли организация учитывать такие платежи в составе расходов по налогу на прибыль? Чиновники на этот вопрос ответили отрицательно.*

Мнение Минфина: расходы необоснованны...

Итак, Минфин России в Письме от 25 мая 2006 г. № 03-03-04/1/477 проанализировал ситуацию, в которой организация осуществляла коммунальные платежи по договорам поручительства с бывшим владельцем помещения. То есть платила за должника в качестве поручителя по его обязательствам перед коммунальщиками. Чиновники решили, что такие расходы организации не могут считаться обоснованными. Свою позицию они пояснили так.* Расходы по оплате коммунальных услуг учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ. Указанные расходы должны быть подтверждены документально в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Примечание. В налоговом учете расходы признаются только в том случае, если они экономически оправданны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Однако в рассматриваемой ситуации организация исполняет обязательства прежнего собственника помещений, а не несет расходы на коммунальные услуги. У нее имеются затраты на погашение обязательств третьего лица. А на основании п. 270 Налогового кодекодекса РФ долг расходом не является. Следовательно, рассматриваемые расходы не могут быть учтены в налоговом учете до момента заключения соответствующего договора на оказание коммунальных услуг.

...но можно убедить инспектора в обратном

Мнение чиновников основано на том, что договор с коммунальными службами заключен на имя прежнего собственника. Между тем такой договор не может действовать в прежнем виде в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Ведь бывший собственник утратил право на помещение. Он не имеет возможности соблюдать предусмотренный договором режим потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации сетей и исправность соответствующего оборудования. Так, в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5905/98 разъяснено, что абонентом по договору энергоснабжения является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

Однако спора с налоговой инспекцией о расходах на коммунальные услуги можно избежать, если применить нормы п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ. В указанном пункте сказано, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, которые возникли до его заключения.

И если такое соглашение отражено в договоре нового владельца помещения с коммунальщиками, то расходы с момента фактической передачи помещения будут соответствовать критериям п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ. Эта позиция поддержана Письмом Минфина России от 1 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/325.*

Ю.А.Ханов

Финансовый директор

ООО "БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР"

Журнал «Главбух». Приложение «Учет в сельском хозяйстве», 2006, № 4

4.ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 25.05.2006 № 03-03-04/1/477

<…>

«Как следует из письма, на период до заключения налогоплательщиком договоров на оказание коммунальных услуг, в связи с тем что заключение данных договоров требует значительного времени, налогоплательщик уплачивает коммунальные платежи на основании договоров поручительства, заключенных в обеспечение обязательств организации, продавшей помещение, по договорам, ранее заключенным данной организацией с коммунальными службами.
В соответствии со ст.361 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Пунктом 1 ст.365 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.
Таким образом, оплачивая коммунальные услуги в рассматриваемой ситуации, организация-поручитель исполняет обязательства организации - прежнего собственника помещений. По нашему мнению, указанные затраты не являются экономически обоснованными и не учитываются в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций. Расходы по оплате коммунальных услуг не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли организаций до момента заключения соответствующего договора на оказание коммунальных услуг.»

<…>

С уважением,

эксперт «Системы Главбух» Жукова Мария.

Ответ утвержден:

ведущий эксперт Горячей линии "Системы Главбух" Ракова Елена.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка