Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
12 апреля 2013 202 просмотра

Возник срочный вопрос, нужна ваша помощь.Организация сдает в аренду офисное помещение на 1 этаже многоэтажного жилого дома.Договором аренды предусмотрено: текущий ремонт производится за счет арендатора, капитальный - за счет арендодателя.Возникла форс-мажорная ситуация: офис затопило с верхнего этажа. Возможны 2 виновника - жильцы или управляющая организация (если прорвало стояк канализации).Арендатор категорически настаивает на проведении ремонта за счет арендодателя.Есть ли нормативные основания для такого утверждения?Может ли арендатор предъявить иск виновнику аварии (тем более, что пострадало и его имущество - офисная техника, мебель), или это может сделать только арендодатель, т.е. собственник помещения?Нужен аргументированный ответ, поскольку предстоят сложные разбирательства со всеми участниками возникшей ситуации.Заранее спасибо за помощь.

Если порча (утрата) арендованного имущества произошла по вине третьих лиц, то порядок действий сторон договора аренды следующий.

Сначала арендатору надо установить виновное лицо, чьи действия привели к порче (утрате) имущества, т.е. найти виновника затопления. Помочь ему в этом должны специальные службы - милиция, сотрудники ЖЭКа и пр.

После этого арендатор может обратиться к нему с требованием о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ). В данном случае убытки арендатора - это его расходы на осуществление ремонта поврежденного имущества, а поскольку часть его имущества была уничтожена - стоимость такого имущества. Кроме этого убытками для арендатора будут неполученные доходы, которые он мог бы получить, если бы его имущество не было повреждено (так называемая упущенная выгода).

Убытки могут быть возмещены арендатору как в добровольном, так и в принудительном порядке. Но на практике добровольный порядок возмещения убытков встречается довольно редко, поскольку стороны, как правило, не могут прийти к соглашению о размере причиненных убытков. В том случае, если лицо, повредившее имущество, откажется в добровольном порядке возместить убытки арендатору, то последнему придется обращаться в суд.

В суде арендатор должен будет доказать наличие:

- факта причинения ему вреда. В качестве доказательств здесь могут быть использованы, например, результаты проведенной независимой экспертизы, справки из милиции, протокол об административном правонарушении и т. д., составленные в отношении лица, повредившего имущество;

- у него убытков (например, расходов на ремонт имущества);

- причинной связи между понесенными убытками и совершенным третьим лицом правонарушением.

Арендодатель в этой ситуации, ремонт оплачивать не обязан, поскольку в силу ч. 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт (если иное не предусмотрено условиями договора аренды).

Если же окажется, что в результате затопления возникла необходимость в капитальном ремонте, он проводится за счет арендодателя, а в отношении причинителя вреда стороны договора аренды вправе выступить соистцами.

Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендации «Системы Главбух», в нормативно-правовом документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база», в материалах судебной практики.

1. Рекомендация:Как заключить договор аренды

<…>

Ремонт и содержание арендованного имущества

Во время действия договора аренды может появиться необходимость ремонта арендованного имущества. Обязанности по ремонту распределяются следующим образом. По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание. Однако стороны имеют право распределить обязанности и по-другому. Такое условие следует прописать в договоре.*

Когда в договоре не указан срок проведения ремонта или ремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен быть сделан в разумные сроки. Понятие «разумный срок» не определено в законодательстве. Под разумным сроком обычно понимается срок, необходимый для выполнения обязательства. Как правило, продолжительность данного срока определяется в каждом конкретном случае и согласовывается сторонами договора. При разногласии сторон продолжительность «разумного срока» определяет суд (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 октября 2005 г. № А52-1425/2005/1).

Если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора появляется право:

  • отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, после чего стоимость ремонта можно взыскать с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы;
  • *потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Такие правила установлены статьей 616 Гражданского кодекса РФ.

Помимо ремонта стороны сделки вправе проводить улучшения арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.

В общем случае произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю (поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды). Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ).

Такие положения содержит статья 623 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Гражданский кодекс РФ

«Статья 15. Возмещение убытков

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.*

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

<…>

Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

<…>

Статья 393. Обязанность должника возместить убытки

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

<…>

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды*.

<…>

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.*

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.

В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества».

3. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 № 17АП-7837/2011-ГК

<…>

«Третье лицо, Попова Г.В., является собственником нежилого помещения общей площадью 70,5 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 9-18, а, б, в, адрес объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Удмуртская, 163 (свидетельство о государственной регистрации права 18 АА № 663086 от 04.12.2007 года).

01.01.2010 года между Поповой Г.В. (Арендодатель) и ООО "ЧОО "Лифантич и К" (Арендатор) были заключены два договора аренды нежилого помещения (далее - договоры аренды) аналогичного содержания, по условиям которых Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: 426077, г. Ижевск, ул. Удмуртская, 163, для использования под офис. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 11 кв. м и 59,5 кв. м соответственно (пункт 1.1 договоров аренды).

В соответствии с пунктом 1.2 договоров аренды срок действия договоров установлен с 01.01.2010 года до 01.12.2010 года.

Арендатор обязуется оплачивать в срок все коммунальные платежи по содержанию данного помещения, платежи за электроэнергию, за услуги связи, а также производить необходимые ремонтные работы за собственный счет (пункт 3.1 договоров аренды).

По актам приема-передачи к договору аренды от 01.01.2010 года помещения были переданы арендатору.

Также между ТСЖ "Удмуртская-163" (Товарищество) и ООО "ЧОО "Лифантич и К" (Собственник) 10.05.2007 года был заключен договор, по условиям которого Товарищество организует эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Удмуртская, 163, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 в объеме финансирования и в рамках принятого на общем собрании членов Товарищества бюджета на календарный год, а Собственник помещения, не являющийся членом Товарищества, вносит плату за помещение и коммунальные услуги в порядке согласно настоящего договора.

19.03.2010 года в результате засора общедомовой канализации (системы водоотведения) на горизонтальном участке в подвале дома по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 163 произошло затопление нежилых помещений, арендуемых истцом. Данный факт подтверждается актами от 19.03.2010 года и от 02.04.2010 года, составленными работниками третьего лица, АНО "Домоуправа ТСЖ".

Из акта от 02.04.2010 года следует, что в рабочей комнате площадью 14 кв. м вздулось покрытие из ламината, в подсобной комнате вздулось покрытие из ламината площадью до 1 кв. м.*

В соответствии с заключением ООО "ЭКСО-Ижевск" № 20сэ-10 от 24.09.2010 года в результате затопления бытовыми канализационными стоками, имевшего место 19.03.2010 года, офисное помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 163, получило значительные повреждения элементов внутренней отделки, стоимость устранения выявленных дефектов, связанных с затоплением, составляет 141 325 руб.

За проведение оценки стоимости причиненного ущерба ООО "ЧОО "Лифантич и К" были уплачены денежные средства в размере 20 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 594 от 24.09.2010 года.

Полагая, что лицом, обязанным возместить причиненный вред является ТСЖ "Удмуртская-163", ООО "ЧОО "Лифантич и К" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев доводы искового заявления и письменного отзыва на него, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

бращаясь с иском, ООО "ЧОО "Лифантич и К" в качестве правового обоснования требований сослалось на нормы статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что между истцом и ответчиком возникли деликтные правоотношения.

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со статьей 15 указанного Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): наличие и размер понесенных убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и возникшими убытками. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.*

Ответчиком и третьим лицом, АНО "Домоуправа ТСЖ", не оспаривается факт затопления арендуемых истцом помещений в результате засора общедомовой канализации, а также причинения вреда внутренней отделке данных помещений.

Вместе с тем, ответчик полагает, что материальный вред причинен собственнику затопленного офисного помещения, а не ООО ЧОО "Лифантич и К", которое не может быть признано надлежащим лицом.

Возражая против указанного довода ответчика, истец отмечает, что поскольку для устранения имеющихся повреждений внутренней отделки помещения требуется проведение текущего ремонта, то на ООО ЧОО "Лифантич и К" в соответствии с договорами аренды будет возложена обязанность по приведению внутренней отделки помещений в состояние, в котором она находилась до причинения вреда.

Данный довод истца подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, обязанность по осуществлению арендатором текущего ремонта может быть исключена либо ограничена условиями договора аренды.

В силу пункта 2.1.3 договоров аренды Арендодатель обязуется принимать в случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, все необходимые меры к их устранению за свой счет и в сроки, не прерывающие технологический процесс Арендатора.

Арендатор в свою очередь обязуется в случае аварий внутренних, тепло-, энерго- и других сетей по вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за свой счет (пункт 2.2.4 договоров аренды).

Пунктом 3.1 названных договоров на Арендатора возложена обязанность производить необходимые ремонтные работы за свой счет.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального и системного толкования вышеприведенных условий договоров аренды следует, что на арендатора (истца) возложена обязанность по проведению текущего ремонта помещений только в тех случаях, когда необходимость проведения такого ремонта возникла по его вине.

Учитывая, что затопление спорных помещений и причинение вреда их внутренней отделке произошло не по вине истца (арендатора), обязанность по приведению помещений в состояние, предшествующее затоплению, не может быть возложена на него.*

Следовательно, ООО ЧОО "Лифантич и К" не может быть признано надлежащим истцом по настоящему спору, поскольку не обладает правом собственности на поврежденное имущество и на него ни в силу закона, ни в силу договора не возложена обязанность по устранению последствий причиненного ущерба».

<…>

С уважением,

эксперт «Системы Главбух» Пыжова Алла.

Ответ утвержден: ведущий эксперт Горячей линии "Системы Главбух" Елена Ракова.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotli№e/rules/?step=14

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка