Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Как теперь сдавать уточненки и с какими кодами

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7
23 апреля 2013 59 просмотров

Наша компания приобрела недвижимость в феврале 2013 г., в феврале подписан акт приема-передачи недвижимости. После подачи документов выяснилось, что на недвижимость наложен арест. Подскажите пожалуйста, в какой момент происходит переход права собственности на приобретенную недвижимость?Спасибо.С Уважением, Виктория Шаповалова.

Право собственности в рассматриваемом случае возникает в момент вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении виндикационного иска (иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения) или когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Ниже в рекомендации приведены варианты действий в сложившейся ситуации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

Рекомендация: Как добросовестному покупателю защитить свои права, если окажется, что продавец передал товар, принадлежащий третьему лицу


Товар, который продавец передает по договору купли-продажи, должен быть свободным от любых прав третьих лиц* (п. 1 ст. 460 ГК РФ). При этом имеются в виду как обязательственные права третьих лиц на проданное имущество (право залога, аренды, безвозмездного пользования и др.), так и вещные права на индивидуально-определенную вещь (право собственности, оперативного управления, сервитут и др.).

Если покупателю стало известно об обязательственных правах третьих лиц на товар только после исполнения договора, покупатель вправе на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ потребовать:

  • уменьшить цену товара
  • или расторгнуть договор купли-продажи и возместить убытки, причиненные расторжением договора* (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Однако такое право у покупателя не возникает, если:

  • он согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц,
  • либо будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на товар.

Более сложными являются ситуации продажи чужого товара. Основной риск заключается в том, что в такой ситуации настоящий собственник вправе предъявить к покупателю виндикационный иск, то есть потребовать изъятия вещи.

Что в таком случае делать добросовестному покупателю?

Если иск об изъятии еще не предъявлен

Добросовестному покупателю в таком случае нужно учитывать, что право собственности у него возникает не только когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении виндикационного иска, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.*

При этом право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества за исключением случаев, когда оно:

  • утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение,
  • либо похищено у того или другого,
  • либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Это правило установлено пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, если покупатель захочет в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи на основании того, что ему был продан товар, принадлежащий третьему лицу, то суд откажет в иске. Это связано с фактическим действием договора на момент предъявления иска. Требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора. Договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по решению суда.

Пример из практики: суд отказал в расторжении договора, так как покупатель не представил доказательств, что ему был продан товар, принадлежащий третьему лицу, а также в связи с тем, что договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по решению суда*

ООО «М.» (продавец) и ООО «Ф.» (покупатель) заключили договор купли-продажи, по которому покупатель приобрел сооружения газопроводов высокого и низкого давления. В договоре продавец гарантировал, что передаваемое имущество никому не отчуждено, не сдано в аренду, не заложено, в споре и под арестом не состоит.

Продавец передал имущество, покупатель его оплатил, а отдел УФРС зарегистрировал переход права собственности. Однако позднее выяснилось, что третье лицо (ОАО «В.») полагает себя собственником данных сооружений, причем право собственности на большую часть их в надлежащем порядке зарегистрировано за ОАО «В.».

Сначала ООО «Ф.» попыталось оспорить эту регистрационную запись и предъявило иск к УФРС, поскольку «необоснованно зарегистрировано право собственности на один и тот же объект (часть объекта) за двумя различными субъектами». Однако суд отказал в удовлетворении иска по следующим причинам. Во-первых, при регистрации в УФРС были представлены технические паспорта, в которых характеристики объектов различались. Это не позволило УФРС соотнести их и принять за один и тот же объект. Во-вторых, сам судебный процесс свидетельствует о наличии спора по поводу идентичности газопроводов. А значит, истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.

Затем ООО «Ф.» обратилось иском о расторжении договора купли-продажи на основании статьи 460Гражданского кодекса РФ и об обязании ООО «М.» принять сооружения газопроводов и возвратить их стоимость.

В ходе судебного процесса была назначена экспертиза, которая показала, что из 2194,7 п. м газопроводов высокого и низкого давления, приобретенных ООО «Ф.» у ООО «М.», 1946 п. м принадлежат ОАО «В.», которое приобрело их ранее у ГУП «В.». Дело в том, что хотя в двух регистрационных записях в ЕГРП фигурируют разные инвентарные и кадастровые номера, однако газопровод по указанному адресу имеется только один.

Тем не менее суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска к продавцу и обосновал это так: «Представленные истцом в обоснование исковых требований доказательства не свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили это решение в силе. При этом они указали: договор купли-продажи был «исполнен обеими сторонами, ответчик передал имущество, а истец принял и оплатил его стоимость и зарегистрировал переход права собственности... Согласно пункту 12 договора, договор действует до момента исполнения сторонами всех принятых по нему обязательств в полном объеме. Учитывая изложенное, требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора, договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по решению суда». Факт регистрации в данном случае был принят судом как доказательство надлежащего исполнения договора и прекращения обязательства в соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 июля 2010 г. по делу № А11-3438/2008).

Если предъявлен иск об изъятии товара

В случае предъявления иска об эвикции покупателю в первую очередь необходимо привлечь продавца к участию в деле, а тот в свою очередь обязан вступить в дело на стороне покупателя (абз. 1 ст. 462 ГК РФ).

Что нужно сделать, чтобы привлечь продавца к участию в процессе?

1. Проинформировать продавца о притязаниях со стороны третьего лица в отношении спорного товара. Причем стоит это сделать письменно и сохранить доказательства такого извещения.

2. Заявить суду ходатайство о привлечении продавца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если этого не сделать, то впоследствии покупатель рискует получить отказ в удовлетворении иска к продавцу. Такая ситуация возникнет, если тот докажет, что, приняв участие в деле, смог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя (абз. 2 ст. 462 ГК РФ).

Продавец, конечно, может по собственной инициативе вступить в дело, а также может быть привлечен по инициативе суда (ч. 1 ст. 51 АПК РФ).

Какие последствия наступят для покупателя, если продавец не примет участия в деле

Если покупатель выполнит все необходимые действия для привлечения продавца к участию в деле, а тот не примет в нем участия, то это повлечет неблагоприятные последствия для него самого. В таком случае, если впоследствии покупатель предъявит к продавцу иск о возмещении убытков, последний будет лишен права доказывать неправильность ведения дела покупателем по иску об эвикции (абз. 3 ст. 462 ГК РФ).

В суде покупателю необходимо будет доказать, что он является добросовестным исходя из признаков добросовестностиприобретения (п. 1 ст. 302 ГК РФп. 38 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованиемимущества из чужого незаконного владения»). При этом нужно будет указать на то, что были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления № 10/22). Так, например, в случае купли-продажи имущества, которое подлежит регистрации в ЕГРП, нужно проверить, за кем на момент заключения договора было зарегистрировано право собственности. Так, если оно было зарегистрировано не за продавцом или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества, то суд не признает покупателя добросовестным. Подробнее об этом см. Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости.

Если суд уже изъял товар у покупателя

Если избежать эвикции не удалось, то нужно предъявить продавцу иск о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Право на это предоставлено покупателюпунктом 1 статьи 461 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, даже если договор купли-продажи будет содержать условие об освобождении продавца от ответственности за эвикцию или о ее ограничении, то оно будет признано ничтожным (п. 2 ст. 461 ГК РФ).

Однако не получится возместить убытки, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия.

Для того чтобы взыскать убытки, необходимо доказать:

Пример из практики: суд удовлетворил иск покупателя в сумме, которая была подтверждена заключением экспертов

Между ОАО «М.» (продавец) и ООО «Г.» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и строительных материалов. При этом продавец гарантировал, что он является единственным собственником недвижимого имущества, что оно никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Однако позднее решениями районного суда право собственности на часть недвижимого имущества было признано за третьими лицами.

ООО «Г.» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 8 825 664 руб.

Согласно заключению экспертов, убытки ООО «Г.» составили 768 504,97 руб. Суд удовлетворил иск в указанной сумме (постановление ФАС Центрального округа от 5 мая 2010 г. № Ф10-1412/10 по делу № А08-2943/2009-3).

Андрей Бакулин

председатель Арбитражного суда Республики Марий Эл

Сергей Аристов

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Михаил Латушкин

кандидат юридических наук, начальник правового управления филиала "Центральный" ОАО "Оборонэнергосбыт"

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Новости по теме



Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие займы выдает ваша компания?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка