Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В трудовых книжках можете не ставить печати

Подписка
Срочно заберите все!
№24
22 мая 2013 6 просмотров

Наша организация занимается выращиванием декоративных и реализацией растений и ландшафтным дизайном. Налогообложение: УСНО (доход минус расход)+ЕНВД. У одного из учредителей есть земля (право собственности есть-как физическое лицо). Может ли наша организация заключить договор аренды на эту землю, выращивать там растения, списывать необходимые затраты на их производство и реализацию. Можем ли мы списывать и другие затраты (забор,установка автоматического полива) на расходы, Надо ли нам зарегистрировать обособленное подразделение.

Да, организация может арендовать земельный участок у учредителя как у физического лица и списывать затраты на производство и реализацию в общем порядке. Порядок учета расходов на отделимые улучшения (забор, установка автоматического полива) зависит от того, компенсирует ли их арендатор, и приведены в рекомендации № 2. Зарегистрировать обособленное подразделение нужно только в случае, если организация создает стационарные рабочие места на срок более месяца и подразделение территориально удалено от организации. В данном случае организация самостоятельно принимает решение о необходимости создания обособленного подразделения.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1. Рекомендация:Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).*

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:*

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации* (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

<…>

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка.* Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.

Такой порядок следует из положений статьи 26, пункта 4 статьи 2 и пункта 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб.* (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора)* (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

Ситуация: может ли договор аренды имущества быть подписан одним и тем же человеком как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, если организация арендует имущество у своего руководителя

Да, может.

Требования законодательства при этом не нарушаются. Человек не может заключить договор сам с собой, в том числе как представитель другого гражданина или организации (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Однако на законного представителя организации – ее руководителя это требование не распространяется.*

В соответствии с требованиями гражданского законодательства России организацию в сделках, как правило, представляет ее руководитель, действующий на основании устава. Поэтому организация через своего руководителя может приобретать права и выполнять обязанности. Такой вывод следует из статей 53, 91 и 103 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, руководитель организации, заключая сделки (например, договор аренды) от ее имени, не выступает как самостоятельный участник гражданских правоотношений. То есть считается, что договор заключила организация. Аналогичные выводы содержит арбитражная практика* (см., например, определения ВАС РФ от 19 декабря 2007 г. № 14573/07, от 18 января 2007 г. № 16517/06, постановления Президиума ВАС РФ от 11 апреля 2006 г. № 10327/05 и от 1 ноября 2005 г. № 9467/05, постановления ФАС Московского округа от 1 февраля 2008 г. № КГ-А40/14593-07 и от 10 июля 2007 г. № КГ-А40/4605-07, Поволжского округа от 5 июля 2007 г. № А65-13887/2006).

Поэтому, если организация выступает арендатором имущества своего руководителя, руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.*

Ситуация: можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином

Да, можно.*

Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.

Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В то же время сдачу в аренду отдельных видов имущества законодательство не допускает или ограничивает. Например, не допускается сдача в аренду:*

В договоре аренды нужно указать данные, позволяющие точно установить имущество, передаваемое арендатору (объект аренды). Если такой информации в договоре не будет, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным. Из-за этого договор аренды признается не заключенным.*

Такой порядок следует из статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Срок договора

Срок аренды имущества указывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если такого срока в договоре нет, то он считается неопределенным. В этом случае и арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды.* Об этом говорится в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Для отдельных видов имущества (видов аренды) законодательством введены ограничения по сроку аренды. Например, земельные участки, относящиеся к государственной собственности, могут быть арендованы под недвижимость на срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ). Поэтому, если в договоре аренды такого имущества не указан срок аренды и стороны не отказались от его исполнения, договор прекращается по истечении предельного срока. Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:*

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок.* Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

<…>

Помимо ремонта стороны сделки вправе проводить улучшения арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.*

В общем случае произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю (поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды). Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат* (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ).

Такие положения содержит статья 623 Гражданского кодекса РФ.

<…>

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Рекомендация: Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на отделимые улучшения арендованного имущества

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимые или неотделимые.*

О том, как отразить арендатору в бухучете и при налогообложении неотделимые улучшения арендованного имущества, см. Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Что относится к отделимым улучшениям

К отделимым улучшениям можно отнести, например, установку видеокамер (системы видеонаблюдения) в офисе, строительство пристроек к зданию, без труда демонтируемых от него, и т. д.*

Главбух советует: отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен арендованному имуществу вред, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.*

Если отделить улучшение можно без вреда для имущества, то такое улучшение является отделимым (например, демонтаж системы видеонаблюдения не нанесет вред арендованному зданию).

Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет. Поэтому точный критерий отнесения улучшений к тому или иному виду можно прописать в договоре аренды или привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений).*

Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений. Например, в зависимости от того, какое крыльцо к арендованному зданию пристроила фирма (легко демонтируемый пластиковый навес или стационарную кирпичную пристройку), данное улучшение может быть отнесено к отделимому или неотделимому.

О том, относится ли ремонт и реконструкция к отделимым улучшениям арендованного имущества, подробнее см. Как арендодателю отразить отделимые улучшения арендованного имущества в бухучете и при налогообложении.

По общему правилу отделимые улучшения считаются собственностью арендатора. Гражданское законодательство не обязывает арендодателя возмещать арендатору стоимость отделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Об этом говорится в пункте 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

<…>

УСН: доходы за вычетом расходов

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, отражают расходы по производству отделимых улучшений в зависимости от того, компенсирует арендодатель их стоимость или нет.*

Если арендодатель не компенсирует стоимость отделимых улучшений, то при получении на баланс отделимых улучшений как отдельного объекта имущества его стоимость спишите на расходы:*

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены.* Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Если по окончании договора аренды (или по окончании производства работ по созданию объекта отделимых улучшений) арендатор оставляет отделимое улучшение у себя (арендодатель не компенсирует его стоимость), произведенный объект необходимо демонтировать* (ст. 622, п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Затраты на демонтаж отделимого улучшения можно учесть при расчете единого налога при условии, что они перечислены в статье 346.16 Налогового кодекса РФ. Например, в уменьшение налоговой базы можно принять зарплату сотрудников, выполняющих работы по демонтажу (подп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Налоговую базу уменьшайте по мере возникновения и оплаты расходов на демонтаж (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В зависимости от того, планирует организация использовать отделимое улучшение дальше или нет, при расчете единого налога при упрощенке отразите расходы, связанные с:*

  • консервацией основного средства (временный вывод из использования) – если организация демонтировала основное средство, в настоящее время его не использует, но в дальнейшем планирует его использование. Подробнее об этом см. Как провести и отразить в бухучете и при налогообложении консервацию основных средств;
  • ликвидацией основного средства (полный вывод из использования) – если организация не планирует больше использовать демонтированный объект отделимых улучшений.

Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении ликвидацию основных средств.

В договоре аренды стороны также могут прописать условие о компенсации стоимости отделимых улучшений арендодателем. В этом случае собственником отделимых улучшений становится он. Такие правила основаны на положениях пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. В этом случае операцию по передаче арендодателю стоимости отделимых улучшений оформите как продажу имущества (п. 1 ст. 623, п. 1 ст. 454 ГК РФ). Подробнее об этом см.:

Кроме того, арендатор может передать имущество арендодателю на безвозмездной основе (например, по договору дарения)* (п. 1 ст. 623, п. 1 ст. 572 ГК РФ). Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении безвозмездную передачу основных средств.

Ситуация: как организации-арендатору отразить при расчете единого налога расходы, связанные с созданием отделимых улучшений, компенсируемых арендодателем. Организация-арендатор применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами

Затраты, связанные с производством отделимых улучшений, учтите при расчете единого налога как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ, при условии, что они перечислены в статье 346.16 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом обязательным условием признания расходов является их оплата* (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживается и налоговая служба (см., например, письмо МНС России от 21 июня 2004 г. № 02-4-07/229). Данные разъяснения касаются расчета налога на прибыль и производства неотделимых улучшений, однако логика, изложенная в письме, применима и в отношении отражения при расчете единого налога отделимых улучшений.

Подробнее об учете расходов при реализации работ (услуг) см. Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг).

<…>

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3. Ситуация: Возникает ли у организации обособленное подразделение, если в период пребывания в командировке ее сотрудник более месяца работает на территории другого предприятия

Ответ на этот вопрос зависит от того, имеется ли у организации по месту командирования сотрудника стационарное рабочее место, или нет.

Подразделение считается обособленным, если оно обладает двумя признаками:

  • территориальная удаленность от организации;
  • наличие хотя бы одного стационарно оборудованного рабочего места.

При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца. Об этом сказано в статье 11 Налогового кодекса РФ.*

Рабочим признается место, где сотрудник должен находиться в связи с его работой и которое прямо или косвенно контролируется его работодателем (ст. 209 ТК РФ). При этом рабочее место считается оборудованным, если для сотрудника созданы все условия для исполнения трудовых обязанностей. Срок нахождения конкретного сотрудника на созданном организацией стационарном рабочем месте и форма организации работ (вахтовый метод или командировка) не имеют правового значения для постановки на учет обособленного подразделения.*

Таким образом, если организация, направляя сотрудника в командировку на другое предприятие, не создает и не оборудует для него стационарного рабочего места, считается, что обособленного подразделения она не создала. Если же при направлении сотрудника в командировку организация оборудует стационарное рабочее место, то в этом случае она обязана поставить обособленное подразделение на налоговый учет (п. 1 ст. 83 НК РФ).

Аналогичные выводы сделаны в письмах Минфина России от 5 августа 2011 г. № 03-02-07/1-279, от 10 апреля 2009 г. № 03-02-07/1-176 и подтверждаются арбитражной практикой (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21 сентября 2006 г. № Ф08-4234/2006, от 29 ноября 2006 г. № Ф08-6161/2006).

С.В. Разгулин

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка