Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
31 мая 2013 14 просмотров

Предприятие строило производственный объект подрядным способом.Стройка завершена не была,была законсервирована,затем был зарегистрирован в Росреестре объект незавершенного строительства.В данный момент объект продается.Как отразить реализацию незавершенного объекта в бух. и налоговом учете?Что делать с убытками от реализации (это не основное средство)?Как начислять НДС?

Подробный порядок отражения в учете реализации объекта незавершенного строительства приведен ниже в рекомендациях «Системы Главбух».

1. Ситуация: Как списать с баланса организации объект незавершенного строительства

Любое имущество (в т. ч. объект незавершенного строительства) может быть списано с баланса при его выбытии.* Например, в случае ликвидации, продажи,* безвозмездной передачи и т. д.

Затраты на строительство объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Независимо от того, по какой причине выбывает объект незавершенного строительства, эту операцию нужно отразить проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 08
– списана фактическая стоимость незавершенного строительства.*

В рассматриваемой ситуации происходит списание капитальных вложений, а не основного средства. Имущество еще не было учтено в составе основных фондов на счете 01 «Основные средства». Поэтому создавать комиссию, оформлять акт о списании основного средства, вносить записи в инвентарную карточку не нужно. Вместе с тем, все операции должны подтверждаться оправдательными документами (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Специальных унифицированных форм по списанию объектов незавершенного строительства не установлено, поэтому организация вправе составить акт в произвольной форме. При этом должны быть соблюдены требования, установленные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. За основу для составления акта при выбытии объекта незавершенного строительства можно взять формы, используемые при ликвидациипродаже и безвозмездной передаче основного средства.

Порядок расчета налогов зависит от способа списания объекта незавершенного строительства.*

Согласно специальной норме, установленной подпунктом 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ, организация вправе учесть в составе внереализационных расходов только затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства (например, демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества). При этом стоимость ликвидируемого имущества (в т. ч. проектные, подготовительные работы) при расчете налога на прибыль учесть нельзя. Такие затраты не связаны с деятельностью, направленной на получение доходов, поэтому они не являются экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 1 октября 2012 г. № 03-03-06/1/512 и от 7 мая 2007 г. № 03-03-06/1/261.

При ликвидации основного средства объекта обложения НДС не возникает (ст. 146 НК РФ).

При продаже объекта в налоговую базу по налогу на прибыль нужно включить доход от реализации (ст. 249 НК РФ). Его можно уменьшить на стоимость создания объекта (подп. п. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такая позиция подтверждается налоговой службой (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1). Реализация имущества признается объектом обложения НДС, поэтому с операции по продаже объекта нужно начислить и заплатить налог (подп. п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).*

<…>

Сергей Разгулин, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении реализацию и прочее выбытие объекта незавершенного строительства

Выбытие объекта незавершенного строительства может происходить в случае ликвидации, продажи, безвозмездной передачи и т. д.

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. 130131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАСПоволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5)Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59.

<…>

Права на объект принадлежат инвестору

Если права на объект незавершенного строительства принадлежат привлеченному инвестору, застройщик (или технический заказчик) сначала передает ему по акту объект незавершенного строительства. Передачу объекта отразите в учете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
– передан объект незавершенного строительства инвестору;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– передан НДС по объекту незавершенного строительства инвестору.

Инвестор приходует этот объект, отражая его в своем учете на счете 08-3, оформляет на него право собственности и затем его продает.

Права на объект принадлежат застройщику

Если права на объект принадлежат застройщику (застройщик сам инвестирует строительство), то он регистрирует право собственности на себя и осуществляет продажу объекта.

Реализация и переход права собственности

Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Такой порядок следует из статьи 552 Гражданского кодекса РФ.

Документальное оформление

Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме. При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Бухучет

Выручку от продажи объекта незавершенного строительства учитывайте в составе прочих доходов на дату перехода права собственности к покупателю (п. 716 ПБУ 9/99). Для субъектов малого предпринимательства (за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг) предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов. Подробнее об этом см. Как организовать ведение бухучета субъектами малого предпринимательства.

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 1119 ПБУ 10/99).

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена реализация объекта незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.*

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
– списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

<…>

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).

<…>

Если объект незавершенного строительства реализован с убытком, такой убыток учитывается для целей расчета налога на прибыль в полной сумме (п. 2 ст. 268 НК РФ).*

<…>

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39,подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).* При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).*

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка