Журнал, справочная система и сервисы
№4
Февраль

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в налогах и учете

Подписка
Сегодня «Главбух» за 9682 рубля!
№4
5 июня 2013 90 просмотров

Как будут учитываться расходы на приобретение прав аренды земельного участка по договору уступки прав, если земельный участок предполагается в последующим использовать для строительства объекта недвижимости?В состав каких расходов они будут включаться в бухгалтерском и в налоговом учете (связанные с формированием стоимости объекта недвижимости, как основного средства или в прочие расходы)Какие документы следует оформить, кроме договора, по приобретенным правам аренды?Есть ли какие-либо особенности возмещения НДС по данной сделке?

 В бухгалтерском учете платежи за право заключить договор аренды включите в первоначальную стоимость строящегося на этом участке объекта. Они формируются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств. В налоговом учете расходы на приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка при условии заключения указанного договора учитывайте в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. Признание затрат возможно только в том случае, если будет заключен сам договор аренды. НДС принимается к вычету в общем порядке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах рекомендаций «Системы Главбух».

1.Ситуация:Как отразить в бухучете и при налогообложении плату за право заключить договор субаренды земельного участка. На участке будет построен объект недвижимости

Чтобы арендовать земельный участок, организация должна победить на торгах (в конкурсе, аукционе) и внести плату за право заключить договор аренды. Арендодателем выступают исключительно государственные (местные) власти*. Об этом сказано в статье 38 Земельного кодекса РФ. Расходы на приобретение права аренды земельного участка арендатор учитывает согласно нормам статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.

К расходам на приобретение права на земельные участки также относятся расходы, связанные с приобретением права на заключение договора аренды при условии заключения в дальнейшем указанного договора (п. 2 ст. 264.1 НК РФ).

Аналогичный порядок действует и при заключении договора субаренды земельного участка. Расходы на приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка при условии заключения указанного договора учитывайте в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией* (п. 3 и 4 ст. 264.1 НК РФ).

Этот вывод подтверждается письмом Минфина России от 11 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/749.

Главбух советует: если плата за право заключить договор субаренды земельного участка в договоре не выделена, а включена в состав арендных платежей (ст. 614 ГК РФ), такие расходы можно учесть на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

В бухгалтерском учете платежи за право заключить договор аренды включите в первоначальную стоимость строящегося на этом участке объекта (п. 8 ПБУ 6/01). Ведь в бухучете действует приоритет экономического содержания над правовой формой (п. 6 ПБУ 1/2008). А подобные расходы у субарендатора направлены на то, чтобы в будущем получать доход от использования построенного объекта.*

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Статья: Приобретены права на заключение договора аренды земельных участков

<…>

Бухгалтерский учет зависит от целей аренды

Если хозяйство планирует построить на участке объект основных средств, к примеру ферму, то затраты на приобретение права (без учета налога на добавленную стоимость) полностью включаются в первоначальную стоимость объекта. Они формируются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств»* (п. 4578 ПБУ 6/01).

Следовательно, в дальнейшем расходы на приобретение права аренды земельного участка будут списываться посредством амортизации.

Так как в налоговом учете порядок списания подобных расходов отличается, в бухгалтерском учете возникнут постоянные налоговые активы (п. 47 ПБУ 18/02).

<…>

На участок должен быть заключен договор

К расходам на приобретение права на земельные участки относятся расходы на покупку участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На этих участках могут быть здания, строения, сооружения, или же они приобретаются для целей капитального строительства*. Это следует из пункта 1 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.

Такими расходами также признаются и затраты на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.

Плата за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков в полном объеме учитывается при расчете налога на прибыль* (ст. 264.1 Налогового кодекса РФ). При этом есть ряд особенностей учета подобных расходов.

Признание затрат возможно только в том случае, если будет заключен сам договор аренды* (п. 2 ст. 264.1 Налогового кодекса РФписьмо Минфина России от 13 октября 2008 г. № 03-03-06/2/142). Если, к примеру, хозяйство приобрело право на аренду земельного участка, но в итоге по собственной инициативе договор аренды не заключило или получило отказ в госрегистрации, то такие расходы при расчете налога на прибыль не учитываются (письмо Минфина России от 29 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/298).

Учитываются затраты в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, но в особом порядке (п. 34 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ). Предлагается на выбор два варианта*:

  • признавать расходы равномерно в течение срока, который определяется самостоятельно, но не менее пяти лет;
  • признавать расходы в размере не более 30 процентов налоговой базы предыдущего периода до полного списания суммы затрат. При этом налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета расходов на приобретение права на земельные участки.

Выбранный вариант организация должна закрепить в учетной политике для целей налогообложения.

При первом способе указывается, в течение какого срока будут признаваться такие расходы, а при втором – их размер в процентах от налоговой базы предыдущего года.

Земельные участки могут приобретаться на условиях рассрочки, срок которой превышает период, установленный компанией (не менее пяти лет). Тогда затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, установленного данным договором.

Следует помнить, что учет в составе прочих расходов возможен только с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. А именно с даты получения расписки территориального органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о получении документов на государственную регистрацию прав с указанием даты их представления (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 Налогового кодекса РФп. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Если же договор аренды земельного участка не должен регистрироваться (заключен на срок менее одного года), то расходы признаются равномерно в течение срока его действия (к примеру, равномерно в течение девяти месяцев), начиная с месяца подписания*.

<…>

НДС можно принять к вычету

Что касается налога на добавленную стоимость, то продажа права на заключение договора аренды облагается налогом на добавленную стоимость в общем порядке. Налоговой базой в данном случае является стоимость права без учета налога* (подп. 1 п. 1 ст. 146ст. 154п. 5 ст. 155 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21). Поэтому если был выставлен счет-фактура и хозяйство арендует землю для совершения облагаемых операций, то оно имеет право принять налог к вычету (*п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ,письмо Минфина России от 4 марта 2009 г. № 03-07-11/51).

Отметим также, что если государственный орган власти потребует от сельхозорганизации при покупке права заключения договора аренды выполнить функции налогового агента по налогу на добавленную стоимость, то такие действия будут незаконными.

Согласно позиции Минфина России, при реализации прав на заключение договора аренды налог на добавленную стоимость уплачивают органы государственной власти или органы местного самоуправления (письма Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21от 21 апреля 2009 г. № 03-07-11/111).

<…>

Журнал «Учет в сельском хозяйстве», №6, июнь 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Вы уже перешли на онлайн-кассы?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка