Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Путаница с полем 101 и еще две причины срочно свериться с инспекцией по взносам

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7
5 июня 2013 31 просмотр

В 12.05.2008 Индивидуальный предприниматель (УСНО доходы-расходы) приобрел 3 объекта недвижимости за 7000000 рублей за счет кредита банка.Ежемесячно он выплачивал кредит и проценты по нему и платил налог с доходов, которые формировались автоматически благодаря ежемесячной выплате основной суммы долга (доходы есть, а расходов нет). 30.12.2010 после ремонта было получено разрешение на ввод 2 объектов в эксплуатацию и получены новые свидетельства о госрегистрации от 27.01.11, на 3 объект было получено новое свидетельство 21.02.13 из-за технической ошибки в предыдущем. С 2011 года ИП начал осуществлять в этих зданиях предпринимательскую деятельность (торговля стройматериалами) и поставил 7000000 руб. в расходы.Однако торговая деятельность приносила убытки и 27.06.2012 года ИП было снято с регистрации.04.07.2012 бывший ИП продал данную недвижимость за 6000000 рублей, в т.ч 3 объект за 3500000 руб. и из этих средств погасил остатки кредита. Налоговики утверждают, что срок 3 года, дающий право на освобождение от НДФЛ при продаже имущества отсчитывается от момента ввода в эксплуатацию и получения новых свидетельств и предлагают заплатить налог с дохода от продажи.Насколько правомерны действия налоговой инспекции.Должен ли бывший ИП платить НДФЛ в данной ситуации? Извините за обширный вопрос, но для нас это очень важно.

Срок нахождения недвижимости определяется с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной ситуации при продаже имущества, находящегося в собственности менее трех лет гражданин должен подать декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить налог с дохода. Однако доходы от продажи можно уменьшить либо на имущественный вычет, который составляет 1000 000 руб., либо на сумму расходов, связанных с их получением. Под такими расходами, в частности, понимаются: суммы, уплаченные физическим лицом при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату; проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества; риелторские услуги; расходы на ремонт имущества, приобретенного без отделки. Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Следовательно, в таком случае физическое лицо получило убыток и НДФЛ платить не должно, но декларацию подать нужно в обязательном порядке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются:

Если человек (резидент или нерезидент) продал имущество, то, как правило, он должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.*

Исключением являются:

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

<…>

Как уменьшить доходы

Если доход человека (резидента) от продажи имущества облагается по ставке 13 процентов, то он вправе уменьшить его сумму двумя способами:

Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества, по одному и тому же объекту нельзя. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174.*

Если доход человека (нерезидента) от продажи имущества облагается по ставке 30 процентов, то воспользоваться указанными способами уменьшения налоговой базы он не вправе.

Такой порядок следует из пунктов 3 и 4 статьи 210 и подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Конкретный способ уменьшения доходов от продажи имущества человек, который является резидентом, вправе выбрать по своему усмотрению.* Исключение составляют случаи:

  • продажи доли (долей) в уставном капитале организации;
  • переуступки права требования по договору, связанному с долевым строительством.

Тогда можно воспользоваться только одним вариантом: уменьшить полученный доход на расходы, связанные с его получением (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)

Да, можно.

Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет;
  • на расходы, связанные с получением дохода.

Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.*

Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1, абз. 1 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
  • на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
  • на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.

Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.

В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается по строке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается по строке 080 листа А.

Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается по строке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040 раздела 1 формы 3-НДФЛ.*

Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040 этого же раздела.

Размер вычета

Сумма имущественного налогового вычета зависит от вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.), но не зависит от того, кому оно продается. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

В зависимости от вида имущества максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб.* Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в абзаце 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Как определить трехлетний срок

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться у человека в собственности в течение трех и более лет непрерывно.* Так, если человек приобрел и продал имущество, а впоследствии повторно приобрел и продал его же, трехлетний срок нахождения в собственности нужно отсчитывать с момента повторного приобретения. При этом срок нахождения имущества в собственности во время его первичного приобретения не учитывается. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Трехлетний срок нахождения имущества в собственности определяйте по правилам пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ (письма Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425, ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662). То есть данный срок истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом признаются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если имущество находится у гражданина в собственности с 20 июля 2010 года и будет продано 20 июля 2013 года или после этой даты, то доход, полученный от продажи данного имущества, не облагается НДФЛ.

Отсчитывать срок нахождения имущества в собственности нужно с того момента, как человек получил его.

Это правило не действует, если:*

  • договором, по которому имущество передается новому владельцу, определен иной момент перехода права собственности;
  • если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации (например, по недвижимости).*

В первом случае отсчитывать срок нужно начиная с того момента, который указан в договоре.

Во втором случае – с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).* Исключение составляет наследуемое имущество, право собственности на которое возникает не с даты государственной регистрации, а со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина России от 4 июня 2012 г. № 03-04-05/5-682). При этом в случае наследования супругом имущества из совместной собственности действуют другие правила.

Такой порядок установлен статьями 219, 223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

При этом срок нахождения в собственности недвижимого имущества определяйте с учетом следующих особенностей:
– при объединении нескольких объектов недвижимости в один срок нахождения в собственности отсчитывается с момента регистрации в ЕГРП прав собственности на новый объект (объединенное имущество) (письмо Минфина России от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38);
– при переводе жилья в состав нежилых помещений и регистрации изменений целевого назначения срок отсчитывайте с даты регистрации в ЕГРП права собственности на нежилое помещение (письмо Минфина России от 26 августа 2011 г. № 03-04-05/7-607);
– при получении квартиры в порядке компенсации за жилую площадь в снесенном доме – с момента регистрации в ЕГРП прав собственности на новую квартиру (письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695);
– при наследовании от супруга квартиры, приобретенной и зарегистрированной на него в период брака, – с даты регистрации в ЕГРП квартиры на супруга (письмо Минфина России от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326).

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее трех лет

Ответ на этот вопрос зависит от того, к какой категории относятся продаваемые объекты имущества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ человек, продавший личное имущество, которым он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Его размер ограничен, зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.), но не зависит от того, сколько объектов было продано. Подробнее об этом см. таблицу.

Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб.*

Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.

Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/18, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17.

Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета (в пределах 1 000 000 руб.), а доходы от продажи второй квартиры – на сумму документально подтвержденных расходов. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418 и ФНС России от 19 марта 2012 г. № ЕД-3-3/873, от 21 августа 2009 г. № 3-5-04/1308.

При этом, продавая несколько объектов одной категории, заменить имущественный налоговый вычет суммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности. Суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом РФ не предусмотрено. Например, при продаже дома и земельного участка уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта. Это подтверждает Минфин России в письмах от 14 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-261, от 29 мая 2007 г. № 03-04-05-01/164.*

Пример расчета вычета по НДФЛ по доходам от продажи имущества

В текущем году А.В. Львов (резидент России) продал несколько объектов имущества, находившихся у него в собственности менее трех лет:

  • квартиру – доход составил 1 000 000 руб.;
  • жилой дом – доход составил 2 000 000 руб.;
  • два автомобиля – доход составил 600 000 руб.

Сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданной квартиры равна 800 000 руб. Документов, которые подтверждают сумму расходов на приобретение автомобилей, у Львова нет.

В декларации по НДФЛ за год Львов отразил полученные доходы и указал:

  • сумму имущественного налогового вычета по доходам от продажи жилого дома – 1 000 000 руб.;
  • сумму документально подтвержденных расходов по доходам от продажи квартиры – 800 000 руб.;
  • сумму имущественного налогового вычета по автомобилям – 250 000 руб.

Налогооблагаемый доход составил:

  • по продаже дома и квартиры – 1 200 000 руб. (3 000 000 руб. – 1 000 000 руб. – 800 000 руб.);
  • по продаже автомобилей – 350 000 руб. (600 000 руб. – 250 000 руб.).

Совокупный доход по всем сделкам по продаже личного имущества равен 3 600 000 руб. (3 000 000 руб. + 600 000 руб.).

Сумма, которая уменьшает совокупный доход (имущественные вычеты плюс документально подтвержденные расходы), составляет 2 050 000 руб. (1 000 000 руб. + 800 000 руб. + 250 000 руб.).

Налоговая база, с которой Львов должен заплатить НДФЛ по всем сделкам продажи имущества, равна 550 000 руб. (3 600 000 руб. – 2 050 000 руб.).*

<…>

Сколько раз можно получать

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с их получением. Уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– риелторские услуги (письма Минфина России от 16 февраля 2011 г. № 03-04-05/9-84, от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434);
– расходы на ремонт имущества, приобретенного без отделки (письмо Минфина России от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434).

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.*

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).*

Это следует из абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.

<…>

Пример выбора оптимального варианта расчета НДФЛ при продаже имущества, находящегося в собственности человека менее трех лет

П.А. Беспалов (резидент России) в 2012 году купил квартиру по цене 1 200 000 руб. В 2013 году он продал квартиру за 1 500 000 руб. Все необходимые документы, подтверждающие расходы, связанные с получением доходов от продажи квартиры, у Беспалова есть.

Квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 руб.

Если Беспалов решит воспользоваться имущественным вычетом, то НДФЛ, который ему нужно будет заплатить по доходам от продажи квартиры, составит:
(1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 13% = 65 000 руб.

В этом случае выгоднее уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. Тогда НДФЛ, который нужно будет заплатить Беспалову, составит:
(1 500 000 руб. – 1 200 000 руб.) ? 13% = 39 000 руб.

Декларация по форме 3-НДФЛ

Декларацию по форме 3-НДФЛ представьте в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором прошла продажа имущества (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ см. Как сдать декларацию по НДФЛ.*

<…>

Валентина Акимова государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Ольга Краснова главный редактор БСС «Система Главбух»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


У вас порядок в документах или бардак?

Где вы храните бухгалтерские документы?

Как часто вы подшиваете документы?

Вы следите за сроками хранения документов?

Как вы уничтожаете документы, по которым истек срок хранения?

В бухгалтерии есть ненужные документы, которые жалко выбросить?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка