Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Отправляем пояснения по НДС не разом, а частями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
10 июня 2013 17 просмотров

Мы являемся субарендатором офисного и складского помещения.Срок аренды на 11 месяцев до 28 февраля 2014 года.27 мая 2013 года поменялся собственник и соответственно арендатор.Арендатор хочет расторгнуть с нами договор аренды с 27 мая 2013 г.Есть ли какие-то права на нашей стороне. Законно ли это?

по общему правилу (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ) смена собственника имущества не должна ущемлять права Вашей организации (субарендатора). Поскольку в этом случае договор аренды не может быть изменен или расторгнут.

Необходимо только заключить соответствующие договоры о замене арендодателя или же, согласно существующей практике, в этом случае обычно уведомляют арендатора о новом собственнике имущества. Данные положения распространяются и на отношения субаренды. В информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 Гражданского кодекса РФ о сохранении в силе договора при изменении сторон.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Статья: У арендованного помещения поменялся собственник

Турфирма арендовала помещение под офис. Но позже собственник его продал. Как быть? Даже в такой ситуации договор аренды не расторгается… Рассмотрим эту ситуацию подробнее, учитывая арбитражную практику.*

Помещением можно пользоваться…

По общему правилу (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ) смена собственника имущества не ущемляет права турфирмы (арендатора). Поскольку в этом случае договор аренды не может быть изменен или расторгнут.

Необходимо только заключить соответствующие договоры о замене арендодателя или же, согласно существующей практике, в этом случае обычно уведомляют турфирму о новом собственнике имущества. Данные положения распространяются и на отношения субаренды. В информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 Гражданского кодекса РФ о сохранении в силе договора при изменении сторон.*

Но учтите: при ликвидации арендодателя нормы статьи 617 Гражданского кодекса РФ не применяются. Поэтому если арендодатель ликвидировался и его права не перешли к правопреемнику, турфирма не сможет продолжать занимать предоставленное ей помещение (постановление ФАС Поволжского округа от 7 октября 2010 г. № А12-23136/2009).

Что не вправе делать арендодатель*

Обратите внимание, что новый арендодатель не вправе:
1) требовать выселения арендатора. Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе если его условия связаны с личностью предыдущего арендодателя;
2) изменять стоимость договора. Если новый арендодатель в одностороннем порядке изменит стоимость арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом, такое изменение может быть признано нарушением. Например, данный вывод был сделан в определении ВАС РФ от 31 мая 2010 г. № ВАС-6413/10;
3) требовать внесения изменений в договор аренды в части уменьшения арендных платежей на сумму НДС. Применяемая арендодателем система налогообложения не может являться основанием для изменения цены гражданско-правового договора.

В отношении желания нового собственника изменить цену договора следует особо отметить, что, согласно статье 424 Гражданского кодекса РФ, цена договора устанавливается исключительно соглашением сторон.

Ее изменение после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом либо в установленном законом порядке.

Новый арендодатель может обратиться к арендатору с просьбой о заключении дополнительного соглашения, в котором он может, к примеру, предусмотреть следующее:
– увеличение стоимости аренды;
– изменение порядка внесения платы;
– уменьшенную ставку платы на сумму НДС.

Аналогичное мнение выражено и в решениях арбитров (постановления ФАС Уральского округа от 10 июня 2010 г. № Ф09-3962/10-С6от 28 февраля 2008 г. № Ф09-901/08-С6).

При изменении условий договора новый арендодатель не связан ограничениями прежнего собственника, если таких ограничений нет в договоре. Например, он не обязан рассчитывать арендную плату, руководствуясь базовой ставкой, утверждаемой органом местного самоуправления (постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 декабря 2006 г. № А56-37923/2005). На практике смена собственника приводит к удорожанию стоимости пользования помещением после истечения срока договора.

Когда договор может быть расторгнут

Вместе с тем договор может быть расторгнут при смене собственника при следующих условиях. Во-первых, если в договоре имеется соответствующее условие.

Согласно судебной практике (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 ноября 2009 г. № А78-4181/2009), условие договора аренды о его расторжении в случае, если право собственности на имущество перешло к другому лицу, не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.*

Во-вторых, если в договоре имеется указание на возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.* Имеется судебная практика, согласно которой простого указания на возможность расторжения договора по инициативе арендодателя достаточно для того, чтобы он мог отказаться от договора по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, то есть без обращения в суд (постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09).

Поэтому, заключая договор аренды, турфирме нужно избегать включать в него условия о том, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке; что договорные отношения автоматически разрываются при смене собственника.

Важно запомнить

Чтобы обезопасить себя на случай расторжения договора при смене собственника имущества, турфирме при заключении договора следует включить в него условия о возмещении убытков, причиненных при расторжении соглашения при смене собственников. Целесообразно установить конкретный размер убытков, которые должен выплатить арендодатель.

Кроме того, целесообразно включить условия о штрафах и пенях, налагаемых на арендодателя при расторжении договора раньше установленного срока.

Е. В. Шестакова

налоговый консультант

Журнал «Учет в туристической деятельности», №3, март 2011

10.06.2013г.

С уважением,

эксперт «Системы Главбух» Шарипкулова Светлана

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии "Системы Главбух" Родионов Александр.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка