Журнал, справочная система и сервисы
10 июня 2013 32 просмотра

Нашем предприятием было построено здание для дальнейшей перепродажи. В бухучете отражено на счете 41. Продано было на аукционе по стоимости ниже первоначальной. Как в бухучете и налоговом учете отразить продажу здания ниже первоначальной стоимости со счета 41. Предприятие применяет ПБУ 18/02.Спасибо.

 Здание, предназначенное для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 43 Кредит 08-3 – принят к учету объект, предназначенный для продажи.

При продаже здания по цене ниже покупной организацией будет получен убыток.

По общему правилу при расчете налога на прибыль можно учесть убытки, полученные в предыдущих налоговых периодах. Признавать убытки можно не только по итогам налогового периода, но и по итогам отчетных периодов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1.Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

Бухучет у привлеченного инвестора

Привлеченный инвестор вкладывает средства в строительство на основании договора инвестирования, который заключается с застройщиком (п. 1 ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Согласно этому договору застройщик привлекает средства инвестора для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и обязуется построить объект и передать инвестору в определенные договором сроки.

Внимание: договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров.

Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по инвестиционному договору (п. 2–2.1 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Так же как и уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В бухучете каждую операцию по перечислению средств (инвестиционного взноса) застройщику привлеченный инвестор отражает проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
– перечислены застройщику средства на строительство объекта.

По окончании строительства инвестор принимает от заказчика объект по акту приемки-передачи. Подробнее об этом см. Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору.

Порядок отражения в бухучете принятого инвестором объекта зависит от характера его дальнейшего использования:

  • объект используется для собственных нужд (например, в производственной деятельности или для сдачи в аренду);
  • объект предназначен для продажи.

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, инвестор принимает к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

Первоначальную стоимость объекта инвестор формирует с учетом всех затрат, связанных с его строительством и доведением до состояния, пригодного к эксплуатации (п. 8 ПБУ 6/01).

В частности, в первоначальную стоимость объекта инвестор включает:

Такой вывод следует из пункта 24 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Для отражения затрат, связанных со строительством объекта, инвестор использует счет 08-3 «Строительство объектов основных средств». Операции, связанные с принятием к учету построенного объекта, отражает проводками:

Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– принят от застройщика построенный объект;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– отражен НДС по построенному объекту на основании счета-фактуры (сводного счета-фактуры), полученного от застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС по построенному объекту;

Дебет 08-3 Кредит 60 субсчет «Расчеты с застройщиком за услуги по организации строительства»
– отражена сумма вознаграждения, причитающаяся застройщику;

Дебет 08-3 Кредит 23 (25, 26, 60, 68, 70, 76...)
– отражены прочие затраты, связанные с доведением построенного объекта до состояния, пригодного к использованию;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен НДС по вознаграждению застройщика и прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС по вознаграждению застройщика и прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.

Объект строительства, полностью готовый к эксплуатации, инвестор отражает на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект инвестор планирует сдавать в аренду). В бухучете инвестор отражает эту операцию проводкой:

Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.

При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.

Момент принятия объекта основных средств к учету (отражения его стоимости на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») определяется оформлением акта о приеме-передаче здания (сооружения) в одном экземпляре. Акт заполните по самостоятельно разработанной форме или используйте унифицированную форму акта № ОС-1а. При этом документы должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Кроме того, их должен утвердить руководитель организации (ч. 4 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Для заполнения акта используйте данные из первичных учетных документов и технической документации, приложенной к инвестиционному договору на строительство.

Одновременно с составлением акта о приеме-передаче здания (сооружения) заполните инвентарную карточку в одном экземпляре. Карточку составьте в произвольном виде с учетом требования части 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ или используйте унифицированную форму № ОС-6 (№ ОС-6а). Малые предприятия могут использовать инвентарную книгу по форме № ОС-6б. Это следует из положений части 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Инвентарную карточку оформляйте на основании акта и первичных документов.

Такой порядок предусмотрен пунктом 12 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Внимание: несвоевременное оформление первичных документов по учету основных средств признается грубым нарушением правил учета объектов налогообложения. Ответственность за него предусмотрена статьей 120 Налогового кодекса РФ.

Пример отражения в бухучете операций по инвестированию строительства. Инвестор финансирует строительство объекта для собственных нужд

Объект строительства, предназначенный для продажи, инвестор учитывает в следующем порядке.

После получения объекта от застройщика инвестор принимает его к учету по стоимости приобретения (п. 13 ПБУ 5/01). Операции, связанные с принятием к учету объекта, инвестор отражает проводками:*

Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– принят от застройщика построенный объект;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– отражен «входной» НДС по построенному объекту на основании счета-фактуры (сводного счета-фактуры), полученного от застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету «входной» НДС по построенному объекту;

Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.*

Если для финансирования объекта строительства, предназначенного для продажи, привлечены заемные средства, проценты по ним включите в первоначальную стоимость построенного объекта. Учитывая, что для его изготовления требуются длительное время и существенные расходы, этот актив может быть признан инвестиционным (абз. 3 п. 7 ПБУ 15/2008). Подробнее об учете процентов в этом случае см. Как отразить в бухучете операции по получению займа (кредита).

Кроме того, построенный объект строительства требует регистрации прав собственности на него. Сумму госпошлины за государственную регистрацию также включите в первоначальную стоимость объекта (п. 6 ПБУ 5/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 43 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект строительства, предназначенный для продажи.

2.Рекомендация: Как учесть при расчете налога на прибыль убытки прошлых лет

Общий порядок

По общему правилу при расчете налога на прибыль можно учесть убытки, полученные в предыдущих налоговых периодах (п. 1 ст. 283 НК РФ).* При этом учитываются только те убытки, которые сформированы по правилам главы 25 Налогового кодекса РФ. Особый порядок списания убытков прошлых периодов предусмотрен налоговым законодательством для бывших участников консолидированных групп налогоплательщиков.

Убытки, сложившиеся по деятельности в рамках других налоговых режимов (например, на упрощенке), налоговую базу по налогу на прибыль не уменьшают (письмо Минфина России от 25 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/617).

Убытки, полученные организацией в том периоде, когда ее доходы облагались налогом по ставке 0 процентов, на будущее не переносятся (абз. 2 п. 1 ст. 283 НК РФ). При этом если в одном налоговом периоде наряду с нулевой налоговой ставкой организация применяла ставку 20 процентов, то на будущее можно перенести только сумму убытка, полученного при определении налоговой базы, к которой применялась ставка 20 процентов (письмо Минфина России от 25 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/740).

Предусмотренный статьей 283 Налогового кодекса РФ порядок признания убытков прошлых лет распространяется не только на убытки действующих организаций, но и на убытки реорганизованных организаций, перешедшие к их правопреемникам (п. 5 ст. 283 НК РФ).

Перенос убытков на будущее

Для переноса на будущее убытков предыдущих периодов действуют следующие правила:*

  • убыток может быть перенесен не более чем на 10 лет;
  • убытки погашаются в порядке очередности их получения.

Такие ограничения установлены в пунктах 2 и 3 статьи 283 Налогового кодекса РФ.

Признавать убытки можно не только по итогам налогового периода, но и по итогам отчетных периодов.* Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 октября 2008 г. № 03-03-06/1/598, от 15 июня 2007 г. № 03-03-06/1/383, от 23 мая 2007 г. № 03-03-06/1/298, ФНС России от 27 июля 2009 г. № 3-2-10/18. В декларации налоговую базу за отчетный период нужно показать за минусом суммы переносимого убытка (п. 5.5 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174). Таким образом, Порядок заполнения декларации по налогу на прибыль также предполагает возможность рассчитать авансовые платежи по итогам отчетных периодов с учетом убытка прошлых лет. При этом, несмотря на то что приложение 4 к листу 02 налоговой декларации заполняется только в составе декларации за I квартал и за год (п. 1.1 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174), убытки прошлых лет можно исключать из налоговой базы и при расчете налога за первое полугодие, и за девять месяцев (письмо ФНС России от 27 июля 2009 г. № 3-2-10/18).

Убытки, полученные более чем в одном налоговом периоде, переносите на будущее в той очередности, в которой они были понесены. То есть вновь полученные убытки учтите в налоговой базе только после того, как будут погашены убытки, возникшие в предыдущие годы. Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 283 Налогового кодекса РФ.

Переносить убытки можно не в каждом налоговом периоде, а с перерывами во времени. В любом случае период времени, в течение которого убыток определенного года может уменьшать налоговую базу, не должен превышать 10 лет. Убыток, не списанный за этот период, остается непогашенным. Это следует из положений абзаца 3 пункта 2 статьи 283 Налогового кодекса РФ.

Сумму убытка, сложившегося по операциям, которые облагаются налогом на прибыль по ставке 20 процентов, при переносе на будущее не нужно уменьшать на сумму доходов, полученных по операциям, которые облагаются налогом на прибыль по ставкам 9 или 15 процентов (письма Минфина России от 16 июля 2010 г. № 03-03-05/159, от 21 сентября 2009 г. № 03-03-06/2/177, УФНС России по г. Москве от 14 января 2010 г. № 16-12/001756, постановление Президиума ВАС РФ от 17 марта 2009 г. № 14955/08).

При заполнении приложения 4 к листу 02 декларации по налогу на прибыль суммы доходов, отраженные в листе 04 налоговой декларации, не учитываются.

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка