Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в налогах и учете

Подписка
Срочно заберите все!
№24
11 июня 2013 9 просмотров

У физического лица (так же оно является еще и индивидуальным предпринимателем, объект налогообложения-"Доходы - 6%") есть в собственности нежилое помещение. По данному помещению физ. лицо платит налог на имущество. В следующем месяце принято решение сдавать в аренду этот объект как от индивидуального предпринимателя и платежи за аренду получать на расчетный счет. Как правильно оформить договор аренды? Нужно ли переводить данный объект из собственности физ. лица в собственность индивидуального предпринимателя? Если нужно, то как?

Уважаемая Марина Николаевна!

В ответ на Ваш вопрос от 04.05.2013г. сообщаем следующее: когда гражданин регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, он обретает двойной статус: становится субъектом предпринимательской деятельности - индивидуальным предпринимателем и при этом продолжает оставаться физическим лицом. Поэтому данный объект не переводится из собственности физического лица в собственность предпринимателя.

Чтобы не платить налог на имущество по недвижимости, используемой в предпринимательских целях, в налоговую инспекцию по месту учета имущества представьте: заявление (в произвольной форме). В документе укажите объект недвижимости, который освобождаются от налога на имущество в связи с использованием их в рамках упрощенки; документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности (договоры с арендатором, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов в рамках упрощенки, и т. п.).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1.Статья: Какой вид вычета выгоднее для ИП

В соответствии с законодательством ИП имеет уникальный статус. В гражданских правоотношениях он может одновременно выступать как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и лицо, действия которого не связаны с систематическим извлечением прибыли. При этом, учитывая, что и в отношении бизнеса, и в отношении сделок, осуществленных в личных целях, ИП отвечает всем принадлежащим ему имуществом, разграничение его прав и обязанностей, как относящихся к бизнесу, так и нет, во многом определяет сам предприниматель. Особенно это важно с точки зрения налогообложения. Ведь в целях исчисления НДФЛ коммерсант в некоторых случаях еще до момента совершения сделки может определить ее цель – личные, бытовые или коммерческие нужды и соответственно применить тот или иной вид вычета.

<…>

Таким образом, практически любое имущество физическое лицо может рассматривать как приобретенное для предпринимательских, так и для личных нужд. Например, купив автомобиль, ИП может сдать его в аренду и доходы в виде арендной платы в целях уплаты НДФЛ уменьшить на сумму начисленной амортизации, а в случае его продажи применить имущественный вычет. При этом применение обоих вычетов одновременно (в одном налоговом периоде) также не запрещено законом.

Правда, с такой позицией вряд ли согласятся налоговики. Поэтому важно знать, какая по данному вопросу сложилась судебная практика.

Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 № Ф04-6196/2008(13272-А70-19) судьи приняли сторону налогоплательщика, посчитав недоказанным, что доход от продажи недвижимости, ранее сдаваемой ИП в аренду, также является предпринимательским. А вот в Определении ВАС РФ от 27.10.2008 № 14235/08 арбитры пришли к выводу, что, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, доход от ее продажи также является предпринимательским и применять имущественный налоговый вычет нельзя.

Таким образом, коммерсантам можно порекомендовать осуществлять какие-либо сделки с имуществом, используемым в предпринимательской деятельности, только после официального окончания этой деятельности (закрытия ИП), а само имущество приобретать, указывая себя в договоре как физическое лицо.* Если возникнет спор, нужно будет настаивать на том, что продажа имущества не является систематической деятельностью и, следовательно, не может рассматриваться как коммерческая.

<…>

В. Данилин юрист Журнал «Бухгалтерия ИП», №1, январь-февраль 2010

2.Статья: Как предпринимателю подтвердить, что имущество используется в деятельности на упрощенке (в целях освобождения от уплаты налога на имущество)

Специального порядка законодательство не предусматривает, поэтому применяйте общие правила, установленные для подтверждения льготы по уплате налога на имущество.

По общему правилу налог на имущество физических лиц рассчитывают налоговые инспекции. При этом лица, имеющие право на льготы в соответствии со статьей 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1, самостоятельно представляют в налоговые инспекции документы, подтверждающие это право. Об этом говорится в пункте 1 статьи 5 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1.

Несмотря на то что предприниматели, применяющие упрощенку, в статье 4 Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 не названы, этот порядок можно применить и к ним.

Таким образом, чтобы не платить налог на имущество по недвижимости, используемой в предпринимательских целях, в налоговую инспекцию по месту учета имущества представьте:*

  • заявление (в произвольной форме). В документе укажите объекты недвижимости, которые освобождаются от налога на имущество в связи с использованием их в рамках упрощенки;
  • документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности(договоры с поставщиками, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов в рамках упрощенки, и т. п.).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 1 февраля 2010 г. № 03-05-04-01/06от 20 августа 2007 г. № 03-11-05/172 и ФНС России от 19 августа 2009 г. № 3-5-04/1290.

Сроки представления этих документов не установлены. По мнению специалистов финансового ведомства, предпринимателю нужно уложиться в сроки, позволяющие налоговой инспекции верно исчислить сумму налога наимущество и направить предпринимателю соответствующее налоговое уведомление до 1 августа (см. письмо Минфина России от 1 февраля 2010 г. № 03-05-04-01/06). Эта дата обусловлена тем, что старая редакция Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 (действовавшая до 1 января 2011 года) устанавливала именно такой срок для вручения инспекциями налоговых уведомлений.

Действующая редакция Закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 сроков вручения инспекциями уведомлений не предусматривает. Но, учитывая, что данные для расчета налога на имущество (от БТИ и территориального отделения Росреестра) поступают в инспекцию до 1 марта, предпринимателям также целесообразно подать документы, подтверждающие право на льготу, до этой даты.

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3Рекомендация: Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).*

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:*

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, арендапредприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

<…>

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В то же время сдачу в аренду отдельных видов имущества законодательство не допускает или ограничивает. Например, не допускается сдача в аренду:*

В договоре аренды нужно указать данные, позволяющие точно установить имущество, передаваемое арендатору(объект аренды). Если такой информации в договоре не будет, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным. Из-за этого договор аренды признается не заключенным.*

Такой порядок следует из статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Срок договора

Срок аренды имущества указывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если такого срока в договоре нет, то он считается неопределенным. В этом случае и арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться отдоговора аренды. Об этом говорится в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.*

Для отдельных видов имущества (видов аренды) законодательством введены ограничения по сроку аренды. Например, земельные участки, относящиеся к государственной собственности, могут быть арендованы под недвижимость на срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ). Поэтому, если вдоговоре аренды такого имущества не указан срок аренды и стороны не отказались от его исполнения, договорпрекращается по истечении предельного срока. Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:*

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Ремонт и содержание арендованного имущества

Во время действия договора аренды может появиться необходимость ремонта арендованного имущества. Обязанности по ремонту распределяются следующим образом. По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание. Однако стороны имеют право распределить обязанности и по-другому. Такое условие следует прописать в договоре.*

Когда в договоре не указан срок проведения ремонта или ремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен быть сделан в разумные сроки. Понятие «разумный срок» не определено в законодательстве. Под разумным сроком обычно понимается срок, необходимый для выполнения обязательства. Как правило, продолжительность данного срока определяется в каждом конкретном случае и согласовывается сторонами договора. При разногласии сторон продолжительность «разумного срока» определяет суд (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 октября 2005 г. № А52-1425/2005/1).

Если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора появляется право:*

  • отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, после чего стоимость ремонта можно взыскать с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Такие правила установлены статьей 616 Гражданского кодекса РФ.

Помимо ремонта стороны сделки вправе проводить улучшения арендованного имущества. Улучшения могут бытьотделимыми и неотделимыми.

В общем случае произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю (поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды). Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение –аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ).

Такие положения содержит статья 623 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Расторжение и прекращение договора

Договор аренды может быть расторгнут:*

На основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:*

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Даже если арендатор погасит долг, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73);
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии сдоговором это является его обязанностью;
  • по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушениядоговора нужно устранить в разумный срок. Это следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

13.06.2013г.

С уважением,

эксперт «Системы Главбух» Шарипкулова Светлана

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии "Системы Главбух" Родионов Александр.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка