Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Семь бухгалтерских желаний, которые сбылись в 2016 году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
8 июля 2013 78 просмотров

С 01.01.2011 года мы платили арендную плату (под аптечный пункт) 10 т. руб. В июле 2013 г. городская поликлиника прислало доп.соглашение нам, в котором увеличило арендную плату с 01.01.11 г. до 18 т.руб. Что нам делать? Поликлинику проверяет КРУ, в результате нам принесли доп.соглашение.В п.3.2 договора прописано:"Арендодатель вправе изменять в течение срока действия настоящего договора арендную плату за пользование имуществом с учетом реально складывающихся цен и факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость имущества, а также при изменении устанавливаемых централизовано цен и тарифов, экономических условий, роста уровня инфляции и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

В данном случае все зависит от того, в каком порядке арендодатель предлагает изменить размер арендной платы.

Если предполагается изменить ее размер в одностороннем порядке, то следует учитывать следующее. В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Это условие означает, что размер платы меняется с даты ее изменения, то есть он будет действовать в отношении будущих периодов (а не прошлых).

Если же арендодатель пытается изменить размер арендной платы за прошлые периоды путем подписания дополнительного соглашения, то сделать это он может только с согласия арендатора. В силу установленного статьей 421 ГК РФ принципа свободы договора подписать дополнительное соглашение Вы можете только добровольно. Арендодатель не вправе принуждать Вас к подписанию соглашения. И, кроме того, возможность распространить изменения размера арендной платы на предыдущие периоды должна быть изначально прописана в договоре аренды.

Исходя из приведенной в вопросе формулировки условия договора аренды, в рассматриваемом случае речь идет все-таки о праве арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Таким право арендодатель может воспользоваться раз в год. В этом случае арендатору нужно иметь в виду, что подписывать такое соглашение не в его интересах.

Дело в том, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год. Поэтому если арендатор подпишет такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и в материалах «Системы Юрист».

1. Гражданский кодекс РФ

<…>

«Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается,* за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон,* кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

<…>

Статья 425. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.*

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение».

<…>

2. Рекомендация: Как заключить договор аренды

<…>

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год.* Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год).* Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Ситуация:* правомерно ли изменять размер арендных платежей ежеквартально. Стороны предусмотрели в договоре аренды ежеквартальную индексацию арендной платы с учетом инфляции

Да, правомерно.

Стороны договора аренды могут предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме или установить порядок ее определения. В рассматриваемом случае стороны согласовали условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета. Таким образом, фактическое изменение размера платежей в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Следовательно, условие индексации арендных платежей, изначально предусмотренное договором, соответствует требованиям законодательства (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11января 2002 г. № 66).

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3. Рекомендация: Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

<…>


Внимание! Арендатору не стоит подписывать дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если арендодатель желает повысить арендную плату в одностороннем порядке

Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Арендатору нужно иметь в виду, что подписывать такое соглашение не в его интересах.

Дело в том, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год. Поэтому если арендатор подпишет такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон. В таком случае суд, вполне возможно, встанет на позицию арендодателя, который в данном случае формально будет прав.*

<…>

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу

кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Дмитрий Чваненко

начальник юридического отдела ООО «Русский проект»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка