Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
9 июля 2013 8 просмотров

Можно ли сдавать объекты недвижимости в аренду или осуществлять сделку купли-продажи, находящиеся на земельном участке, который не является собственностью и нет договора аренды, документы на собственность земли в процессе оформления.

Можно, законодательство не содержит ограничений по распоряжению собственником принадлежащей ему недвижимостью, даже при отсутствии оформления пользования (владения) землей, на котором она располагается. Будущий арендатор (собственник) здания будет распоряжаться земельным участком, на котором оно располагается, на тех же условиях, что и арендодатель (продавец).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация:Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения)

При продаже здания (в этой рекомендации под зданием будут пониматься также строения и сооружения) для продавца важное правовое значение имеют два вопроса.

Во-первых, еще в ходе заключения сделки важно убедить покупателя, что у того не возникнет сложностей с дальнейшей эксплуатацией не только самого здания, но и земельного участка, на котором оно расположено. У покупателя не должно остаться вопросов и не должно сложиться впечатление, что его ожидают неимоверные сложности, связанные с переоформлением земельного участка. В противном случае он может отказаться от покупки здания.

Во-вторых, на продавца здания закон возлагает ряд обязанностей, связанных с правами на земельный участок. Если и здание и участок под ним находятся в собственности одного лица, то продать их можно только вместе, иначе сделка будет считаться недействительной. Если же продавец здания пользуется участком на праве аренды, он должен уведомить арендодателя о переходе прав к новому собственнику здания.

Статус земельного участка

При продаже земельного участка продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Для случаев когда продается только здание (в связи с тем, что участком под ним продавец здания владеет на праве аренды), закон такого обязательного требования не устанавливает. Однако покупатель здания может потребовать предоставить такую информацию в качестве условия совершения сделки купли-продажи. Это связано с тем, что для покупателя здания крайне важно осознавать перспективы дальнейшего использования земельного участка.

Проще всего продавцу предоставить такую информацию путем представления выписки из ЕГРП, в которой будет информация о наличии или отсутствии ограничений и обременений на земельный участок.

Как правило, покупателя здания интересует информация о том:

  • кому принадлежит участок;
  • какие ограничения и обременения установлены в отношении участка (например, это может быть сервитут в пользу того или иного третьего лица);
  • к какой категории относится участок и какой вид разрешенного использования для него установлен.

Может оказаться, что запись в ЕГРП в отношении участка отсутствует из-за того, что не проведена государственная регистрация права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). В таком случае важно успокоить покупателя и объяснить ему: причина в том, что права на этот участок возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Закон говорит, что такие права признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации).*

В таком случае на госрегистрацию подаются одновременно документы, касающиеся сделки купли-продажи, и документы, удостоверяющие права продавца. Соответственно производится как минимум два регистрационных действия. Вначале – госрегистрация ранее возникшего права продавца (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Следующим этапом – регистрация перехода права собственности (от продавца к покупателю) и, если необходимо, проходит регистрацию сам договор купли-продажи.

<…>

Право пользования земельным участком при продаже здания

По общему правилу если здание и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 2 ст. 271п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания.*

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

Единственная обязанность продавца здания – уведомить собственника участка (арендодателя) о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФп. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец, причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки.

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).*

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве постоянного (бессрочного) пользования

Если продавец здания – государственное (муниципальное) предприятие, казенное учреждение, орган государственной власти или орган местного самоуправления, то, скорее всего, участок под зданием находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В некоторых случаях может оказаться, что и продавец, являющийся коммерческой организацией, пользовался участком именно на таком праве.

На продавца здания закон не возлагает каких-либо специфических обязанностей в связи с тем, что земельный участок находился у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. В данном случае покупателю здания (если в качестве такового выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) необходимо переоформить это право – а именно оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Такое разъяснение приведено вабзаце 3 пункта 13 постановления № 11.*

Пример из практики: суд удовлетворил требования нового собственника здания и признал незаконным бездействие органов государственной власти по переоформлению документов на земельный участок

В 2003 году ООО «Т.» приобрело у унитарного предприятия комплексы трех автостоянок. Переход права собственности зарегистрирован в 2004 году. После этого ООО «Т.» неоднократно обращалось к органу местного самоуправления по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности в порядке статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Однако решение о переоформлении земельного участка в собственность или об отказе от переоформления не принято, проект договора купли-продажи обществу не направлен.

ООО «Т.» обратилось в суд с иском о признании бездействия незаконным и об обязании предоставить участок в собственность истца.

Со ссылкой на пункт 13 постановления № 11 суд удовлетворил заявленные требования (постановление ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А65-21086/2009определением ВАС РФ от 30 декабря 2010 г. № ВАС-17190/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Продажа участка вместе со зданием

Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).*

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.

Продавцу здания надо учитывать это правило еще на стадии обсуждения условий сделки. Даже если сам покупатель согласен купить только здание без участка под ним (т. к. не готов платить еще и за землю), такая сделка все равно будет недействительной. Стороны не смогут зарегистрировать переход права собственности, а значит, продавец не сможет получить и оплату (либо такую оплату придется вернуть несостоявшемуся покупателю).

<…>

Виктория Петрова

кандидат юридических наук, доцент, судья Федерального арбитражного суда Московского округа

Юлия Копеева

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Ирина Белокопытова

руководитель юридического управления ЗАО «Ольвекс», кандидат юридических наук

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка