Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
9 июля 2013 7 просмотров

ООО специализируется на строительстве жилых домов, путем комплексного освоения земельных участков.В ООО в период с 2010 года по апрель 2013 был заключен договор аренды земельного участка. Предмет договора «Строительство бизнес центра».Учитывая, что ООО не предполагает строительство бизнес центра, а планирует переуступить право аренды, осуществляются работы по подготовке земельного участка (отсыпка) и отселение жителей.Работы, арендная плата и отселение осуществляются в период с 2010 по 2013 год. Расчет за работы осуществлялся денежными средства, как и расчет за предоставление компенсации жителям, покинувшим свои дома и за аренду.Расходы по подготовке земельного участка, арендная плата и отселение не участвовали при формировании налоговой базы в период 2010-2013 годы.НДС к вычету не принимался.В апреле 2013 года ООО находит нового арендатора (юридическое лицо).Отношения складываются следующим образом:1. ООО пишет письмо арендодателю и отказывается от аренды земельного участка;2. ООО заключает договор об уступке прав на земельный участок за вознаграждение (арендодатель не участвует в отношениях);3. Новый арендатор заключает договор аренды с арендодателем.ВОПРОС:Может ли ООО учесть в составе расходов по налогу на прибыль стоимость работ по подготовке земельного участка, арендную плату и расходы на отселение в уменьшение доходов полученных по договору об уступке прав на земельный участок.Может ли ООО принять к вычету НДС с работ по подготовке земельного участка (отсыпка).

Исходя из текста вопроса, организация заключила договор аренды земельного участка под строительство бизнес центра. Так же организация провела ряд работ, предшествующих строительству: подготовку земельного участка, понесла расходы на отселение, и т.д. То есть можно говорить о том, что понесенные расходы следовало включить в состав расходов на строительство, на счет 08 Плана счетов. Далее организация может реализовать имущество и имущественные права со счета 08 Плана счетов. Такая реализация не будет являться реализацией «незавершенки». Но при этом, такие действия будут являться реализацией «прочего имущества». Если организация уже начала формировать стоимость актива на счете 08 Плана счетов, то при сложившихся обстоятельствах, все указанные затраты следует списать на счет 91 «Прочие расходы». Выручка от реализации данного актива отражается по дебету счета 91 и Кредиту счета 62 Плана счетов. Особого порядка исчисления НДС и прочих налогов для данного вида имущества в налоговом законодательстве не предусмотрено. То есть в данном случае передача результатов предварительных работ облагаются НДС и включаются в расчет налога на прибыль в общем порядке. В дополнение организации могут заключить договор на реализацию имущественных прав по аренде земельного участка. Передача имущественных прав оформляется актом приема-передачи в свободной форме. Доходы от реализации права аренды земли включаются в состав прочих доходов в бухучете и в состав внереализационных – в налоговом учете.

Обоснование данной позиции приведено ниже в «Системе Главбух»

1. Рекомендация:Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на обременения, возникающие при строительстве

<…>

При получении разрешения на строительство либо прав на земельный участок строительные организации в рамках договора о развитии застроенных территорий могут нести затраты, связанные с дополнительными обязанностями (обременениями). Перечень допустимых обременений определен статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и закрепляется договором, заключенным с местными властями (договор о развитии застроенной территории) (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Какие обязательства относятся к обременениям

К обременениям относятся следующие виды обязательств*:

  • заплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и признанных аварийными и подлежащими сносу (п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • создать либо приобрести жилые помещения для граждан, выселяемых с застраиваемой территории (если с этими гражданами были заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения) (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • построить или реконструировать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур (п. 1 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Например, дороги на территории, прилегающей к объекту строительства, газопровод, электросеть, школу или детский сад.

Последние два вида объектов обременений после строительства (приобретения) могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации) на основании договора (п. 4 ч. 3 и п. 2 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Ситуация: какими документами оформить передачу построенных объектов обременений в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации). Условием получения разрешения на строительство является возведение инженерных коммуникаций

Специальных документов, которыми оформляется передача объектов обременений, нет. Можно использовать унифицированную форму № ОС-1а, которая предназначена для передачи зданий и сооружений. Однако, поскольку объекты обременений основными средствами не являются, и, следовательно, использование этой формы не обязательно, стороны могут составить акт передачи в произвольном виде. Как правило, формы таких документов определяются административными органами.

Финансировать строительство объектов обременений может как сам застройщик, когда он является инвестором, так и привлеченный инвестор.

При этом объекты обременений передает местным властям тот субъект строительной деятельности, на которого такая обязанность возложена по контракту. Как правило, таким субъектом выступает застройщик.

Бухучет

Затраты, связанные со строительством (реконструкцией, приобретением) объектов обременений, можно отражать на отдельном субсчете к счету 08-3*, например «Строительство объектов обременений». Это необходимо для организации аналитического учета соответствующих затрат. Для этого на каждый строящийся объект обременений можно открыть отдельный субсчет. Например, «Строительство школы», «Строительство линии электропередач» и т. д.

Сумму расходов на строительство объектов обременения определяйте на основании:

  • первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);
  • других первичных документов, подтверждающих понесенные затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).

Строительство объектов обременений отражайте в бухучете следующей проводкой*:

Дебет 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений» Кредит 60 (10, 23, 25, 26, 60, 70, 76...)
– учтены расходы застройщика (при строительстве собственными силами) или подрядчика (при подрядном способе строительства) на строительство объектов обременений.

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Рекомендация:Как списать с баланса организации объект незавершенного строительства

Любое имущество (в т. ч. объект незавершенного строительства) может быть списано с баланса при его выбытии. Например, в случае ликвидации, продажи, безвозмездной передачи и т. д.

Затраты на строительство объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».Независимо от того, по какой причине выбывает объект незавершенного строительства, эту операцию нужно отразить проводкой*:

Дебет 91-2 Кредит 08
– списана фактическая стоимость незавершенного строительства.

В рассматриваемой ситуации происходит списание капитальных вложений, а не основного средства. Имущество еще не было учтено в составе основных фондов на счете 01 «Основные средства». Поэтому создавать комиссию, оформлять акт о списании основного средства, вносить записи в инвентарную карточку не нужно. Вместе с тем, все операции должны подтверждаться оправдательными документами (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Специальных унифицированных форм по списанию объектов незавершенного строительства не установлено, поэтому организация вправе составить акт в произвольной форме. При этом должны быть соблюдены требования, установленные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. За основу для составления акта при выбытии объекта незавершенного строительства можно взять формы, используемые при ликвидациипродаже и безвозмездной передаче основного средства.

Порядок расчета налогов зависит от способа списания объекта незавершенного строительства.

Согласно специальной норме, установленной подпунктом 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ, организация вправе учесть в составе внереализационных расходов только затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства (например, демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества). При этом стоимость ликвидируемого имущества (в т. ч. проектные, подготовительные работы) при расчете налога на прибыль учесть нельзя. Такие затраты не связаны с деятельностью, направленной на получение доходов, поэтому они не являются экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 1 октября 2012 г. № 03-03-06/1/512 и от 7 мая 2007 г. № 03-03-06/1/261.

При ликвидации основного средства объекта обложения НДС не возникает (ст. 146 НК РФ).

При продаже объекта в налоговую базу по налогу на прибыль нужно включить доход от реализации (ст. 249 НК РФ). Его можно уменьшить на стоимость создания объекта (подп. п. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такая позиция подтверждается налоговой службой (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1). Реализация имущества признается объектом обложения НДС, поэтому с операции по продаже объекта нужно начислить и заплатить налог (подп. п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Безвозмездно передавать имущество стоимостью свыше 3000 руб. коммерческим организациям (кроме коммерческих организаций-учредителей, если такая обязанность предусмотрена в их уставе) запрещено (п. 1 ст. 575 ГК РФ). При безвозмездной передаче объекта некоммерческой организации нужно заключить договор дарения (ст. 574576 ГК РФ). При безвозмездной передаче в налоговом учете доходов не возникает (ст. 249250 НК РФ). Стоимость переданного имущества и расходы, связанные с безвозмездной передачей объекта, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ). Безвозмездная передача признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому с нее нужно начислить и заплатить НДС(подп. п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Сергей Разгулин, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Статья:Передача права аренды земли

<…>

Стоимость передаваемого права аренды отражается у первоначального арендатора в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора перенайма (п. 710.116 ПБУ 9/99).*

<…>


Дебет 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– признан прочий доход от передачи права аренды;

<…>

Дебет 51
Кредит 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
– получены деньги за уступленное право аренды.

<…>

А. И. Ковалева

аудитор

Журнал «Учет в строительстве», №6, июнь 2011

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка