Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
24 июля 2013 170 просмотров

Подскажите пожалуйста, мы заключаем дог. аренды квартиры с физ лицом, собственников квартиры два, по 1/2 доли, как правильно составить договор и как удержать НДФЛ.

 В вашем случае необходимо получить согласие всех собственников

на сдачу квартиры в аренду.

Если согласие от всех собственников не получено, договор аренды заключать нельзя, сделка будет признана недействительной.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Госрегистрация договора не понадобится если договор заключен на срок менее года или на неопределенный срок.

Перечисляя арендную плату организация -арендатор остается налоговым агентом, поэтому необходимо:

- удерживать НДФЛ из суммы арендной платы в день ее перечисления арендодателю;
- в этот же день уплачивать удержанную сумму налога в бюджет.

Подробно о составлении договора аренды в вашей ситуации и об удержании НДФЛ см. Статью № 2.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1.Рекомендация:Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае.* Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите такие условия сделки, как:*

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

<…>

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации* (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок* (п. 2 ст. 621п. 2 ст. 610 ГК РФ).

<…>


Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в отделении Росреестра, если он был заключен на срок менее года, а затем возобновлен на неопределенный срок (по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении и продолжала его исполнять)*

Нет, не нужно.*

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

<…>


Ситуация: можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином*

Да, можно.

Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности).* Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.

Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).

<…>

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Статья:Арендуем имущество, принадлежащее нескольким физическим лицам

Организация арендует имущество у физических лиц. С арендной платы, выплачиваемой арендодателю, компания- арендатор должна исчислить и удержать НДФЛ. А как это сделать, если арендуемое имущество находится в долевой собственности у нескольких физических лиц?*

На вопрос читателя отвечает О.Е. Черевадская, директор по аудиту ЗАО «Финансовый Контроль и Аудит».

Здравствуйте! Наша компания договорилась взять в аренду складское помещение, которое находится в долевой собственности у физических лиц. Подскажите, пожалуйста, как в этом случае нам нужно:
— оформить договор аренды;
— удерживать НДФЛ с арендной платы?*
И. Илларионов, бухгалтер

Ответим на ваши вопросы по порядку. Сначала о том, как оформить договор аренды.*

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРИ АРЕНДЕ

Сдавать имущество в аренду вправе только собственник (ст. 608 ГК РФ). Поэтому при заключении договора аренды арендатор обязательно должен убедиться, что арендодатель является собственником сдаваемого имущества. Надлежащим подтверждением прав собственности является свидетельство.

Но может случиться так, что в свидетельстве будут указаны несколько собственников. В этом случае необходимо согласие всех собственников на сдачу имущества в аренду, так как на основании пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Если согласие от всех собственников не получено, договор аренды заключать нельзя. Такая сделка будет признана недействительной* (постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2011 по делу № А66-9754/2010 и ФАС Центрального округа от 19.01.2010 по делу № А14-1686/2009/49/6).

Сдача имущества в аренду — только с согласия собственников

Согласие всех собственников имущества может быть выражено в любой форме, например:*

— все дольщики поставят свои подписи в договоре со стороны арендодателя;

— все участники долевой собственности выдадут доверенности одному из них или иному уполномоченному лицу на право сдавать такое имущество в аренду.

Регистрация договора аренды. Договор аренды недвижимости (земельных участков, зданий, строений, отдельных помещений), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации* (п. 2 ст. 651п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Госрегистрация договора аренды не понадобится, если…*

…этот договор заключен (п. 10 и 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59):

— на срок менее года, даже если в дальнейшем его действие пролонгируется на срок менее года;

— на неопределенный срок.

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Кто подписывает договор аренды со стороны собственников. Очень важен порядок заключения договора, а именно кто подписывает договор со стороны арендодателя:*

- все дольщики;
- один из них на основании поручения.

Кто и в какой сумме получает доход по договору аренды. Необходимо уточнить доход, получаемый каждым из сособственников имущества.*

Общая собственность физических лиц может быть совместной и долевой. При этом вид собственности влияет на порядок распределения доходов от сдачи имущества в аренду.

Так, если собственность общая, договор со стороны арендодателя может быть подписан каждым собственником общего имущества отдельно или одним из них, единогласно избранным представителем. Если собственность долевая, договор подписывает каждый из собственников и доходы от сдачи имущества в аренду распределяются пропорционально количеству их долей (ст. 244 ГК РФ).

Метод распределения доходов в обязательном порядке должен быть зафиксирован в договоре. Если этого не сделать, невозможно будет определить величину дохода каждого дольщика.

Выгодоприобретатель (от фр. benefice — прибыль, польза) — при сдаче в аренду, наем — лицо, получающее доходы от своего имущества, переданного в доверительное управление другому лицу (юридическому или физическому)

Если в договоре аренды получателем арендной платы указан только один из арендодателей, необходимо выяснить, кто является выгодоприобретателем по доходам, получаемым от сдачи имущества в аренду. При этом выгодоприобретателем может являться как один из сособственников имущества, так и несколько.

В любом случае объектом обложения НДФЛ будет доход от сдачи имущества в аренду, получаемый только выгодоприобретателем. При этом право выгодоприобретателя в обязательном порядке должно быть установлено в документарной форме: в виде соглашения между сособственниками о порядке распределения доходов.

Порядок перечисления арендной платы. Еще одним необходимым условием договора является пункт о перечислении арендной платы:*

- каждому из арендодателей в установленном размере;
- одному из них.

Если применяется последний вариант, то арендатору необходимо иметь копию поручения, выданную получателю арендных платежей от остальных сособственников арендуемого имущества.

При этом следует помнить, что, перечисляя арендную плату только одному из арендодателей, компания-арендатор остается налоговым агентом (подп. 1 п. 1 ст. 223п. 4 и 6 ст. 226 НК РФ). Поэтому ей необходимо:*

- удерживать НДФЛ из суммы арендной платы в день ее перечисления арендодателю;
- в этот же день уплачивать удержанную сумму налога в бюджет.

ОБЯЗАННОСТИ НАЛОГОВОГО АГЕНТА ДЛЯ АРЕНДАТОРА

Если имущество находится в долевой собственности у нескольких физических лиц, тоарендатор выступает налоговымагентом в отношении выплат всем арендаторам-дольщикам

НДФЛ с суммы арендной платы. Арендуя имущество у физического лица, необходимо быть предельно внимательным. Как уже было сказано выше, у фирмы-арендатора возникают обязанности налогового агента: она обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет налогна доходы физических лиц с суммы арендной платы, так как именно арендная плата признается доходом физического лица, источником выплаты которого является компания-арендатор (п. 2 ст. 226 НК РФ).

Именно такой позиции придерживаются финансовое и налоговое ведомства (письма Минфина России от 05.08.2011 № 03-04-06/3-179от 01.06.2011 № 03-04-06/3-128 и от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127, ФНС России от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@ и от 01.11.2010 № ШС-37-3/14584@УФНС России по г. Москве от 16.02.2011 № 20-14/4/14438@).

При этом чиновники особо подчеркивают ничтожность условия в договоре о том, что обязанность по уплате НДФЛ возлагается на самого арендодателя.

Свою позицию специалисты финансового ведомства объясняют тем, что такое условие противоречит порядку, установленному налоговым законодательством. Ведь согласно пункту 5статьи 3 Налогового кодекса ни на кого не может быть возложена обязанность уплачиватьналоги и сборы, как не предусмотренные налоговым законодательством, так и установленные в ином порядке (письма Минфина России от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148).

ИНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ НАЛОГОВЫХ АГЕНТОВ

Кроме обязанности исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму НДФЛ на арендатора имущества физических лиц распространяются и иные обязанности налоговых агентов:*

— по каждому физическому лицу вести учет выплаченных доходов, а также сумм исчисленных и удержанных налогов (подп. 3 п. 3 ст. 24 и п. 1 ст. 230 НК РФ);

— ежегодно не позднее 1 апреля представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц и суммах начисленных и удержанных налогов за предыдущий налоговый период (п. 2 ст. 230 НК РФ);

— в течение четырех лет обеспечивать сохранность документов, необходимых для исчисления, удержания и перечисления налога (подп. 5 п. 3 ст. 24 НК РФ);

— по заявлениям физических лиц выдавать им справки о полученных этими физическими лицами доходах и удержанных суммах налога (п. 3 ст. 230 НК РФ).

<…>

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ НАЛОГОВОГО АГЕНТА

Для выполнения обязанностей налогового агента компания-арендатор должна иметь необходимые данные физического лица — арендодателя:*

- ФИО;
- паспортные данные;
- ИНН (если есть);
- адрес, по которому зарегистрирован гражданин;
- реквизиты для перечисления арендной платы.

Если же имущество принадлежит нескольким физическим лицам, то такая информация должна быть предоставлена компании — налоговому агенту в отношении каждого из арендодателей.

Кроме того, необходимы сведения о размере долей сособственников в общем имуществе. Ведьарендатор выступает налоговым агентом в отношении доходов всех сособственников имущества.

ПЕРЕЙДЕМ ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ

Рассмотрим на примере, как удержать НДФЛ с суммы арендной платы, если арендодателем выступают несколько физических лиц.

ПРИМЕР*

ООО «Паритет» заключен договор аренды складского помещения (на срок менее года), находящегося в долевой собственности у нескольких физических лиц (резидентов РФ, не являющихся индивидуальными предпринимателями):

В бухгалтерском учетеарендованное складское помещение учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н)

— С.Т. Рябова (собственник 1/2 доли помещения);

— М.Н. Приглядова (собственник 1/4 доли помещения);

— И.А. Мехневича (собственник 1/4 доли помещения).

Договор со стороны арендодателя подписали все три дольщика. Сумма арендногоплатежа составляет 30 000 руб. в месяц. По условиям договора арендная плата перечисляется на лицевые счета дольщиков до 10-го числа следующего месяца соразмерно их доле.

Как отразить в учете ООО «Паритет» начисление арендной платы, удержание и перечисление в бюджет НДФЛ и выплату дохода арендодателям?

РЕШЕНИЕ*

ООО «Паритет» произвело арендный платеж за апрель 8 мая 2013 года, и в этот же день бухгалтер сделал проводки:

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76

Расходы по аренде признаются расходами по обычным видам деятельности ( п. 5716 и 18ПБУ 10/99, утвержденногоприказом Минфина России от 06.05.99 № 33н)

— 15 000 руб. (30 000 руб.: 1/2) — начислен арендный платеж за апрель 2013 года С.Т. Рябову;

— 7500 руб. (30 000 руб.: 1/4) — начислен арендный платеж за апрель 2013 года М.Н. Приглядову;

— 7500 руб. (30 000 руб.: 1/4) — начислен арендный платеж за апрель 2013 года И.А. Мехневичу.

Одновременно с этим ООО «Паритет» с суммы арендного платежа исчислило, удержало и перечислило в бюджет суммы НДФЛ.

Бухгалтер 8 мая 2013 года отразил удержание НДФЛ на счетах бухгалтерского учета:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Налог на доходы физических лиц»

— 1950 руб. (15 000 руб. ? 13%) — НДФЛ с суммы арендной платы С.Т. Рябову;

— 975 руб. (7500 руб. ? 13%) — НДФЛ с суммы арендной платы М.Н. Приглядову;

— 975 руб. (7500 руб. ? 13%) — НДФЛ с суммы арендной платы И.А. Мехневичу.

Перечисление суммы НДФЛ в бюджет отражено 8 мая 2013 года проводкой:

ДЕБЕТ 68 субсчет «Налог на доходы физических лиц» КРЕДИТ 51

— 3900 руб. (1950 руб. + 975 руб. + 975 руб.) — перечислен НДФЛ с суммы арендногоплатежа.

Перечисление арендной платы собственникам-арендаторам отражено бухгалтерскими записями:

В налоговом учете расходы нааренду складского помещения учитываются в составе прочих (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) при условии выполнения требований пункта 1 статьи 252 НК РФ

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

— 13 050 руб. (15000 руб. – 1950 руб.) — перечислен арендный платеж на лицевой счет С.Т. Рябова;

— 6525 руб. (7500 руб. – 975 руб.) — перечислен арендный платеж на лицевой счет М.Н. Приглядову;

— 6525 руб. (7500 руб. – 975 руб.) — перечислен арендный платеж на лицевой счет И.А. Мехневичу.

ЖУРНАЛ «ЗАРПЛАТА», № 6, ИЮНЬ 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка