Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
30 июля 2013 31 просмотр

Ситуация следующая. Физ.лицом приобретен и зарегистрирован земельный участок в 2012г. Физ.лицо является учредителем ДНТ (Дачного некоммерческого товарищества). Физ.лицо продает 5 участков по 600т.руб. Какими налогами облагается данная сделка? Или же лучше перевести эти земельные участки на ДНТ (режим налогообложения "Доходы минус расходы") и продавать их от ДНТ физическим и юридическим лицам? Тогда какими налогами облагается данная сделка? Вопрос в том, как нам получить максимальную выгоду? Т.е. продавать от физ.лица или от организации?И еще один вопрос. Если землю купили в 2012г., а продаем в 2013г. при режиме налогообложения "Доходы минус расходы", то стоимость земли учитывается в расходах? Ведь операции проходят в разных налоговых периодах?

В первом случае физическому лицу необходимо заплатить НДФЛ, так как проданное имущество находится в его собственности менее трех лет. Но в этом случае т он сможет либо применить налоговый вычет, который независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить только в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., либо уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с его приобретением.

Во втором случае, если учредитель (более 50 % доли) передаст безвозмездно товариществу земельные участки, то их стоимость не будет учитываться в доходах при упрощенке. Но при продаже земельных участков нельзя будет уменьшить доход при упрощенке на покупную стоимость участка, так как товары, полученные безвозмездно, не считаются оплаченными ( п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В данном случае выгоднее для Вас будет продать имущество (земельные участки), как от физического лица

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

По вопросу продажи земельных участков физическим лицом

Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются:*

    доходы, полученные резидентом от продажи имущества, находящегося на территории России, а также за ее пределами (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
    доходы, полученные нерезидентом от продажи имущества, находящегося на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).

Если человек (резидент или нерезидент) продал имущество, то, как правило, он должен самостоятельно:*

    рассчитать и заплатить НДФЛ;
    представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:*

    доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
    доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

<…>

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

<…>

Как уменьшить доходы

Если доход человека (резидента) от продажи имущества облагается по ставке 13 процентов, то он вправе уменьшить его сумму двумя способами:

    либо уменьшить доходы на имущественный налоговый вычет;
    либо уменьшить доходы на расходы, связанные с их получением.*

Размер вычета

<…>

В зависимости от вида имущества максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).*

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в абзаце 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Как определить трехлетний срок

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться у человека в собственности в течение трех и более лет непрерывно*. Так, если человек приобрел и продал имущество, а впоследствии повторно приобрел и продал его же, трехлетний срок нахождения в собственности нужно отсчитывать с момента повторного приобретения. При этом срок нахождения имущества в собственности во время его первичного приобретения не учитывается. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Трехлетний срок нахождения имущества в собственности определяйте по правилам пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ (письма Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425, ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662). То есть данный срок истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом признаются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если имущество находится у гражданина в собственности с 20 июля 2010 года и будет продано 20 июля 2013 года или после этой даты, то доход, полученный от продажи данного имущества, не облагается НДФЛ.

Отсчитывать срок нахождения имущества в собственности нужно с того момента, как человек получил его.

Это правило не действует, если:*

    договором, по которому имущество передается новому владельцу, определен иной момент перехода права собственности;
    если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации (например, по недвижимости).*

В первом случае отсчитывать срок нужно начиная с того момента, который указан в договоре.

Во втором случае – с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)*. Исключение составляет наследуемое имущество, право собственности на которое возникает не с даты государственной регистрации, а со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина России от 4 июня 2012 г. № 03-04-05/5-682). При этом в случае наследования супругом имущества из совместной собственности действуют другие правила.

Такой порядок установлен статьями 219, 223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

<…>

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее трех лет

Для применения имущественного налогового вычета не имеет значение количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.). Подробнее об этом см. таблицу.*

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ человек, продавший личное имущество, которым он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб.*

<…>

Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192,от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/18, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17.

Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета (в пределах 1 000 000 руб.), а доходы от продажи второй квартиры – на сумму документально подтвержденных расходов. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418 и ФНС России от 19 марта 2012 г. № ЕД-3-3/873, от 21 августа 2009 г. № 3-5-04/1308.*

При этом, продавая несколько объектов одной категории, заменить имущественный налоговый вычетсуммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности. Суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом РФ не предусмотрено. Например, при продаже дома и земельного участка уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта. Это подтверждает Минфин России в письмах от 14 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-261, от 29 мая 2007 г. № 03-04-05-01/164.

<…>

Сколько раз можно получать

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет припродаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже(письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с их получением. Уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются:*
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письмо Минфина России от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– риелторские услуги (письма Минфина России от 16 февраля 2011 г. № 03-04-05/9-84, от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434);
– расходы на ремонт имущества, приобретенного без отделки (письмо Минфина России от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434).

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

<…>

Ольга Краснова

главный редактор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

По вопросу передачи земельных участков товариществу для последующей продажи

1.Рекомендация: Как отразить в бухучете приобретение товаров

<…>

Безвозмездное поступление

При безвозмездном поступлении товаров их стоимость (для отражения в бухучете) определите на основании рыночной цены. Рыночной ценой является сумма денег, которая может быть получена от их продажи. Такие правила установлены в пункте 9 ПБУ 5/01. Установить рыночную цену можно, ориентируясь на уровень цен, сложившийся на день получения актива. Сведения об уровне текущих рыночных цен должны быть подтверждены документально или путем проведения экспертизы. Это следует из пункта 10.3 ПБУ 9/99.*

В фактическую себестоимость товаров, полученных безвозмездно, кроме рыночной стоимости товара, могут также включаться другие расходы, связанные с приобретением (транспортные, комиссии посредникам и т. д.) (п. 11 ПБУ 5/01).*

В бухучете безвозмездное поступление товаров отразите проводкой:*

Дебет 41(15) Кредит 98-2
– учтены товары, поступившие безвозмездно.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 41, 98)

При реализации безвозмездно полученных товаров отразите доход:*

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– признан доход от реализации безвозмездно полученных товаров (в сумме фактически проданных товаров).

Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов.

Пример отражения в бухучете операций, связанных с безвозмездным поступлением товаров и их реализацией*

В марте ЗАО «Альфа» безвозмездно получило товары, рыночная стоимость которых составляет 100 000 руб. В апреле часть товаров стоимостью 60 000 руб. была продана оптом за 74 340 руб. (в т. ч. НДС – 11 340 руб.). Оставшаяся часть товаров (стоимостью 40 000 руб.) была продана в мае за 49 560 руб. (в т. ч. НДС – 7560 руб.). «Альфа» учитывает товары на счете 41 по фактической себестоимости (без использования счетов 15 и 16).

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете такие проводки.

Март:

Дебет 41 Кредит 98-2
– 100 000 руб. – отражено поступление товаров по рыночной стоимости.

Апрель:

Дебет 90-2 Кредит 41
– 60 000 руб. – списана себестоимость безвозмездно полученных товаров;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 11 340 руб. – начислен НДС по реализованным товарам;

Дебет 62 Кредит 90-1
– 74 340 руб. – отражена реализация товаров;

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– 60 000 руб. – отражен доход в виде стоимости безвозмездно полученных товаров в момент их реализации.

Май:

Дебет 90-2 Кредит 41
– 40 000 руб. – списана себестоимость безвозмездно полученных товаров;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 7560 руб. – начислен НДС по реализованным товарам;

Дебет 62 Кредит 90-1
– 49 560 руб. – отражена реализация товаров;

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– 40 000 руб. – отражен доход в виде стоимости безвозмездно полученных товаров в момент их реализации.

<…>

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2.Ситуация: Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если здание было куплено для дальнейшей перепродажи, но сделка сорвалась


Ответ на этот вопрос зависит от того, как будет использоваться здание в дальнейшем.

Если организация планирует продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражается любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и объекты недвижимости (Инструкция к плану счетов). Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям, при которых оно признается основным средством (п. 4 ПБУ 6/01). Следовательно, в этом случае организация не сможет начислять по зданию амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01). Стоимость здания не будет облагаться и налогом на имущество (ст. 374, 375 НК РФ).*

Если организация планирует использовать здание, например, в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств (при выполнении всех условий для этого) (на счет 01). В этом случае по зданию нужно будет начислять амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01) и учитывать его остаточную стоимость при расчете налога на имущество (ст. 374, 375 НК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36.

Сергей Разгулин, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3.Статья: Бесплатная отгрузка товара опасна как для поставщика, так и для покупателя

<…>

Для покупателя причина иная. Напомним, что покупная стоимость товаров учитывается в расходах при УСН после погашения задолженности перед поставщиком и реализации товаров ( подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). А товары, полученные безвозмездно, не считаются оплаченными ( п. 2 ст. 346.17 НК РФ).*

ЖУРНАЛ «УПРОЩЕНКА», № 5, МАЙ 2011

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка