Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Коротко о других изменениях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
7 августа 2013 34 просмотра

Подскажите, пожалуйста, как правильно провести переход права собственности здания от продавца к покупателю с учетом действующих договоров аренды у продавца.Мы приобрели здание и заключили новые договора аренды с арендодателями, но есть один арендатор, у которого имеется дебиторская задолженность от продавца здания, образовавшаяся из-за зачета ремонта помещения арендатора в счет арендной платы.Как правильно нам покупателям оформить документы и проводки по переносу кредиторской задолженности от продавца здания?

Арендатор в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора и всех приложений к нему. Это касается и способов оплаты аренды (зачет расходов на ремонт в счет арендной платы). Подтверждают это и чиновники Минфина России в письме от 5 августа 2011 г. № 03-03-06/4/90.

Если ремонт арендованного имущества проведен с согласия арендодателя, то арендатор вправе потребовать возмещения стоимости такого ремонта. Это следует из ст. 616 ГК РФ. Однако ситуация, в которой согласие на производство ремонта дал прежний собственник арендованного имущества, а договор аренды прекратился в тот момент, когда арендодателем являлся уже новый собственник, законодательством РФ не урегулирована.

Суды в подобной ситуации могут признать право арендатора на получение возмещения стоимости произведенных ремонтных работ от первоначального арендодателя. В частности, к такому решению пришел ФАС Поволжского округа в Постановлении от 26.10.2009 по делу № А12-5231/2008. Правда, в деле речь шла о возмещении стоимости неотделимых улучшений, но в рассматриваемой ситуации это непринципиально.

В данной ситуации Вы можете кредиторскую задолженность перед арендатором закрыть зачетом взаимных требований в счет арендной платы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1.Статья: Арендованная недвижимость перешла в другие руки. Способы предупредить потери

<…>

Никакого специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Все, что есть, – это норма о сохранении договора аренды при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ).*

Цитируем документ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).*

Арендатору особенно важно правильно определить момент, с которого он должен заплатить арендную плату новому, а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так, если арендатор слишком поспешно рассчитается с новымсобственником – тогда, когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя, то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга, ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору, арендатору важно получить от него ряд документов.*

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение арендных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в арендуименно собственнику (ст. 608 ГК РФ).*

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу, сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности, положение о том, что должник должен быть уведомлен о смене кредитора, иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот принцип к аренде, то получается, что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды, а с того момента, когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того, как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу, его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора арендную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09-8836/08-С6).

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например, арендодатель просто указывает в письме дату, с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том, с какого момента вправе получать эти платежи, подразумевая под этим моментом, например, дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно, арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том, что, не представляя арендатору доказательств перехода права собственности, новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны, которая освобождает должника от ответственности (п. 3 ст. 406 ГК РФ).*

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления, без доказательств перехода прав к нему, может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества.* Если впоследствии окажется, что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегистрировано на момент перечисления арендной платы, то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например, новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того, как получил этот объект по акту приема-передачи, хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19-6430/06-46-7-Ф02-8237/07, определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том, что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу, если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

<…>

Еще один риск арендатора: неправильная сумма арендной платы]

Когда арендатор обладает всем необходимым набором документов для платежа в адрес нового арендодателя(уведомлением о смене собственника, доказательствами перехода прав, платежными реквизитами), возникает вопрос с правильным определением суммы причитающейся ему арендной платы.*

Дело в том, что арендные платежи устанавливаются за определенный временной период (как правило, месяц). За тот месяц, в котором состоялся переход права собственности, нужно заплатить сразу двум арендодателям: прежнему и новому. То есть плату за месяц необходимо разбить на две части пропорционально дням принадлежности имущества прежнему и новому собственнику. Например, сумма арендной платы за апрель – 60 тыс. рублей. 10 апреля право собственности на арендуемое помещение зарегистрировано на нового собственника. Прежнему арендодателю причитается арендная плата за период с 1 по 9 апреля в сумме 18 000 руб. (60 000 руб. : 30 дн. (9 дн.). Новый арендодатель должен получить арендную плату за период с 10 по 30 апреля в сумме 42 000 руб. (60 000 руб. : 30 дн. (21 дн.).

Об этом лучше заранее предупредить финансовую службу компании, чтобы полную месячную сумму аренднойплаты не отправили ошибочно новому арендодателю. Иначе возникнет задолженность перед прежнимсобственником имущества, которую он вправе взыскать с арендатора с процентами.

Разумеется, распределять сумму арендной платы необходимо только в случаях, когда срок платежа за месяц, в котором поменялся арендодатель, наступает после получения уведомления о смене арендодателя. Если жеарендатор за каждый месяц платит вперед (например, за апрель в марте), то у него не возникает никаких рисков в связи с тем, что полная сумма арендной платы перечислена прежнему арендодателю до уведомления о переходе прав к другому лицу.

В таком случае свои претензии новый арендодатель может адресовать только прежнему собственнику недвижимости. Арендатор же абсолютно чист перед новым арендодателем и законом.

Пока нет уведомления о банковских реквизитах, за аренду можно не платить*

Арендатор не может перечислить платеж новому собственнику, пока у него не будет информации о его банковских реквизитах. Поэтому непредставление должнику платежных реквизитов считается просрочкой кредитора, которая в соответствии с пунктом 3 статьи 406 Гражданского кодекса освобождает должника от ответственности за несвоевременный платеж (в виде процентов по статье 395 ГК РФ или договорной неустойки). Такие разъяснения дал Пленум Высшего арбитражного суда № 14 и Верховного суда № 13 в пункте 10 постановления от 08.10.98. Если арендатор больше двух месяцев не перечислял арендную плату новому арендодателю из-за незнания платежных реквизитов, то арендодатель также не вправе будет требовать расторжения договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса. В частности, к такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (постановление от 11.07.08 № Ф03-А51/08-1/2563). Причем в рассмотренном судом споре новый арендодатель ссылался на то, что уведомил арендатора о состоявшемся переходе прав и своих платежных реквизитах, а арендаторутверждал, что он этого письма не получал.

<…>

Т. Полищук

начальник юридического отдела ОАО «МТС ГА "Авиатехснаб"»

Журнал «Юрист компании», №4, апрель 2009

2.ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 05.08.2011 № 03-03-06/4/90 «Налог на прибыль: смена арендодателя и зачет затрат, произведенных арендатором»

Вопрос:
Арендодатель-1 в соответствии со ст.616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации заключил с арендатором дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимого имущества (Договор) о зачете произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт в сумме 10169492,00 рубля, путем ежемесячного равномерного уменьшения суммы арендных платежей.
Арендатор представил в адрес Арендодателя-1 все первичные документы, подтверждающие произведенные затраты (акты выполненных работ, договор подряда, лицензию, платежные и прочие документы) и отразил сделку по передаче затрат арендатору согласно действующему законодательству.
Арендодатель-1 принял затраты арендатора и ежемесячно подписывал акты взаимозачета на ежемесячное уменьшение суммы арендных платежей в счет произведенных затрат на капитальный ремонт.
Спустя три месяца произошла смена арендодателя по Договору и было заключено дополнительное соглашение N 2, согласно которому к новому арендодателю (Арендодатель-2) перешли все права и требования по первоначальному договору, в том числе и по зачету произведенных арендатором затрат в счет уменьшения суммы ежемесячных арендных платежей.
Арендодатель-2 имеет на руках следующий пакет документов, оформленных согласно действующему законодательству:
- Договор, дополнительное соглашение N 1, дополнительное соглашение к Договору N 2, подписанное тремя сторонами: Арендодателем-1, Арендодателем- 2 и Арендатором о перемене арендодателя;
- письмо-расчет Арендодателя-1 с оставшейся суммой затрат в сумме 8547887,40 рубля, не зачтенной Арендодателем-1 и передаваемых Арендодателю-2, для учета и дальнейшего зачета в уменьшение арендных платежей арендатору;
- комплект первичных документов, полученных от Арендатора-1 и подтверждающих произведенные затраты (акты выполненных работ, договор подряда, лицензию, платежные и прочие документы);
- распорядительные и прочие документы за весь период действия Договора до даты смены Арендодателя-1.
Имеет ли право Арендодатель-2 включить в уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль затраты в сумме 8547887,40 рубля, не зачтенных и передаваемых Арендодателем-1 Арендодателю-2?*

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает, что согласно пункту 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.2005 N 45н обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются. За ответом на поставленный вопрос следует обращаться в аудиторские организации.
Одновременно сообщаем, что для целей налогообложения принимаются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации. Расходы должны быть обоснованными, документально подтвержденными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
Таким образом, при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и по зачету произведенных арендатором затрат в счет уменьшения суммы ежемесячных арендных платежей, переходят к новому арендодателю.*

3.Ситуация: Как отразить в бухучете зачет взаимных требований


Зачет взаимных требований является одним из способов расчетов между организациями. Проведение зачета возможно при соблюдении ряда условий, определенных гражданским законодательством.

Поскольку зачет взаимных требований отражает лишь факт оплаты полученных или переданных активов (погашение дебиторской или кредиторской задолженности), в бухучете к возникновению доходов или расходов он не приводит (п. 2 ПБУ 9/99п. 2 ПБУ 10/99).

В бухучете зачет взаимных требований отражается на субсчетах, открытых по каждому контрагенту к счетам 60«Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

При проведении взаимозачета сделайте проводку:*

Дебет 60 (76) Кредит 62 (76)
– отражено прекращение встречного обязательства по оплате товаров (работ, услуг) зачетом взаимных требований.

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка