Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Нашли в 6-НДФЛ ошибки по зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 августа 2013 4 просмотра

Физическое лицо продаёт часть земельного участка, который находится у него в собственности более 3-х лет. При этом он переоформляет свидетельство о регистрации, т.к происходит процесс размежевания земли. Какой налог у него при этом возникает? Не будет ли данный участок считаться всвязи с переоформлении как вновь приобретётнный (в собственности менее 3-х лет)? Данное физ. лицо является ИП осущесвляющий деятельность- сдача недвижимости в аренду, посреднические и консалтинговые услуги. На продаваемом участке ком. деятельность не осуществлялась.

Если земельный участок использовался в личных целях, то доход от реализации такого имущества облагается НДФЛ. При разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера. Поэтому срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется заново с момента регистрации права собственности на новые объекты. Таким образом, В Вашей ситуации при продаже части земельного участка необходимо заплатить НДФЛ. Налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет не более 1 000 000 руб.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах рекомендаций «Системы Главбух».

1.Рекомендация: Предприниматель продает собственное недвижимое имущество

<…>

Что предпринять: с полученного дохода уплатить налог по УСН, если продается имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Если же недвижимость использовалась в личных целях и находилась в собственности менее трех лет, то нужно заплатить НДФЛ.*

<…>

Случай № 3 Продажа личной квартиры

И наконец рассмотрим третий вариант. Предприниматель продает недвижимость, например собственную квартиру, которая использовалась в личных целях. Тогда ему, как любому другому физическому лицу, нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований статьи 220 НК РФ.

По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами* (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208 и  п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ*.

При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн. руб.* (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

<…>

ЖУРНАЛ «УПРОЩЕНКА», № 1, ЯНВАРЬ 2013

2.Рекомендация:Как получить налоговый вычет при продаже имущества

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются:

    доходы, полученные резидентом от продажи имущества, находящегося на территории России, а также за ее пределами* (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
    доходы, полученные нерезидентом от продажи имущества, находящегося на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).

Если человек (резидент или нерезидент) продал имущество, то, как правило, он должен самостоятельно:*

    рассчитать и заплатить НДФЛ;
    представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

<…>

Как уменьшить доходы

Если доход человека (резидента) от продажи имущества облагается по ставке 13 процентов, то он вправе уменьшить его сумму двумя способами*:

    либо уменьшить доходы на имущественный налоговый вычет;
    либо уменьшить доходы на расходы, связанные с их получением.

Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества, по одному и тому же объекту нельзя. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174.

<…>

Размер вычета

Сумма имущественного налогового вычета зависит от вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.), но не зависит от того, кому оно продается*. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

В зависимости от вида имущества максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб*. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в абзаце 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Как определить трехлетний срок

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться у человека в собственности в течение трех и более лет непрерывно*. Так, если человек приобрел и продал имущество, а впоследствии повторно приобрел и продал его же, трехлетний срок нахождения в собственности нужно отсчитывать с момента повторного приобретения. При этом срок нахождения имущества в собственности во время его первичного приобретения не учитывается. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

<…>

При этом срок нахождения в собственности недвижимого имущества определяйте с учетом следующих особенностей:
– при объединении нескольких объектов недвижимости в один срок нахождения в собственности отсчитывают с момента регистрации в ЕГРП прав собственности на новый объект (объединенное имущество*) (письмо Минфина России от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38);
– при переводе жилья в состав нежилых помещений и регистрации изменений целевого назначения срок отсчитывают с даты регистрации в ЕГРП права собственности на нежилое помещение (письмо Минфина России от 26 августа 2011 г. № 03-04-05/7-607);
– при получении квартиры в порядке компенсации за жилую площадь в снесенном доме – с момента регистрации в ЕГРП прав собственности на новую квартиру (письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695);
– при наследовании от супруга квартиры, приобретенной и зарегистрированной на него в период брака, – с даты регистрации в ЕГРП квартиры на супруга (письмо Минфина России от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326);

– в случае признания права собственности на имущество в судебном порядке срок нахождения в собственности отсчитывайте с даты вступления в силу решения суда (письмо Минфина России от 14 августа 2013 г. № 03-04-05/32983).

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

<…>

Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета*. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.

<…>

Ольга Краснова

главный редактор БСС «Система Главбух»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка