Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сотрудники принесут вам новые СНИЛС

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 августа 2013 23 просмотра

Физ. лицо-1 продает квартиру физ. лицу-2 по договору мены за 5,0 млн., а физ. лицо-2 продает физ. лицу-1 свою квартиру за 3,0 млн. и доплачивает денежными средствами 2,0 млн. физ. лицу-1. Квартиры находятся в собственности у обоих физ. лиц менее трех лет. Поясните подробно каким образом физ. лица должны задекларировать данную сделку и с какой суммы заплатить налоги. Заранее спасибо!

При продаже квартиры по договору мены налогооблагаемый доход определяется как стоимость квартиры. Налогооблагаемый доход человека, передавшего более дорогую квартиру, будет складываться из стоимости полученной квартиры и суммы полученной доплаты. При этом гражданин праве воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Максимальный размер имущественного вычета составляет 1 000 000 рублей. Кроме того, человек, продавший квартиру с доплатой, имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением квартиры. При продаже имущества гражданин должен подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах рекомендаций «Системы Главбух».

1.Рекомендация:Как получить налоговый вычет при продаже имущества

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются:

Если человек (резидент или нерезидент) продал имущество, то, как правило, он должен самостоятельно*:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

<…>

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.*

<…>

Как уменьшить доходы

Если доход человека (резидента) от продажи имущества облагается по ставке 13 процентов, то он вправе уменьшить его сумму двумя способами:*

Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества, по одному и тому же объекту нельзя. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174.

<…>

Размер вычета

Сумма имущественного налогового вычета зависит от вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.), но не зависит от того, кому оно продается.* Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

В зависимости от вида имущества максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб*. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в абзаце 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры по договору мены

Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб*. Если срок нахождения квартиры в собственности человека превышает три года, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.

По договору мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает* (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Товары, передаваемые по договору мены, признаются равноценными, если самим договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Если по условиям договора товары признаются неравноценными, то сторона, передающая более дешевый товар, должна доплатить другой стороне разницу в цене (п. 2 ст. 568 ГК РФ). При этом налогооблагаемый доход человека, передавшего более дорогую квартиру, будет складываться из стоимости полученной квартиры и суммы полученной доплаты* (п. 1 ст. 210 НК РФ).

При продаже жилья человек имеет право на получение имущественного налогового вычета* (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Это правило в полной мере применяется при передаче квартиры по договору мены* (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Размер вычета зависит от срока нахождения квартиры в собственности. Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета будет равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб*. Если срок нахождения квартиры в собственности человека, который ее передает, превышает три года, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.

Такой порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 и пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, человек имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением квартиры.*

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 3 июля 2012 г. № 03-04-05/7-832,от 8 октября 2010 г. № 03-04-05/9-610от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515.

<…>

Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры по договору мены. Обмениваемое имущество признается неравноценным*

П.А. Беспалов (резидент России) в 2011 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб. В 2013 году он решил обменять ее на двухкомнатную. Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Стоимость двухкомнатной квартиры передающая сторона оценила в 2 100 000 руб. Стоимости передаваемых квартир соответствуют уровню рыночных цен.

По договору мены Беспалов доплачивает стороне, передающей двухкомнатную квартиру, разницу в стоимости между передаваемой и получаемой квартирами в сумме 600 000 руб. (2 100 000 руб. – 1 500 000 руб.).

Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова менее трех лет. Поэтому размер имущественного налогового вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Таким образом, Беспалов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с их получением. Уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже* (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются:*
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письмо Минфина России от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– риелторские услуги (письма Минфина России от 16 февраля 2011 г. № 03-04-05/9-84от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434);
– расходы на ремонт имущества, приобретенного без отделки (письмо Минфина России от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434).

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

<…>

Декларация по форме 3-НДФЛ

Декларацию по форме 3-НДФЛ представьте в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором прошла продажа имущества* (п. 3 ст. 228п. 1 ст. 229 НК РФ). Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ см. Как сдать декларацию по НДФЛ.

<…>

Уплата НДФЛ

Если по данным декларации по форме 3-НДФЛ налог в бюджет нужно будет доплатить, сделать это следует не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода* (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Ольга Краснова

главный редактор БСС «Система Главбух»

2.Ситуация:Можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры по договору мены

Да, можно, но только на сумму доплаты. Если же человек приобретает квартиру без доплат (когда стоимость приобретаемой квартиры меньше или равна стоимости передаваемого жилья), то право на имущественный вычет у него не возникает.

Один раз в жизни при приобретении (строительстве) жилья человек вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом* (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер вычета – 2 000 000 руб. без учета процентов по кредиту (займу). Проценты по целевому кредиту (займу) на приобретение (строительство) жилья могут увеличивать размер вычета без ограничений. В большем размере имущественный налоговый вычет получить нельзя. Такие правила установлены абзацами 17–19подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

По договору мены каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В связи с чем к договору мены применяются общие правила о купле-продаже* (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Минфин России в письмах от 19 августа 2011 г. № 03-04-08/4-150от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515от 26 декабря 2008 г. № 03-04-05-01/479 указал следующее. По договору мены человек получает в собственность новую квартиру, в связи с чем несет фактические затраты в виде стоимости передаваемой квартиры, а также доплаты разницы в цене (если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой) (п. 2 ст. 567п. 2 ст. 568 ГК РФ). Факт осуществления расходов в виде стоимости передаваемой квартиры вытекает из сущности договора мены и подтверждается указанным договором. Поэтому при приобретении квартиры по договору мены человек вправе получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости передаваемой квартиры и суммы доплаты (при ее наличии) (с учетом установленного ограничения). При этом предоставление вычета не зависит от того, приобреталась квартира с доплатой или без*. Есть пример судебного решения, подтверждающего такую точку зрения (см. определение Свердловского областного суда от 1 февраля 2011 г. № 33-1008/2011).

ФНС России считает, что вычет можно получить только в том случае, когда стоимость передаваемой квартиры меньше, чем стоимость приобретаемой (т. е. при наличии доплаты за приобретаемую квартиру). Если же человек приобретает квартиру без доплат (когда стоимость приобретаемой квартиры меньше или равна стоимости передаваемого жилья), то право на имущественный вычет у него не возникает*. Об этом сказано в письмах от 5 мая 2010 г. № ШС-37-3/1160от 3 августа 2009 г. № 3-5-04/1155от 5 мая 2009 г. № 3-5-04/547.

Свою позицию налоговое ведомство обосновывает так. В состав документов, необходимых для получения имущественного налогового вычета, входят, в частности, документы, подтверждающие оплату расходов на покупку жилья (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). В рамках договора мены представить указанные документы можно, только если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой. В такой ситуации человек, приобретающий квартиру, доплачивает разницу в цене (если иное не установлено договором) (п. 2 ст. 568 ГК РФ). А значит, он имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере фактической доплаты (не превышающей 2 000 000 руб. без учета процентов). В судебной практике есть пример решений, разделяющих такую позицию* (см. определение Омского областного суда от 7 июля 2010 г. № 33-4065/2010).

<…>

Кроме имущественного налогового вычета, связанного с приобретением имущества, человек может получить имущественный вычет, связанный с продажей имущества.*

Ольга Краснова

главный редактор БСС «Система Главбух»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка