Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
26 августа 2013 10 просмотров

Юр.адрес нашей организации зарегистрирован в жилом фонде. Это квартира,принадлежащая нашему ген.директору на правах собственника.В этой квартире и располагается офис.Здесь работают менеджеры и бухгалтерия.Электричество и вода оплачиваются по счетчикам.Газ отключен.Имеет ли право офис осуществлять свою деятельность в жилом помещении и на какие документы можно сослаться при проверке из жилконторы?

Уважаемая Лариса Анатольевна!

сообщаем следующее: Вести предпринимательскую деятельность организации в жилых помещениях нельзя (ст. 17 Жилищного кодекса РФ, ст. 671 и 288 Гражданского кодекса РФ).

Единственным способом избежать санкций со стороны жилинспекции является перевод жилого помещения в нежилое. Ответственность за нарушение правил содержания жилых помещений (размещение офиса в квартире) предусмотрена ст. 7.22 КоАП РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1. Статья: «У нас офис в жилом помещении, что нам будет?»

Чем рискуете: Инспекторы могут отказать в регистрации компании и не признать расходы на офис. Чтобы избежать рисков, понадобится перевести квартиру в категорию нежилых помещений.

Первые сложности с офисом в квартире обычно возникают при постановке на учет в ИФНС. Аргументом для отказа в регистрации станет тот факт, что по закону в жилых помещениях вести предпринимательскую деятельность компании нельзя (ст. 17 Жилищного кодекса РФ, ст. 671 и 288 Гражданского кодекса РФ). И даже если квартира принадлежит директору компании, добиться регистрации довольно трудно. Правда, судьи в данном вопросе поддерживают налогоплательщиков (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 октября 2008 г. № А19-3461/08-35-Ф02-5116/08).

Предположим, что регистрации вы все-таки добились. Но тут возникает вторая проблема: инспекторы не разрешают уменьшать налогооблагаемую прибыль на арендные платежи (если речь идет о съемном помещении). Аргумент тот же: организация использует жилье не по назначению (письмо Минфина России от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93).

Отметим, что арбитражная практика по данному вопросу также складывается в пользу налогоплательщиков. Ведь в Налоговом кодексе РФ нет нормы, которая бы связывала расходы на аренду со статусом помещения. А за нарушения положений Жилищного кодекса РФ компания перед налоговиками отвечать не обязана (постановление ФАС Московского округа от 27 июля 2009 г. № КА-А41/7015-09).

Можно ли избежать споров с инспекторами, если альтернативы «квартирному» офису нет? Да, если перевести квартиру в категорию нежилых помещений.* Сделать это может как собственник, так и любое уполномоченное на то лицо. Например, в случае с арендой переводом квартиры в нежилое помещение может заняться арендатор (п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ). Но обратите внимание: изменить статус квартиры получится, если она расположена либо на первом этаже, либо над другим помещением, которому тоже присвоен статус нежилого.

Для перевода квартиры в другую категорию нужно подготовить:
– заявление о переводе помещения;
– правоустанавливающие документы на недвижимость или их нотариально заверенные копии (договор купли-продажи, нотариально заверенную доверенность от собственника);
– план помещения с его техническим описанием;
– поэтажный план дома, в котором находится квартира.

Если руководство компании, перед тем как открыть офис, хочет устроить перепланировку, понадобится еще и соответствующий проект. Весь пакет документов нужно передать на рассмотрение местным властям. Какой именно департамент занимается этим вопросом в вашем случае, узнайте в городской или районной администрации. После того как вы сдадите все необходимые бумаги, в течение 45 дней госслужащие должны присвоить квартире статус нежилого помещения.

Иван ЛАВРИН, эксперт журнала «Главбух»

20Сентябрь 2010

2. Статья: Квартира куплена под офис

Что предпринять? Переведите квартиру в нежилой фонд. После этого зарегистрируйте право собственности на нежилое помещение. Из фактических затрат на приобретение и обустройство квартиры сформируйте ее первоначальную стоимость и введите объект в эксплуатацию. Если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме, заплатите его.

Вопрос № 1 Какие существуют ограничения для перевода квартиры под офис

Чтобы разместить в купленной квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Если этого не сделать, жилинспеция взыщет с вас штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).Есть два условия, которые нужно выполнить, для того чтобы процедура перевода стала возможной. Во-первых, оборудуйте отдельный доступ к будущему офису, чтобы он не проходил через подъезд или лестничную клетку. А во-вторых, перевести в нежилую недвижимость вы можете только квартиру на первом этаже. Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Такой порядок установлен статьей 23 Жилищного кодекса РФ. Важно учитывать и такие ограничения:*

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы

Наша статья будет вам полезна, поскольку в ней рассказано о процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд.

— купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест;

— в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован;

— дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу.

В некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение и размещать там станки, создавая условия, которые противоречат санитарным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам (п. 10 ст. 23 ЖК РФ).

Вопрос № 2 Какие документы нужно собрать и оформить

Чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, обратитесь в департамент жилищной политики и жилищного фонда и подайте туда следующие документы:

— заявление с указанием причины перевода помещения;

— документы, подтверждающие право собственности на квартиру, или их нотариально заверенные копии;

— технический паспорт и поэтажный план дома (их выдает бюро технической инвентаризации);

— проект переустройства или перепланировки (если такие мероприятия требуются), его необходимо разработать самостоятельно или привлечь для этого стороннюю организацию, специалистов по архитектуре, имеющих лицензию;

— заключение на допустимость к работам по переустройству и планировке (если дом, в котором находится квартира, относится к памятникам архитектуры, культуры или истории), его вы можете взять в департаменте культуры.

Эти документы подают лично, через представителя или отправляют по почте ценным письмом с описью вложения.

Но есть более легкий способ — подать электронную заявку на портале госуслуг www.pgu.mos.ru. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте и заполнить анкету. К ней приложите отсканированные документы. Их список вы найдете в разделе «Имущество» данного сайта: откройте вкладку «Жилые помещения/квартиры» и из представленных услуг выберите «Перевод жилого помещения в нежилое». Кроме основных бумаг, перечисленных выше, вам понадобятся еще документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя вашей организации, а также заявление к проекту. Его шаблон есть на сайте.

На заметку

Бесплатно оформить заявку на перевод квартиры в нежилой фонд можно на сайте www.pgu.mos.ru, перейдя по ссылке «Электронные услуги»/«Все услуги»/«Перевод жилого помещенияв нежилое».

Тот факт, что документы адресат получил, подтвердит расписка жилищного департамента. Если вы подавали бумаги лично, расписку вам выпишут сразу же. А в случае, когда их пересылка осуществлялась по почте, в том числе и по электронной, расписку вышлют по вашему адресу на следующий день после того, как документы будут у чиновника.

Не позже чем через 45 дней после того, как департамент жилищной политики получит указанные документы, вам выдадут решение о том, что вашу квартиру переведут в нежилое помещение. Если же какие-либо бумаги оформлены неправильно, представлены не в ту инстанцию либо вовсе отсутствуют, то в этот же срок вам будет направлен письменный отказ со ссылкой на ошибки (п. 4 ст. 23 и ст. 24 ЖК РФ).

Когда квартира будет переведена в нежилой фонд, зарегистрируйте на нее право собственности уже как на нежилое помещение в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту, где находится объект. Госпошлина за такое действие составляет 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).*

Вопрос № 3 По каким правилам списывать на расходы стоимость квартиры

Стоимость приобретенной под офис квартиры можно будет списывать на расходы по правилам, установленным для основных средств. Ведь имущество стоит дороже 40 000 руб. и длительное время будет использоваться в предпринимательской деятельности. Значит, оно является амортизируемым. И стоимость квартиры при УСН вы можете полностью списать на расходы в первый год использования поквартально равными долями. Но не забывайте, что при этом офис должен быть оплачен и введен в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Есть еще одно условие, которое нужно принимать во внимание. Списать затраты на покупку квартиры вы сможете только после того, как подадите документы на госрегистрацию права собственности уже как на нежилое имущество (п. 8 ст. 258 НК РФ). Это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных целей и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является и ее стоимость на расходы при УСН не списывается.

Вопрос № 4 Нужно ли платить земельный налог

Если в вашем регионе установлен земельный налог с собственников квартир в многоквартирном доме, то его нужно заплатить. Уточнить информацию можно в своей налоговой инспекции.

В Москве, например, налог платят только те субъекты, которые оформили на себя земельный участок. В основном это ТСЖ. Оно подает заявки в департамент земельных ресурсов, на основании которых проводится межевание земли. После чего участок переходит в собственность членов товарищества и они становятся плательщиками земельного налога.

На заметку

Предприниматель может не переводить квартиру в нежилой фонд, чтобы разместить в ней офис

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, у вас есть некоторые преимущества при размещении офиса в своей квартире. Дело в том, что гражданам разрешено осуществлять в своей квартире профессиональную или предпринимательскую деятельность, если она не нарушает права членов вашей семьи, соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). То есть бизнес не должен быть шумным, грязным, не должен повреждать и разрушать конструкции дома (п. II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

В то же время понятие «профессиональная деятельность» Жилищный кодекс РФ не раскрывает. Можно лишь предположить, что не обязательно переводить квартиру в нежилой фонд людям творческих профессий, репетиторам, бухгалтерам.

А вот если вы решили использовать жилое помещение в качестве магазина или устроить там салон красоты, то смена его статуса неизбежна. И вам нужно выполнить все те же действия, что и организации. То есть сначала получить разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение, затем зарегистрировать новый объект и принять его к учету. А налоговая инспекция напомнит вам о необходимости внести плату за землю — налоговики направят вам квитанцию на уплату налога. Конечно, если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме.

Н.Г.Сазонова, эксперт журнала «Упрощенка»

Журнал «Упрощенка», № 2, февраль 2013

26.08.2013г.

С уважением,

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Главбух» Наталья Колосова

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка