Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проводить ли спецоценку, если переехали в другой офис

Подписка
Срочно заберите все!
№23
28 августа 2013 249 просмотров

Мы заключили договор аренды с собственником на помещение на 5 лет,хотим сдать в субаренду помещение другой организации для торговой деятельности. В договоре аренды прописано,что с письменного согласия собственника мы можем сдавать в субаренду помещение. Письменное согласие от собственника было получено в апреле на 11 месяцев. В мае собственник и название компании собственника поменялось. С сентября мы хотим сдавать помещение в субаренду. Нужно ли получать разрешение у нового собственника и нужно ли на договоре субаренды ставить печать от старого собственника? Как лучше сделать?

В данной ситуации лучше получить согласие нового собственника на сдачу помещения в субаренду, соответственно, все печати на документах должны быть только от нового собственника, поскольку прежний уже не имеет отношения к арендуемому имуществу.

Обойтись без согласия нового собственника арендатор не сможет, поскольку положения о неизменности действующего договора аренды при смене собственника (ст. 617 ГК РФ) распространяются, исходя из буквального толкования статьи, только на само действующее соглашение об аренде (субаренде). То есть в том случае, если бы право сдавать помещение в субаренду было закреплено в договоре аренды, никаких разрешений собственника арендатору не понадобилось бы, так как договор действует на прежних условиях. А разрешение на сдачу имущества в субаренду частью договора аренды не является, поэтому при заключении договора субаренды после смены собственника нужно получить согласие действующего собственника.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1. Ситуация: Что такое субаренда

Договор субаренды (например, помещения или его части) регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если другое не установлено законом и иными правовыми актами. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Досрочное прекращение основного договора аренды прекращает и заключенный на его основе договор субаренды.

Такой порядок установлен частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. При этом условие о госрегистрации договоров аренды распространяется и на субарендные соглашения, заключенные на срок от года и выше (ч. 2 ст. 609ч. 2 ст. 651 и ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Гражданский кодекс РФ

<…>

«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности* (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды»*.

<…>

3. Статья: У арендованного помещения поменялся собственник

Турфирма арендовала помещение под офис. Но позже собственник его продал. Как быть? Даже в такой ситуации договор аренды не расторгается… Рассмотрим эту ситуацию подробнее, учитывая арбитражную практику.

Помещением можно пользоваться…

По общему правилу (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ) смена собственника имущества не ущемляет права турфирмы (арендатора). Поскольку в этом случае договор аренды не может быть изменен или расторгнут.

Необходимо только заключить соответствующие договоры о замене арендодателя или же, согласно существующей практике, в этом случае обычно уведомляют турфирму о новом собственнике имущества. Данные положения распространяются и на отношения субаренды. В информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 Гражданского кодекса РФ о сохранении в силе договора при изменении сторон.*

Но учтите: при ликвидации арендодателя нормы статьи 617 Гражданского кодекса РФ не применяются. Поэтому если арендодатель ликвидировался и его права не перешли к правопреемнику, турфирма не сможет продолжать занимать предоставленное ей помещение (постановление ФАС Поволжского округа от 7 октября 2010 г. № А12-23136/2009).

Что не вправе делать арендодатель

Обратите внимание, что новый арендодатель не вправе:
1) требовать выселения арендатора. Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе если его условия связаны с личностью предыдущего арендодателя;
2) изменять стоимость договора. Если новый арендодатель в одностороннем порядке изменит стоимость арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом, такое изменение может быть признано нарушением. Например, данный вывод был сделан в определении ВАС РФ от 31 мая 2010 г. № ВАС-6413/10;
3) требовать внесения изменений в договор аренды в части уменьшения арендных платежей на сумму НДС. Применяемая арендодателем система налогообложения не может являться основанием для изменения цены гражданско-правового договора.*

В отношении желания нового собственника изменить цену договора следует особо отметить, что, согласно статье 424Гражданского кодекса РФ, цена договора устанавливается исключительно соглашением сторон.

Ее изменение после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом либо в установленном законом порядке.

Новый арендодатель может обратиться к арендатору с просьбой о заключении дополнительного соглашения, в котором он может, к примеру, предусмотреть следующее:
– увеличение стоимости аренды;
– изменение порядка внесения платы;
– уменьшенную ставку платы на сумму НДС.

Аналогичное мнение выражено и в решениях арбитров (постановления ФАС Уральского округа от 10 июня 2010 г. № Ф09-3962/10-С6от 28 февраля 2008 г. № Ф09-901/08-С6).

При изменении условий договора новый арендодатель не связан ограничениями прежнего собственника, если таких ограничений нет в договоре. Например, он не обязан рассчитывать арендную плату, руководствуясь базовой ставкой, утверждаемой органом местного самоуправления (постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 декабря 2006 г. № А56-37923/2005). На практике смена собственника приводит к удорожанию стоимости пользования помещением после истечения срока договора.

Когда договор может быть расторгнут

Вместе с тем договор может быть расторгнут при смене собственника при следующих условиях. Во-первых, если в договоре имеется соответствующее условие.

Согласно судебной практике (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 ноября 2009 г. № А78-4181/2009), условие договора аренды о его расторжении в случае, если право собственности на имущество перешло к другому лицу, не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Во-вторых, если в договоре имеется указание на возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Имеется судебная практика, согласно которой простого указания на возможность расторжения договора по инициативе арендодателя достаточно для того, чтобы он мог отказаться от договора по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, то есть без обращения в суд (постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09).

Поэтому, заключая договор аренды, турфирме нужно избегать включать в него условия о том, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке; что договорные отношения автоматически разрываются при смене собственника.*

Важно запомнить

Журнал «Учет в туристической деятельности», №3, март 2011

Е. В. Шестакова

налоговый консультант

С уважением,

эксперт «Системы Главбух» Пыжова Алла.

Ответ утвержден: ведущий эксперт Горячей линии "Системы Главбух" Елена Ракова.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка