Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
29 августа 2013 38 просмотров

Следовательно, при расчете с продавцом земли построенной квартирой, организация должна признать доход на УСН." А если не построенной квартирой, а заключен договор долевого участия - то ситуация обратная!? Получается, что если бы продавцом земли не был бы дольщик, то нецелевое?!

Арбитражная практика по данному вопросу отсутствует. Поскольку продавец земли является физическим лицом(гражданином), то исходя из буквального т олкования пункта 2 статьи 1, подпункта 1 статьи 2, пункта 3 статьи 3 и пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ внесение гражданином доли в строительство объекта допускается только деньгами. Следовательно, договор долевого участия в строительстве может быть признан ничтожным.

Также поскольку в качестве оплаты доли гражданин передает застройщику земельный участок, не связанный со строительством и не направленный на строительство, то даже при условии получения заемных средств под залог указанного в вопросе участка, его использование не может быть признано целевым ввиду несоответствия подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ. В данном случае собственник земельного участка (гражданин) не сможет установить целевое использование земельного участка вследствие того, что последний не будет использован при строительстве микрорайона 1.

Учитывая вышеизложенное договор долевого участия может быть переквалифицирован в инвестиционный договор, либо в договор строительного подряда.

В любом случае, организации придется по мере передачи построенного жилья продавцу земли, признать в налоговом учете доход.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия

1. Статья: Строительство на средства соинвесторов

Если у инвестора недостаточно средств для возведения объекта, он может привлечь к проекту других заинтересованных лиц (соинвесторов), заключив с ними договоры долевого инвестирования строительства. При этом договоры с соинвесторами можно заключить до начала строительства объекта или когда стройка уже началась. Оба этих варианта мы и рассмотрим в нашей статье.*

Договор заключен до начала строительства

В договоре может быть предусмотрено, что соинвесторы перечисляют денежные средства заказчику в соответствии с графиком финансирования работ. В этом случае у каждого соинвестора перечисление денежных средств заказчику будет отражаться следующей проводкой:

Дебет 60 (76) Кредит 51
- перечислены средства заказчику на осуществление строительства.

После того как строительство завершено, заказчик передает объект соинвесторам в соответствии с условиями договора.

Какие условия нужно определить в договоре?

Какие условия нужно определить в договоре? Требования к договору долевого инвестирования регламентированы соответствующими статьями главы 16 Гражданского кодекса РФ. В договоре долевого инвестирования строительства должны быть указаны следующие обязательные условия:
1) описание объекта строительства (индивидуализация) согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием номера данного объекта;
2) размер инвестиционного взноса;
3) размер доли;
4) график платежей, возможность его изменения в период строительства;
5) срок окончания строительства (приемки объекта государственной комиссией) и передачи причитающегося дольщику имущества;
6) ответственность сторон за неисполнение условий договора, условия расторжения и переуступки прав.

Требования к договору долевого инвестирования регламентированы соответствующими статьями главы 16 Гражданского кодекса РФ.

В договоре долевого инвестирования строительства должны быть указаны следующие обязательные условия:
1) описание объекта строительства (индивидуализация) согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием номера данного объекта;
2) размер инвестиционного взноса;
3) размер доли;
4) график платежей, возможность его изменения в период строительства;
5) срок окончания строительства (приемки объекта государственной комиссией) и передачи причитающегося дольщику имущества;
6) ответственность сторон за неисполнение условий договора, условия расторжения и переуступки прав.*

Возможен и другой вариант, когда один из инвесторов является основным (он выступает в роли генерального инвестора), а остальные участники перечисляют средства на финансирование строительства на его расчетный счет. Тогда генеральный инвестор открывает счет целевого финансирования, на котором учитываются взносы, поступающие от соинвесторов.

Такой вариант рассмотрим на примере.

ПРИМЕР 1

Стоимость инвестиционного проекта по строительству торгового центра составляет 300 000 000 руб. Чтобы упростить пример, предположим, что в строительстве принимают участие два соинвестора, один из которых генеральный. Причем доля соинвестора, не являющегося генеральным, составляет 1/3 проекта (100 000 000 руб.)

В учете генерального инвестора бухгалтер отразит:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
Кредит 86
- 100 000 000 руб. - отражена сумма, которая должна поступить от соинвестора, согласно заключенному договору;

Дебет 51
Кредит 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
- 100 000 000 руб. - получены средства от соинвестора;

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»
Кредит 51
- 300 000 000 руб. - перечислены денежные средства на строительство заказчику;

Дебет 08
Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»
- 169 491 525,42 руб. (200 000 000 руб. - 200 000 000 руб. ? 18% : 118%) - принята от заказчика доля построенного объекта (без учета НДС);

Дебет 19
Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»
- 30 508 474,58 руб. (200 000 000 руб. ? 18% : 118%) - отражен НДС по объекту пропорционально объему вложенных средств;

Дебет 86
Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»
- 100 000 000 руб. - передана заказчиком доля построенного объекта соинвестору.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются средства целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Напомним, что к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному источником целевого финансирования, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или инвесторов.*

Договор заключен после начала строительства

На практике чаще применяется вариант, когда инвестор передает свои права и обязательства третьим лицам, которые в соответствии с заключенными договорами вступают в правоотношения на равных условиях с остальными участниками (это трехсторонний договор между заказчиком, первоначальным инвестором и соинвестором).

Если в договоре инвестирования предусмотрено право первоначального инвестора привлекать к участию в финансировании строительства третьих лиц, то он может заключать договоры самостоятельно без дополнительного согласования со строителем (это двусторонний договор первоначального инвестора и соинвесторов).

Итак, после того, как строительство завершено и объект введен в эксплуатацию, соинвесторам передается в собственность доля имущества, причитающаяся им в соответствии с договором.

Однако после окончания строительства у соинвесторов есть только право требования предоставления в собственность причитающегося имущества: по трехсторонней сделке - право требования к заказчику, а по двусторонней - к первоначальному инвестору. По сути, происходит уступка (переуступка) права требования на долю в инвестиционном проекте.*

Если в качестве взноса передан вексель

Если в качестве взноса передан вексель При оплате инвестиционного взноса собственными векселями суд может признать инвестиционный взнос оплаченным и обяжет заказчика передать построенный объект инвестору. Правда, при условии, что такой способ оплаты предусмотрен в договоре (см. постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2007 г. № Ф09-9324/07-С4).

При оплате инвестиционного взноса собственными векселями суд может признать инвестиционный взнос оплаченным и обяжет заказчика передать построенный объект инвестору. Правда, при условии, что такой способ оплаты предусмотрен в договоре (см. постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2007 г. № Ф09-9324/07-С4).

Напомним, что передача имущественных прав облагается НДС. Но что именно будет являться объектом налогообложения - вопрос спорный.

По мнению автора, облагаться НДС должна не вся сумма, подлежащая к получению генеральным инвестором от соинвестора, а только доход в виде разницы между взносом соинвестора и суммой взноса, зафиксированной в договоре с заказчиком.

ПРИМЕР 2

Стоимость инвестиционного проекта составляет 300 000 000 руб. Генеральный инвестор (после начала строительства) привлекает соинвестора путем заключения двустороннего договора. Доля соинвестора будет составлять 1/3. Иначе говоря, генеральный инвестор реализует свою долю, первоначальная стоимость которой - 100 000 000 руб. Вознаграждение генерального инвестора по сделке составляет 118 000 руб. Расчеты с заказчиком производятся через генерального инвестора.

В учете генерального инвестора будут сделаны следующие бухгалтерские проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
Кредит 90 субсчет «Выручка»
- 118 000 руб. - отражен доход инвестора от реализации права требования соинвестору (с этой суммы генеральному инвестору нужно начислить в бюджет НДС);

Дебет 51
Кредит 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
- 118 000 руб. - получена от соинвестора оплата за участие в инвестиционном проекте.

В дальнейшем расчеты производятся так:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
Кредит 86
- 100 000 000 руб. - отражена сумма, которая должна поступить от соинвестора, согласно заключенному договору;

Дебет 51
Кредит 76 субсчет «Расчеты с соинвестором»
- 100 000 000 руб. - получены средства от соинвестора;

Дебет 08
Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»
- 169 491 525,42 руб. (200 000 000 руб. - 200 000 000 руб. ? 18% : 118%) - принята от заказчика доля построенного объекта (без учета НДС);

Дебет 19
Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»
- 30 508 474,58 руб. (200 000 000 руб. ? 18% : 118%) - отражен НДС по объекту пропорционально объему вложенных средств;

Дебет 86
Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с заказчиком»
- 100 000 000 руб. - передана заказчиком доля построенного объекта соинвестору.

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ» № 2, ФЕВРАЛЬ 2008

2. Статья: В счет оплаты работ получена квартира

<…>

Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)

По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.

У подрядчика:

Дебет 76 Кредит 62
– произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 60 Кредит 76
– зачтена задолженность за выполненные работы в счет инвестиционного взноса подрядчика.

Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.*

<…>

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ» № 11, НОЯБРЬ 2009

3. Статья: Цели использования средств дольщиков определены законом

Документ:
Письмо Минфина России от 9 октября 2012 г. № 03-03-06/1/533.

Что изменилось:
Рассмотрен вопрос об отнесении средств к целевым.

Комментарий:
Если поступления были израсходованы организацией не по назначению, то их использование в этом случае будет считаться нецелевым.

Деньги получены после сдачи дома

Денежные средства по договору долевого участия поступили застройщику после ввода дома в эксплуатацию, но истрачены на погашение кредиторской задолженности перед поставщиками и подрядчиками, осуществлявшими строительство, а также на ремонт и внутреннюю отделку дома. Являются ли указанные средства для исчисления прибыли организаций целевым финансированием?

Средства должны тратиться на строительство

Финансисты напомнили, что порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. В соответствии с ним средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Использование средств на цели, не предусмотренные пунктом 1 статьи 18 закона № 214-ФЗ, а также не соответствующие договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием средств.

Аналогичный ответ был дан и в письме Минфина России от 3 августа 2012 г. № 03-03-06/1/379.

Из сказанного можно сделать вывод о том, что к целевым средствам относятся лишь суммы, истраченные на строительство объекта в соответствии с договором.*

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ» № 12, ДЕКАБРЬ 2012

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу: http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка