Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 октября 2014 14 просмотров

Доброе утро! Хотелось быть получить ответ на следующий вопрос:Наша организация являясь, застройщиком, работая по договорам ДДУ, имеет обременения. Затраты, связанные со строительством обременений, в частности, котельной отражались на отдельном субсчете к счету 08.03 "Строительство котельной". Указанные расходы осуществлялись с целью исполнения обязательств по контракту с местными властями. Сумма расходов по созданию обременений была отнесена на затраты основного объекта проводкой Д08.03 "Основной объект" Д08.03 "Котельная", т.е. по сути на балансе объекта "Котельная" нет. хотелось бы получить ответ каким образом в бухгалтерском и налоговом учете (ОСНО) отразить данную операцию? И как в дальнейшем вести учет котельной, имеется ввиду как рассчитывать налог на имущество (из какой стоимости?), амортизацию, возникает ли разница между бухгалтерским и налоговым учетом? Спасибо.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на обременения, возникающие при строительстве

При получении разрешения на строительство либо прав на земельный участок строительные организации в рамках договора о развитии застроенных территорий могут нести затраты, связанные с дополнительными обязанностями (обременениями).* Перечень допустимых обременений определен статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и закрепляется договором, заключенным с местными властями (договор о развитии застроенной территории) (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Какие обязательства относятся к обременениям

К обременениям относятся следующие виды обязательств:*

  • заплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и признанных аварийными и подлежащими сносу (п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • создать либо приобрести жилые помещения для граждан, выселяемых с застраиваемой территории (если с этими гражданами были заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения) (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • построить или реконструировать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур (п. 1 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Например, дороги на территории, прилегающей к объекту строительства, газопровод, электросеть, школу или детский сад*.

Последние два вида объектов обременений после строительства (приобретения) могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации) на основании договора (п. 4 ч. 3 и п. 2 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).*

<…>

Бухучет

Затраты, связанные со строительством (реконструкцией, приобретением) объектов обременений, можно отражать на отдельном субсчете к счету 08-3, например «Строительство объектов обременений». Это необходимо для организации аналитического учета соответствующих затрат. Для этого на каждый строящийся объект обременений можно открыть отдельный субсчет. Например, «Строительство школы», «Строительство линии электропередач» и т. д.*

Сумму расходов на строительство объектов обременения определяйте на основании:

  • первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);
  • других первичных документов, подтверждающих понесенные затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).

Строительство объектов обременений отражайте в бухучете следующей проводкой:*

Дебет 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений» Кредит 60 (10, 23, 25, 26, 60, 70, 76...)
– учтены расходы застройщика (при строительстве собственными силами) или подрядчика (при подрядном способе строительства) на строительство объектов обременений.

Порядок списания в бухучете накопленных затрат на строительство объектов обременений у застройщика зависит от вида обременений.

<…>

Если же указанные расходы осуществляются с целью исполнения обязательств по контракту с местными властям, сумму расходов по созданию объектов обременений отразите в затратах на строительство основного объекта* (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160п. 8 ПБУ 6/01п. 6 ПБУ 5/01).

В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:*

Дебет 08-3 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– отражена стоимость объектов обременений в затратах на строительство основного объекта.

<…>

По окончании строительства застройщик включает расходы по обременениям в общую стоимость строительства (реконструкцию, приобретение) объекта, передаваемого инвестору*. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы застройщика.

При расчете налогов порядок учета обременений зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

<…>

ОСНО: налог на прибыль

Инвестор передает застройщику в распоряжение средства целевого финансирования, в том числе и на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений (п. 3 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Поэтому налогооблагаемую прибыль застройщика расходы на обременения не уменьшают* (п. 17 ст. 270 НК РФ).

У инвестора средства, переданные застройщику по инвестиционному договору, при расчете налога на прибыль в состав расходов также не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ). После получения от застройщика построенного объекта расходы на строительство (реконструкцию, приобретение) учитываются у инвестора в зависимости от дальнейшего использования созданного объекта.

Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть расходы застройщика на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений, которые будут переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации)*

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора с местными властями.

Обременения возникают у организации в рамках выполнения условий договора о развитии застроенной территории и связаны с исполнением обязательств перед местными властями (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Таким обременением, например, является строительство линий электропередач (инженерных сетей и т. д.) с последующей передачей этого объекта местным властям.*

В налоговом законодательстве отсутствуют специальные нормы, регулирующие порядок признания расходов на строительство обременений.

По общему правилу расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ). Однако имущество (работы, услуги, имущественные права) считаются полученными безвозмездно, если их получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать что-то взамен* (п. 2 ст. 248 НК РФ).

Таким образом, если из условий договора прямо следует, что обязанность по обременениям возникает в счет встречного обязательства местных властей (например, передача прав на земельный участок под застройку или выдача разрешения на строительство), затраты на строительство (реконструкцию) объектов обременений организация вправе учесть в составе расходов при расчете налога на прибыль. В этом случае расходы на обременение формируют первоначальную стоимость основного объекта строительства как расходы капитального характера (п. 5 ст. 270п. 1 ст. 257 НК РФ). А если построенный объект организация принимает к учету в качестве готовой продукции, то при его дальнейшей реализации указанные затраты включаются в состав расходов в соответствии с пунктом 2 статьи 318 Налогового кодекса РФ*.

Если же из условий договора не следует возникновение встречного обязательства местных властей, передача обременений будет признана безвозмездной. Следовательно, признать в расходах для целей налога на прибыль затраты на строительство обременений нельзя (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Аналогичная точка зрения высказана контролирующими ведомствами (письма Минфина России от 12 марта 2009 г. № 03-03-06/1/131от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/733от 11 октября 2007 г. № 03-03-06/1/711от 23 мая 2007 г. № 01-02-01/03-893 и ФНС России от 4 апреля 2008 г. № 02-1-07/16). Арбитражная практика подтверждает правомерность этого вывода (см. постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 апреля 2008 г. № А33-8244/2007-03АП-1108/2007-Ф02-1064/2008от 14 декабря 2007 г. № А33-5631/07-Ф02-9138/07Московского округа от 15 июня 2007 г. № КА-А40/5050-07Северо-Западного округа от 27 марта 2007 г. № А56-6908/2006Центрального округа от 16 ноября 2006 г. № А08-12461/05-25Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2005 г. № Ф08-108/2004-33А).

<…>

ОСНО: НДС

Реализация квартир гражданам НДС не облагается (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Ситуация: нужно ли начислить НДС при передаче объектов обременений в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации)*

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора с местными властями.

Если передача объектов обременений происходит в рамках договора развития застроенной территории, то такая передача не является безвозмездной передачей (см. письма Минфина России от 12 марта 2009 г. № 03-03-06/1/131от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/733от 11 октября 2007 г. № 03-03-06/1/711,от 23 мая 2007 г. № 01-02-01/03-893). Следовательно, не возникает объект обложения НД*С. Согласен с этим и Минфин России в пункте 2 письма от 16 октября 2006 г. № 03-03-04/1/692.

В противном случае НДС придется заплатить на общих основаниях, если в обычных условиях продажа этих объектов облагается налогом (п. 1 ст. 146 НК РФ).

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Рекомендация:Какое имущество облагается налогом у российских организаций

Состав налогооблагаемого имущества

У российских организаций налогом на имущество облагаются:*

  • объекты движимого имущества, принятые на учет до 1 января 2013 года и отраженные в балансе на счетах 01«Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности»;
  • объекты недвижимого имущества, отраженные в балансе на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Это следует из положений пункта 1подпункта 8 пункта 4 статьи 374 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-05-05-01/5322 и ФНС России от 18 февраля 2013 г. № БС-4-11/2677.

<…>

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3. Рекомендация: Как начислить амортизацию основных средств в бухучете

Имущество, которое соответствует критериям основного средства, переносит свою стоимость на затраты постепенно, через амортизацию.*

<…>

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка