Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
23 октября 2014 117 просмотров

Мой вопрос: К нам обратились частные лица для строительства жилых домов им. Аренда земли оформлена на физ.лица. При проведении этих работ попадаем ли мы под ст. 149 п.3 пп. 22 НК (операции не подлежащие н/обложению)? Какие документы - основания для этого у нас должны быть, чтобы воспользоваться этой статьей?

Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен п. 3 ст. 149 НК РФ. Работы по строительству жилых домов и услуги застройщиков, оказываемые при строительстве жилых домов, в него не включены. Поэтому указанные работы и услуги, по мнению чиновников, подлежат обложению налогом на добавленную стоимость на общем основании.

Реализация жилья, это передача права собственности на построенный объект. В данном случае права собственности на построенный объект у Вас не возникает, следовательно, Вы реализуете строительные работы и услуги.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Со средств дольщиков нужно уплатить НДС

Застройщик ведет строительство многоквартирного жилого дома своими силами с привлечением других лиц по договорам участия в долевом строительстве. В этом случае, согласно разъяснениям Минфина России, приведенным в письме от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, организация обязана уплатить НДС со всех денежных средств, полученных от дольщиков.

Строительных работ в льготном перечне нет

Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен ст. 149 Налогового кодекса РФ. Работы по строительству жилых домов и услуги застройщиков, оказываемые при строительстве жилых домов, в него не включены. Поэтому указанные работы и услуги, по мнению чиновников, подлежат обложению налогом на добавленную стоимость на общем основании.*

Получение средств считается оплатой работ

В договоре есть обязательство организации построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства. Указана и цена строительства (создания) объекта. Значит, полученные от дольщиков средства можно расценивать как получение застройщиком оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг. А при получении предоплаты, согласно пункту 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ, нужно начислить НДС.

Следовательно, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, непосредственно выполняет строительно-монтажные работы (собственными силами или с привлечением других лиц), то поступившие от дольщиков денежные средства в полном объеме включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг.

Вычеты применяются в общем порядке

При передаче же построенного дома дольщикам налоговая база определяется уже по факту выполнения работ, при этом НДС, ранее уплаченный с полученных авансов, застройщик может принять к вычету.

Суммы налога по приобретаемым застройщиком товарам (работам, услугам), в том числе проектным работам, услугам по аренде земельного участка, стоимость которых включается у застройщика в налоговую базу по объекту долевого строительства, подлежат вычету в общеустановленном порядке.

Журнал «Учет в строительстве» № 9 сентябрь 2009

2. Рекомендация:Строительство индивидуального жилья

<…>

Даже в кризисные времена спрос на строительные работы и услуги в сфере индивидуального жилья оставался достаточно высоким. Это привлекает все новых участников в данный сегмент строительного рынка. Какие особенности следует учитывать строительным компаниям при работе с индивидуальными заказчиками – физическими лицами?

С заказчиками заключаются предварительные договоры

Рассмотрим практическую ситуацию. Организация-застройщик строит коттеджный поселок, включая коммуникации и инфраструктуру. С покупателями – физическими лицами заключаются предварительные договоры купли-продажи земельного участка с жилым домом. При этом договор содержит все существенные условия, необходимые для основных договоров такого вида. Покупатель обязан перечислить аванс (задаток). После завершения строительства жилой дом и земельный участок под ним переходит в собственность покупателя по основному договору купли-продажи. Возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство.* Покупатели – физлица входят в указанное партнерство. При этом размер членского взноса равен соответствующей доле стоимости этой нежилой недвижимости (коммуникаций, инфраструктуры). Каков порядок учета при реализации данного проекта?

Юридические аспекты

Прежде всего, следует обратить внимание на следующую особенность задатка.

Если тот, кто дал задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остается у получившего его.

Если тот, кто получил задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

В остальных случаях задаток просто возвращается давшему его в однократном размере.

Таким образом, хотелось бы предостеречь организацию от использования в договоре слова «задаток», поскольку при неисполнении обязательства организацией (что в строительстве не редкость) он должен быть возвращен в двойном размере. Сутью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В связи с этим, по мнению автора, называть оплату по предварительному договору авансом некорректно. Платеж, предусмотренный предварительным договором, грамотнее назвать обеспечительным платежом (без уточнения его вида).

Учитываем затраты по возведению домов

Осуществляя строительство коттеджного поселка, организация создает готовую продукцию, предназначенную для продажи. Учет затрат ведется на счете 20. По окончании строительства и получении свидетельства о госрегистрации права собственности на построенные коттеджи они учитываются по дебету счете 20 в корреспонденции со счете 20. Поскольку реализация жилых домов не облагается НДС, то налог, предъявленный поставщиками (подрядчиками), относящийся к строительству коттеджей, сразу отражается по дебету счете 20. Но если организация планирует также строительство каких-либо объектов, реализация которых будет облагаться НДС, то «входной» НДС по ним учитывают на отдельном субсчете счете 20 для предъявления к вычету. Кроме того, «входной» НДС, относящийся одновременно к созданию данных объектов и объектов, реализация которых НДС не облагается, учитывается также на отдельном (уже другом) субсчете счете 20. В дальнейшем эти суммы налога либо принимаются к вычету, либо включаются в стоимость объектов, реализация которых НДС не облагается (то есть коттеджей). Соответствующую пропорцию надо указать в учетной политике (например, пропорционально площади объектов).*

<…>

Журнал «Учет в строительстве» № 10 октябрь 2010

3. Статья:Льгота по НДС на жилье

Строительная организация передает право собственности на одно из жилых помещений на безвозмездной основе. Облагается ли такая передача налогом на добавленную стоимость?

Нет, не облагается.

Операции по реализации жилых домов освобождаются от уплаты НДС ( подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). При этом пунктом 1 статьи 39 НК РФ установлено, что реализацией товаров признается передача права собственности на товары на возмездной основе*, а в случаях, предусмотренных кодексом, – передача права собственности на товары на безвозмездной основе.

Таким образом, ни реализация жилья (жилых домов, жилых помещений) на возмездной основе, ни его передача на безвозмездной основе налогом на добавленную стоимость не облагается.

Финансисты с такой позицией согласны. Аналогичное мнение выражено в письме Минфина России от 22 июня 2010 г. № 03 - 07 - 11/259.

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ВОПРОСАМ УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка