Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Как заполнить сложные реквизиты в новой декларации по упрощенке

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5
26 октября 2014 15 просмотров

какие операции нужно провести для того, чтобы предприятие после строительства имело право реализовать жилье и при этом использовать льготу по начислению НДС? Передача аренды земли с физ лица на юр.лицо? Какой правовой документ дает предприятию использовать эту льготу?

В данной ситуации это не возможно, поскольку предметом договора купли-продажи могут быть существующие вещи. В связи с этим, Вы не можете заключить договор купли-продажи жилья, которого на данный момент нет.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Строительство индивидуального жилья

<…>

Даже в кризисные времена спрос на строительные работы и услуги в сфере индивидуального жилья оставался достаточно высоким. Это привлекает все новых участников в данный сегмент строительного рынка. Какие особенности следует учитывать строительным компаниям при работе с индивидуальными заказчиками – физическими лицами?

С заказчиками заключаются предварительные договоры

Рассмотрим практическую ситуацию. Организация-застройщик строит коттеджный поселок, включая коммуникации и инфраструктуру. С покупателями – физическими лицами заключаются предварительные договоры купли-продажи земельного участка с жилым домом. При этом договор содержит все существенные условия, необходимые для основных договоров такого вида. Покупатель обязан перечислить аванс (задаток). После завершения строительства жилой дом и земельный участок под ним переходит в собственность покупателя по основному договору купли-продажи. Возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство.* Покупатели – физлица входят в указанное партнерство. При этом размер членского взноса равен соответствующей доле стоимости этой нежилой недвижимости (коммуникаций, инфраструктуры). Каков порядок учета при реализации данного проекта?

Юридические аспекты

Прежде всего, следует обратить внимание на следующую особенность задатка.

Если тот, кто дал задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остается у получившего его.

Если тот, кто получил задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

В остальных случаях задаток просто возвращается давшему его в однократном размере.

Таким образом, хотелось бы предостеречь организацию от использования в договоре слова «задаток», поскольку при неисполнении обязательства организацией (что в строительстве не редкость) он должен быть возвращен в двойном размере. Сутью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В связи с этим, по мнению автора, называть оплату по предварительному договору авансом некорректно. Платеж, предусмотренный предварительным договором, грамотнее назвать обеспечительным платежом (без уточнения его вида).

Учитываем затраты по возведению домов

Осуществляя строительство коттеджного поселка, организация создает готовую продукцию, предназначенную для продажи. Учет затрат ведется на счете 20. По окончании строительства и получении свидетельства о госрегистрации права собственности на построенные коттеджи они учитываются по дебету счете 20 в корреспонденции со счете 20. Поскольку реализация жилых домов не облагается НДС, то налог, предъявленный поставщиками (подрядчиками), относящийся к строительству коттеджей, сразу отражается по дебету счете 20. Но если организация планирует также строительство каких-либо объектов, реализация которых будет облагаться НДС, то «входной» НДС по ним учитывают на отдельном субсчете счете 20 для предъявления к вычету. Кроме того, «входной» НДС, относящийся одновременно к созданию данных объектов и объектов, реализация которых НДС не облагается, учитывается также на отдельном (уже другом) субсчете счете 20. В дальнейшем эти суммы налога либо принимаются к вычету, либо включаются в стоимость объектов, реализация которых НДС не облагается (то есть коттеджей). Соответствующую пропорцию надо указать в учетной политике (например, пропорционально площади объектов).*

<…>

Журнал «Учет в строительстве» № 10 октябрь 2010

2. Статья:Льгота по НДС на жилье

Строительная организация передает право собственности на одно из жилых помещений на безвозмездной основе. Облагается ли такая передача налогом на добавленную стоимость?

Нет, не облагается.

Операции по реализации жилых домов освобождаются от уплаты НДС ( подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). При этом пунктом 1 статьи 39 НК РФ установлено, что реализацией товаров признается передача права собственности на товары на возмездной основе*, а в случаях, предусмотренных кодексом, – передача права собственности на товары на безвозмездной основе.

Таким образом, ни реализация жилья (жилых домов, жилых помещений) на возмездной основе, ни его передача на безвозмездной основе налогом на добавленную стоимость не облагается.

Финансисты с такой позицией согласны. Аналогичное мнение выражено в письме Минфина России от 22 июня 2010 г. № 03 - 07 - 11/259.

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ВОПРОСАМ УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

3.Статья: Аренда земли для строительства

Если у компании нет собственного участка для строительства, она может арендовать его у органов власти (из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности). Для этого необходимо приобрести право на заключение договора аренды*. Как учесть понесенные затраты?

<…>

Строительство на продажу и долевое строительство. Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08.

Порядок отражения арендных платежей в целях налогообложения прибыли будет различаться. При строительстве здания на продажу организации-застройщику целесообразно их учитывать в уменьшение налогооблагаемой прибыли в составе прочих расходов. Основанием является подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

При долевом строительстве застройщик возводит объект за счет средств участников долевого строительства. Эти средства он вправе расходовать лишь на цели, предусмотренные в статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. В том числе на возмещение затрат, связанных с оформлением права аренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (подп. 2 п. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ). И хотя в этом подпункте речь идет только о приобретении права аренды, но поскольку арендные платежи неразрывно с ним связаны, то расходование средств дольщиков на этот вид затрат не противоречит законодательству.

Поэтому, в случае когда компания оплачивает аренду из средств участников долевого строительства, в расходах при исчислении налога на прибыль суммы оплаты не учитываются, так как затраты на аренду участка рассматриваются как средства, потраченные в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФписьмо Минфина России от 21 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/837).

<…>

1.6.4. Госрегистрация договора

Договор аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). В то же время, согласно статье 26 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее года, регистрировать не требуется.

В случае отсутствия государственной регистрации договора (если регистрация обязательна), он считается незаключенным (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).*

ОРГАНИЗАЦИЯ УЧЕТА У ЗАСТРОЙЩИКА И ПОДРЯДЧИКА

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Как вы учитываете канцтовары?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка