Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Нашли в 6-НДФЛ ошибки по зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24
10 ноября 2014 19 просмотров

Может ли ИП иметь офис с оформлением сотрудников у себя по адресу регистрации?

Индивидуальный предприниматель регистрируется строго по месту прописки, указанной в паспорте (пп. "д" п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 8 Закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). При этом законодательство дает преимущества ИП при использовании своего жилого помещения в коммерческой деятельности, по сравнению с организациями - гражданам разрешено осуществлять в своей квартире профессиональную или предпринимательскую деятельность, если она не нарушает права членов семьи, соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). То есть бизнес не должен быть шумным, грязным, не должен повреждать и разрушать конструкции дома (п. II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Однако понятие «профессиональная деятельность» Жилищный кодекс РФ не раскрывает, вероятно, не обязательно переводить квартиру в нежилой фонд людям творческих профессий, репетиторам, бухгалтерам и т. д. Если же жилое помещение используется в качестве магазина или салон красоты, его статус необходимо изменить.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое закреплен в Жилищном кодексе РФ. Для этого

собственник помещения обращается с соответствующем заявлением в орган местного самоуправления по местонахождению квартиры. К заявлению следует приложить:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя

Чтобы вести предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, физическому лицу необходимо зарегистрироваться в этом статусе (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Регистрацию проводит ФНС России в лице ее территориального органа (налоговой инспекции). Инспекция вносит запись о регистрации в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), после чего выдает физическому лицу (заявителю) документы, подтверждающие факт регистрации.

Чтобы пройти регистрацию, заявитель должен представить в инспекцию установленный законодательством комплект документов. При этом важно соблюсти требования, предъявляемые к составу документов, их содержанию, а также способу представления. Так, если документы подаст не уполномоченное на это лицо, инспекция откажется их принять. При направлении документов ненадлежащим способом регистрирующий орган не сможет внести запись в ЕГРИП. Наконец, в случае представления неполного комплекта документов инспекция будет вправе отказать в регистрации.

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, в налоговую инспекцию необходимо подать следующие документы (п. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»; далее – Закон о государственной регистрации):

1) заявление о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя по форме № Р21001, утвержденной приказом ФНС России от 25 января 2012 г. № ММВ-7-6/25@ (далее – приказ № ММВ-7-6/25@). Порядок заполнения заявления установлен в разделе XIV Требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган (далее – Требования к оформлению документов), утвержденныхприказом № ММВ-7-6/25@.* Обратите внимание: с 4 июля 2013 года действуют новые формы заявлений и правила их заполнения;

<…>

А. И. Поротиков

кандидат юридических наук, судья Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда

Дмитрий Порочкин

председатель Комитета по молодежному предпринимательству «Деловой России», Президент Клуба молодых предпринимателей Москвы

Виталий Перелыгин

эксперт ЮСС «Система Юрист»

2. Жилищный кодекс РФ

«Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение*.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».

<…>

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.*

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)*».

<…>

3. Статья:Квартира куплена под офис

Что предпринять? Переведите квартиру в нежилой фонд. После этого зарегистрируйте право собственности на нежилое помещение. Из фактических затрат на приобретение и обустройство квартиры сформируйте ее первоначальную стоимость и введите объект в эксплуатацию. Если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме, заплатите его.

Вопрос № 1 Какие существуют ограничения для перевода квартиры под офис

Чтобы разместить в купленной квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Если этого не сделать, жилинспеция взыщет с вас штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).Есть два условия, которые нужно выполнить, для того чтобы процедура перевода стала возможной. Во-первых, оборудуйте отдельный доступ к будущему офису, чтобы он не проходил через подъезд или лестничную клетку. А во-вторых, перевести в нежилую недвижимость вы можете только квартиру на первом этаже. Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Такой порядок установлен статьей 23 Жилищного кодекса РФ. Важно учитывать и такие ограничения:

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы

Наша статья будет вам полезна, поскольку в ней рассказано о процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд.

— купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест;

— в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован;

— дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу.

В некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение и размещать там станки, создавая условия, которые противоречат санитарным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам (п. 10 ст. 23 ЖК РФ).

Вопрос № 2 Какие документы нужно собрать и оформить

Чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, обратитесь в департамент жилищной политики и жилищного фонда и подайте туда следующие документы:

— заявление с указанием причины перевода помещения;

— документы, подтверждающие право собственности на квартиру, или их нотариально заверенные копии;

— технический паспорт и поэтажный план дома (их выдает бюро технической инвентаризации);

— проект переустройства или перепланировки (если такие мероприятия требуются), его необходимо разработать самостоятельно или привлечь для этого стороннюю организацию, специалистов по архитектуре, имеющих лицензию;

— заключение на допустимость к работам по переустройству и планировке (если дом, в котором находится квартира, относится к памятникам архитектуры, культуры или истории), его вы можете взять в департаменте культуры.

Эти документы подают лично, через представителя или отправляют по почте ценным письмом с описью вложения.

Но есть более легкий способ — подать электронную заявку на портале госуслуг www.pgu.mos.ru. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте и заполнить анкету. К ней приложите отсканированные документы. Их список вы найдете в разделе «Имущество» данного сайта: откройте вкладку «Жилые помещения/квартиры» и из представленных услуг выберите «Перевод жилого помещения в нежилое». Кроме основных бумаг, перечисленных выше, вам понадобятся еще документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя вашей организации, а также заявление к проекту. Его шаблон есть на сайте.

На заметку

Бесплатно оформить заявку на перевод квартиры в нежилой фонд можно на сайте www.pgu.mos.ru, перейдя по ссылке «Электронные услуги»/«Все услуги»/«Перевод жилого помещения в нежилое».

Тот факт, что документы адресат получил, подтвердит расписка жилищного департамента. Если вы подавали бумаги лично, расписку вам выпишут сразу же. А в случае, когда их пересылка осуществлялась по почте, в том числе и по электронной, расписку вышлют по вашему адресу на следующий день после того, как документы будут у чиновника.

Не позже чем через 45 дней после того, как департамент жилищной политики получит указанные документы, вам выдадут решение о том, что вашу квартиру переведут в нежилое помещение. Если же какие-либо бумаги оформлены неправильно, представлены не в ту инстанцию либо вовсе отсутствуют, то в этот же срок вам будет направлен письменный отказ со ссылкой на ошибки (п. 4 ст. 23 и ст. 24 ЖК РФ).

Когда квартира будет переведена в нежилой фонд, зарегистрируйте на нее право собственности уже как на нежилое помещение в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту, где находится объект. Госпошлина за такое действие составляет 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Вопрос № 3 По каким правилам списывать на расходы стоимость квартиры

Стоимость приобретенной под офис квартиры можно будет списывать на расходы по правилам, установленным для основных средств. Ведь имущество стоит дороже 40 000 руб. и длительное время будет использоваться в предпринимательской деятельности. Значит, оно является амортизируемым. И стоимость квартиры при УСН вы можете полностью списать на расходы в первый год использования поквартально равными долями. Но не забывайте, что при этом офис должен быть оплачен и введен в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Есть еще одно условие, которое нужно принимать во внимание. Списать затраты на покупку квартиры вы сможете только после того, как подадите документы на госрегистрацию права собственности уже как на нежилое имущество (п. 8 ст. 258 НК РФ). Это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных целей и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является и ее стоимость на расходы при УСН не списывается.

Вопрос № 4 Нужно ли платить земельный налог

Если в вашем регионе установлен земельный налог с собственников квартир в многоквартирном доме, то его нужно заплатить. Уточнить информацию можно в своей налоговой инспекции.

В Москве, например, налог платят только те субъекты, которые оформили на себя земельный участок. В основном это ТСЖ. Оно подает заявки в департамент земельных ресурсов, на основании которых проводится межевание земли. После чего участок переходит в собственность членов товарищества и они становятся плательщиками земельного налога.

На заметку

Предприниматель может не переводить квартиру в нежилой фонд, чтобы разместить в ней офис

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, у вас есть некоторые преимущества при размещении офиса в своей квартире. Дело в том, что гражданам разрешено осуществлять в своей квартире профессиональную или предпринимательскую деятельность, если она не нарушает права членов вашей семьи, соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). То есть бизнес не должен быть шумным, грязным, не должен повреждать и разрушать конструкции дома (п. II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

В то же время понятие «профессиональная деятельность» Жилищный кодекс РФ не раскрывает. Можно лишь предположить, что не обязательно переводить квартиру в нежилой фонд людям творческих профессий, репетиторам, бухгалтерам.

А вот если вы решили использовать жилое помещение в качестве магазина или устроить там салон красоты, то смена его статуса неизбежна. И вам нужно выполнить все те же действия, что и организации. То есть сначала получить разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение, затем зарегистрировать новый объект и принять его к учету. А налоговая инспекция напомнит вам о необходимости внести плату за землю — налоговики направят вам квитанцию на уплату налога. Конечно, если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме.*.

<…>

Н.Г.Сазонова, эксперт журнала «Упрощенка»

Журнал «Упрощенка» № 2, Февраль 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка