Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Юридические расходы: когда безопасно списывать

Подписка
Срочно заберите все!
№24
11 ноября 2014 569 просмотров

Клиент задает вопрос:Организация планирует заключить договор со строительной компанией. За выполненную работу, строительная компания просит услугу оплатить: частично денежными средствами, частично квартирами.Как поступить в данной ситуации бухгалтеру? Какие проводки, какие налоги? Как оформить всю документацию?

- Договор строительного подряда;

- один из договоров: купли-продажи, инвестирования, долевого строительства.

После этого стороны осуществляют взаимозачет: задолженность застройщика за выполненные работы по договору подряда засчитывается в счет оплаты или инвестиционного взноса подрядчика по второму договору. Взаимозачет оформляется актом или соглашением.

Порядок бухучета, налогообложения и оформления документов будет зависеть от того, какой договор будет заключен.

Более подробная информация о возможных вариантах учета приведена в полном ответе в статьях «Заказчик расплатился жильем», «В счет оплаты работ получена квартира», необходимо отметить, что при учете готовых построенных квартир более правильным будет использовать счет 43 вместо счета 41, соответственно продажа квартир подрядчику будет оформляться как продажа ГП.

Расходы на строительство отражаются на счете 08-3. Стоимость работ, выполненных подрядчиком, отражается проводкой:

Дебет 08-3 Кредит 60 – учтена стоимость работ подрядчика.

Порядок учета расходов на строительство приведен в полном ответе в рекомендации «Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы, связанные с получением дохода, при строительстве объекта для стороннего инвестора»

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Заказчик расплатился жильем

<…>

Правовое содержание операций

Выполнение СМР для застройщика осуществляется на основании договора строительного подряда. Эти операции отражаются подрядчиком через счета реализации, в результате чего у него образуется дебиторская задолженность застройщика (счет 62) по оплате выполненных работ.* НДС со стоимости выполненных работ начисляется к уплате в бюджет общим порядком.

По соглашению сторон стоимость выполненных работ «оплачивается» застройщиком квартирами в строящемся доме. Эту операцию нельзя осуществить без правового оформления. Для этого необходимо заключить договор участия в долевом строительстве или инвестиционный договор, в соответствии с которым подрядчик становится инвестором строительства и принимает на себя обязательства оплатить инвестиционный взнос. Застройщик в свою очередь обязуется передать по окончании строительства указанные в договоре площади.*

После этого стороны осуществляют взаимозачет: задолженность застройщика за выполненные работы по договору подряда засчитывается в счет в инвестиционного взноса подрядчика по договору участия в долевом строительстве (инвестиционному договору). Взаимозачет оформляется актом или соглашением.* В результате такой операции у подрядчика вместо дебиторской задолженности за выполненные работы образуется либо дебиторская задолженность (счет 76) на сумму внесенного инвестиционного взноса (если не планируется уступка права требования на квартиры третьим лицам), либо финансовые вложения (счет 58), если планируется уступка прав на квартиры. Одновременно у него возникают имущественные права на квартиры.

<…>

Журнал «Учет в строительстве» № 8, Август 2010

2. Статья:В счет оплаты работ получена квартира

О том, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

В условиях дефицита оборотных средств организации нередко используют неденежные формы расчетов. Например, заказчик может предложить подрядчику расплатиться за выполненные работы квартирой. На какие особенности налогообложения и учета следует обратить внимание при совершении такой хозяйственной операции? Может ли организация «продать» квартиру своему учредителю в счет дивидендов? Ответы – в нашей статье.

Квалификация сделки

Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.

Договор купли-продажи*

В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.

В бухгалтерском учете операция будет отражена так.

У подрядчика:

Дебет 41 Кредит 60
– приобретена квартира;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 62 Кредит 90
– реализована квартира;

Дебет 90 Кредит 41
– списана стоимость проданной квартиры;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет расчетов за выполненные работы.*

В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Чтобы продать ее в счет дивидендов, нужно сначала их начислить к выплате:

Дебет 84 Кредит 75 (70)
– начислен доход участнику;

Дебет 75 (70) Кредит 68
– удержан налог на доходы физических лиц.

Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:

Дебет 62 Кредит 90
– продана квартира учредителю;

Дебет 90 Кредит 41
– списана стоимость квартиры;

Дебет 75 (70) Кредит 62
– произведен зачет.

Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Уступка права требования

В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.

В бухгалтерском учете будут сделаны записи.

У подрядчика:

Дебет 58 (76) Кредит 60
– приобретено имущественное право на квартиру;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 62 Кредит 90 (91)
– реализовано имущественное право на квартиру;

Дебет 90 (91) Кредит 58 (76)
– списана стоимость имущественного права на квартиру;

Дебет 90 (91) Кредит 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права заказчиком);

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость имущественного права на квартиру в счет расчетов за выполненные работы.

Если подрядчик хочет уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то он заключает с ним также договор уступки права требования:

Дебет 62 Кредит 90 (91)
– произведена уступка права требования;

Дебет 90 (91) Кредит 58(76)
– списана стоимость приобретенного имущественного права;

Дебет 90 (91) Кредит 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права подрядчиком);

Дебет 75 (70) Кредит 62
– зачтена стоимость имущественного права в счет дивидендов.

При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.

Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)*

По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.

У подрядчика:

Дебет 76 Кредит 62
– произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 60 Кредит 76
– зачтена задолженность за выполненные работы в счет инвестиционного взноса подрядчика.*

Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.

Журнал «Учет в строительстве» № 11, Ноябрь 2009

3. Ситуация: Как отразить в бухучете зачет взаимных требований

Зачет взаимных требований является одним из способов расчетов между организациями. Проведение зачета возможно при соблюдении ряда условий, определенных гражданским законодательством.

Поскольку зачет взаимных требований отражает лишь факт оплаты полученных или переданных активов (погашение дебиторской или кредиторской задолженности), в бухучете к возникновению доходов или расходов он не приводит (п. 2 ПБУ 9/99п. 2 ПБУ 10/99).

В бухучете зачет взаимных требований отражается на субсчетах, открытых по каждому контрагенту к счетам 60«Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

При проведении взаимозачета сделайте проводку:

Дебет 60 (76) Кредит 62 (76)
– отражено прекращение встречного обязательства по оплате товаров (работ, услуг) зачетом взаимных требований.*

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

4. Рекомендация: Как провести и оформить зачет взаимных требований


Условия проведения взаимозачета

Зачет возможен при одновременном выполнении трех условий.

Во-первых, организации, которые намерены провести взаимозачет, должны иметь друг к другу встречные требования. Это означает, что между ними заключены как минимум два разных договора, в одном из которых организация является дебитором, а в другом – кредитором.

Во-вторых, встречные требования организаций должны быть однородными.

В-третьих, взаимозачет возможен, если срок исполнения встречного однородного требования:

  • уже наступил;
  • не был указан в договоре;
  • был определен моментом востребования.*

Если срок исполнения обязательства точно прописан в договоре, то до наступления этой даты хотя бы у одной из сторон сделки зачет взаимных требований невозможен.

Для зачета достаточно заявления одной из сторон. Если же требования неоднородны или срок исполнения хотя бы одного из обязательств еще не наступил, зачет может быть произведен только по соглашению сторон (абз. 4 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16).

Такой порядок следует из положений статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

5. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы, связанные с получением дохода, при строительстве объекта для стороннего инвестора

<…>

Бухучет: строительство подрядным способом

<…>

Если застройщик строит объект подрядным способом, то свои расходы по оказанию услуг инвестору в бухучете он отражает в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг инвестору:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства.

По мере признания выручки расходы, накопленные по дебету счета 26, списываются в дебет счета 90-2 для определения финансового результата (п. 9 ПБУ 10/99). Списание расходов на реализацию отражается проводкой:

Дебет 90-2 Кредит 26
– учтена в составе расходов себестоимость услуг застройщика.*

Помимо учета собственных затрат, застройщик должен вести обособленный учет всех расходов, связанных со строительством объекта (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Учет затрат на строительство объекта застройщик организует на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств». На этом счете все расходы рекомендуется группировать по технологической структуре затрат определенной сметной документацией (например, затраты на строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования и т. п.) (п. 3.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Затраты на строительство объекта отражаются по мере их возникновения и накапливаются по дебету счета 08-3нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.*

По окончании строительства застройщик передает инвестору объект, построенный подрядчиками. Эту операцию в бухучете он отражает следующими проводками:

Дебет76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

<…>

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • с привлечением подрядной организации;
  • собственными силами.

При подрядном способе строительства, рассчитывая налог на прибыль, застройщик вправе уменьшить свой доход по инвестиционному договору на сумму расходов, связанных с оказанием инвестору услуг по организации строительства* (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).

Затраты на содержание службы застройщика учитывайте в общем порядке, предусмотренном для налогового учета расходов. Подробнее об этом см.:

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств, от других расходов организации* (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование. Налогооблагаемую прибыль застройщика такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

6.Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи

Если застройщик строит объект для себя или для продажи за счет собственных или заемных средств, он одновременно является и инвестором. В этом случае он ведет бухучет затрат на строительство собственного объекта по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств». Первоначальная стоимость объекта основных средств в бухгалтерском учете формируется по правилам ПБУ 6/01.

Бухучет

Порядок отражения в бухучете строительства объекта для собственных нужд зависит от того, каким способом ведется строительство:

  • собственными силами (в т. ч. С привлечением подрядных организаций);
  • подрядным способом (т. е. только с привлечением подрядных организаций).

<…>

Строительство подрядным способом*

Если застройщик ведет строительство подрядным способом, стоимость объекта строительства формируйте по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» за счет работ, выполненных подрядными организациями, и собственных затрат застройщика на организацию строительства.

В бухучете сделайте проводки:

Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по работам, выполненным подрядными организациями;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиками НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный подрядчиками НДС;

Дебет 08-3 Кредит 26(20)
– списаны собственные затраты застройщика, связанные с организацией строительства объекта.

Если застройщик привлекает для частичного или полного выполнения своих функций технического заказчика, то его услуги отражает в составе капвложений.

В бухучете это отразите проводками:

Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по услугам технического заказчика;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный техническим заказчиком НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный техническим заказчиком НДС.

Принятие к учету построенного объекта*

Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект застройщик планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:

Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.

При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.

Объект, предназначенный для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 43 Кредит 08-3*
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.

Порядок расчета налогов при совершении операций по строительству объекта для собственных нужд зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налога на прибыль зависит от того, является ли строительство объектов основным видом деятельности организации.

Если строительство является основным видом деятельности организации, а построенные объекты предназначены для продажи, стоимость объектов формируйте как стоимость готовой продукции (ст. 318 и 319 НК РФ). Таким же образом нужно сформировать и первоначальную стоимость объекта, который строился на продажу, но не был продан и остался у организации в качестве основного средства (абз. 9 п. 1 ст. 257 НК РФписьмо Минфина России от 15 марта 2010 г. № 03-03-06/1/135). Это означает, что в стоимость объекта строительства включите толькопрямые расходы (п. 2 ст. 319 НК РФ). Конкретный перечень прямых расходов на строительство установите в учетной политике для целей налогообложения (ст. 318 НК РФ).

Если строительство не является основным видом деятельности организации, стоимость объекта формируйте как сумму всех расходов на строительство и доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка