Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
12 ноября 2014 9 просмотров

Организация занимается строительно-монтажной деятельностью.В настоящее время ведется строительство жилого дома по договору подряда с Заказчиком (мы подрядчики).Также с Заказчиком заключены договоры долевого участия на все квартиры и офисы в этом доме (мы инвесторы).Квартиры реализуются физическим и юридическим лицам по договорам переуступки прав требования. НДС платится с суммы превышения (сумма договора переуступки прав минус сумма по договору долевого участия).Вопрос: Необходимо ли нам вести раздельный учет НДС? Каким образом рассчитать долю затрат (что относится к затратам по таким операциям)?

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения) налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Расходы определяются в соответствии с договором переуступки.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как начислить НДС при реализации имущественных прав

Объект налогообложения

Налоговое законодательство не определяет понятие реализации имущественных прав. В статье 39Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий (ст. 38 НК РФ).

Гражданское законодательство признает имущественное право объектом гражданского оборота (ст. 128 и 129ГК РФ). Это означает, что организации и граждане могут свободно отчуждать, приобретать или обменивать имеющиеся у них имущественные права. Таким образом, для целей обложения НДС реализацией имущественных прав следует признавать их передачу от одного лица другому.

В статье 155 Налогового кодекса РФ установлены особенности начисления НДС при реализации конкретных имущественных прав. Их нужно учитывать:*

  • при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 и 2ст. 155 НК РФ);
  • при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);*
  • при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц (п. 4 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора (п. 5 ст. 155 НК РФ).

<…>

Передача прав на жилые и нежилые помещения

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).*

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение*

ООО «Торговая фирма "Гермес"» 2 декабря 2013 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2014 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2014 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

2 декабря 2013 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

3 февраля 2014 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2014 года.

<…>

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Статья:Считаем НДС при реализации имущественных прав

<…>

Продажа прав на жилые дома и помещения, гаражи и машино-места третьим лицам

Продажа имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места облагается НДС. В таких случаях налоговая база равна разнице между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав.*

Такой порядок уплаты налога предусмотрен кодексом (п. 3 ст. 155 Налогового кодекса РФ). Налог в этом случае начисляется по ставке 18/118 процентов (п. 4 ст. 164 Налогового кодекса РФ).

НДС нужно начислить к уплате в бюджет в день уступки (последующей уступки) требования или в день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ).

Обратите внимание: соглашение об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве требует обязательной государственной регистрации. Следовательно, момент уступки требования определяется датой государственной регистрации соответствующей сделки.*

Пример расчета НДС при уступке права требования на жилое помещение *

В январе 2012 года компания инвестировала средства в строительство жилого дома.

В марте 2009 года она заключила договор об уступке права требования на жилое помещение застройщику. В апреле 2012 года сделка об уступке права требования была официально зарегистрирована.

В данной ситуации, несмотря на то, что договор уступки права требования заключен в марте 2011 года, сама уступка произошла в апреле 2012 года (в день регистрации сделки). Следовательно, компания должна начислить НДС к уплате в бюджет в апреле 2012 года.

Пример расчета НДС при уступке права требования на жилое помещение*

ООО «Горизонт» 1 декабря 2006 года инвестировало в строительство жилого дома 4 000 000 руб.

В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства жилого дома – в марте 2012 года – ООО «Горизонт» получит в собственность двухкомнатную квартиру.

В январе 2012 года ООО «Горизонт» продало право на получение квартиры своему работнику за 6 000 000 руб. 1 февраля 2012 года эта сделка была официально зарегистрирована. Сумма НДС по этой сделке составила:
(6 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) ? 18/118 = 305 084,75 руб.

В бухгалтерском учете вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтерия ООО «Горизонт» отразила такими проводками.

1 декабря 2006 года:

Дебет 76 Субсчет «Инвестиции в строительство» Кредит 51
– 4 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

1 февраля 2011 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 6 000 000 руб. – реализовано работнику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «Инвестиции в строительство»
– 4 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 305 084,75 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

<…>

КНИГА «УСКОРЕННЫЙ КУРС ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ. НДС ЗА 3 ДНЯ»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка