Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Пошаговая инструкция: как поставить онлайн‑кассу на учет в налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
12 ноября 2014 42 просмотра

ВОПРОС: Организация ООО "А" (инвестор) заключила инвестиционный договор с ООО "Б" (заказчиком-застройщиком) на строительство многоквартирного дома (земельный участок принадлежит инвестору). ООО "А" (инвестор) перечисляет ООО "Б" (заказчику-застройщику) денежные средства по инвестиционному договору на строительство жил.дома по приложению №1, и денежные средства за услуги заказчика-застройщика по приложению №2. По окончанию строительства Заказчик-застройщик ООО "Б" должен передать ООО "А" (инвестору) завершенный объект капитального строительства по акту приема-передачи и сводный счет-фактуру (на основании счетов-фактур, полученных от подрядных строительных организаций). И отдельно заказчик-застройщик ООО "Б" выставляет инвестору акт и счет-фактуру на оказание услуг по организации строительства (приложение№2).Инвестор ООО "А" по сдаче ему объекта (ввод в эксплуатацию жилого дома) намерен продать квартиры физ.лицам. На стадии строительства (из-за нехватки собственных и кредитных средств) Инвестор ООО "А" хочет привлечь средства дольщиков (физ.лиц).Как правильно вести бух.учет у инвестора ООО "А" (общая система налогообложения). Проводки. Начисление налогов. И сможет ли инвестор ООО "А" принять к вычету НДС заказчика-застройщика (по сводному счету-фактуре, и счет-фактуре по услугам).На какой счет будут оприходованы квартиры у инвестора?

В статье 2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сказано, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Ваша организация является инвестором – застройщиком. Ваш контрагент является заказчиком, которому переданы контрольные и организационные функции по строительству. Об определении функции см. положения пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.
Договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров. В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества.
Из Вашего вопроса следует, что заказчик обязуется построить объект капительного строительства для инвестора. Следовательно, заказчик в рамках договора выполняет генподрядные работы с организационными и контрольными функциями.

На основании статьи 3 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. Следовательно, средства на софинансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:


Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком» Кредит 51
– перечислены заказчику, выполняющему контрольные и организационные функции средства на строительство объекта.

Указанные средства в состав доходов инвестора – застройщика не включаются. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

После окончания строительства на основании акта приема-передачи в учете отразите следующие операции:
Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком»
– принят от заказчика строительства построенный объект;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком»
– отражен НДС по построенному объекту на основании счета-фактуры (сводного счета-фактуры), полученного от заказчика;

Дебет 08 - 3 Кредит 19
– НДС учтен в стоимости строительства (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);

Дебет 08-3 Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком за услуги по организации строительства»
– отражена сумма вознаграждения, причитающаяся заказчику;

Дебет 08-3 Кредит 23 (25, 26, 60, 68, 70, 76...)
– отражены прочие затраты, связанные с доведением построенного объекта до состояния, пригодного к использованию;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен НДС по вознаграждению заказчика и прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию;

Дебет 08- 3 Кредит 19
– учтен входной НДС в стоимости строительства;

На дату передачи дольщикам готовых квартир:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передача квартир дольщикам в част средств их финансирования;

Дебет 43 Кредит 08-3
– готовые квартиры, финансирование которых произведено самостоятельно учтены в составе готовой продукции для продажи.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip - версия

Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

<…>

ОСНО: строительство подрядным способом

Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ).* Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка