Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24
13 ноября 2014 22 просмотра

Мы, застройщик-заказчик находящееся на ОСН построили многоквартирный жилой дом с офисными помещениями силами подрядной организации по договорам долевого строительства с физическими и юридическими лицами. Собственники (дольщики) в гарантийный срок подали претензию на некачественное строительство. Мы оплачиваем и устранениям недостатки. За время гарантийного срока генподрядчик ликвидировался. Устранение недостатков происходит силами привлеченной третьей организации.Как учитываются расходы на устранение недостатков в налоговом учете застройщика при расчете налога на прибыль?

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Ситуация:Что входит в состав прочих расходов


Состав прочих расходов, которые уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, приведен в статье 264 Налогового кодекса РФ. К ним, в частности, относятся:

Перечень прочих расходов открыт. Следовательно, в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль можно списать и другие затраты, связанные с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но при условии, что они соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. То есть если эти расходы экономически обоснованны и документально подтверждены.

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2. Справочник: Даты признания отдельных доходов и расходов при расчете налога на прибыль методом начисления

Вид дохода/расхода Дата признания в налоговом учете Основание
Материальные расходы Расходы на приобретение сырья и (или) материалов, используемых при производстве товаров (работ, услуг) Дата передачи в производство сырья и материалов – в части сырья и материалов, приходящихся на произведенные товары (работы, услуги). При этом покупную стоимость сырья и материалов можно списать на расходы только в части, отпущенной в производство и использованной в нем на конец месяца абз. 2 п. 2 ст. 272п. 5 ст. 254НК РФ
Расходы на приобретение инструментов, приспособлений, инвентаря, приборов, лабораторного оборудования, спецодежды Дата передачи в эксплуатацию подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ
Расходы на работы, услуги
производственного характера, выполненные сторонними подрядчиками
Дата подписания акта приемки-передачи работ, услуг абз. 3 п. 2 ст. 272 НК РФ

3. Статья:Споры с дольщиками: чем руководствуются суды

Устранение недостатков

Определенные обязательства застройщика не прекращаются и после передачи объекта дольщику.

В течение гарантийного срока он обязан безвозмездно устранить в разумный срок выявленные недостатки в объекте долевого строительства или возместить расходы собственника на их устранение.

Если застройщик откажется сделать это по требованию участника добровольно, его обяжет суд.

Это обойдется застройщику дороже, так как через суд дольщик в данном случае имеет право и на получение неустойки за просрочку данного обязательства (по устранению недостатков).

Следует также учитывать, что убытки в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, должны быть возмещены застройщиком. А он в свою очередь имеет право заявить регрессные требования к подрядчику, непосредственно выполнявшему некачественные работы ( п. 37 Обзора).

Журнал «Учет в строительстве» № 2, Февраль 2014

4. Книга: ОРГАНИЗАЦИЯ УЧЕТА У ЗАСТРОЙЩИКА И ПОДРЯДЧИКА

1.13.4. Гарантии качества

Дольщики защищены от нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства. Соответствующие нормы предусмотрены в статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Согласно пункту 1 указанной статьи, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В пункте 2 статьи 7 закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора или обязательных требований, которые привели к ухудшению качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

– соразмерного уменьшения цены договора;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков.

До подписания передаточного акта участник долевого строительства может потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям и отказаться от подписания передаточного акта.

Кто несет затраты. Официальная позиция Минфина России изложена в письмах от 27 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/811от 3 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/569.

В них сообщается следующее. Пункт 1 статьи 267 Налогового кодекса РФ позволяет организациям, осуществляющим реализацию товаров (работ), создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию и учитывать отчисления на формирование таких резервов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Однако передача участнику объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ).

Поэтому застройщик создавать резерв на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию указанных объектов не вправе.

В обоснование данного подхода приводятся такие доводы. В соответствии с пунктом 1 статьи 755 Гражданского кодекса РФ гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока – это обязанность подрядчика.

Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

При этом необходимо учитывать, что действующим гражданским законодательством на продавца недвижимости обязанность предоставления гарантий по строительным работам не возлагается. Таким образом, затраты, связанные с гарантией надлежащего качества строительства, в конечном счете несет подрядчик, даже если участник долевого строительства предъявил претензии по качеству объекта застройщику.

Арбитражная практика. Выводы Минфина России подтверждает и судебная практика. Об этом свидетельствуют постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июня 2013 г. По делу № А53-25840/2012Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 г. По делу № А64-3521/2012Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2012 г. № 18АП-4700/2012 и др.

Право создания резерва по гарантийным обязательствам у организации-застройщика для целей налогообложения прибыли не возникает, поскольку, согласно положениям пункта 4 статьи 755 Гражданского кодекса РФ, организация (застройщик) обязана потребовать устранения недостатков генеральным подрядчиком. Следовательно, обоснованные предвиденные расходы по гарантийным обязательствам и право их резервирования возникают только у подрядчиков.

13.11.2014 г.

С уважением,

Евгения Шарабанова, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным,

ведущим экспертом БСС «Система Главбух».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка