Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
14 ноября 2014 24 просмотра

Хотим приобрести помещение под офис, у физ.лица. Помещение находится в жилом доме.Дому примерно 45 лет. Какой срок амортизации надо будет применить. Дом 5-ти этажный, кирпичный.Как быстро можно будет списать затраты.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и vip-версии

1.Статья: Как безопасно с правовой и налоговой точки зрения перевести квартиру в нежилой фонд под офис

Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). То есть компания не вправе размещать в жилых домах промышленные производства и офисы. Если же организация предполагает использовать квартиру под офис, сначала необходимо перевести такое жилье в статус нежилого помещения (п. 3 ст. 288 ГК РФ и письмо Минфина России от 14.02.08 № 03-03-06/1/93)1. Иначе ей грозит административная ответственность — штраф в размере от 40 000 до 60 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ). В таблице описаны последовательные действия компании, их правовое регулирование, а также их влияние на налоговый учет организации*.

Что нужно сделать Нормативно-правовое регулирование Описание действий Налоговый учет*
1.Проверить, можно ли помещение перевести в статус нежилого Статья 22 Жилищного кодекса РФ Компания проверяет соответствие следующим требованиям. В частности, квартиру можно перевести в нежилой фонд, если она:
—расположена на первом этаже многоквартирного дома;
—находится выше первого этажа, но под ней расположены нежилые помещения.
Квартиру нельзя перевести в нежилой фонд, если:
—доступ к ней невозможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям;
—нет технической возможности оборудовать доступ к квартире без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям;
—квартира или ее часть используется для постоянного проживания;
—право собственности на квартиру обременено правами третьих лиц
Если госорган примет решение об отказе в переводе квартиры в состав нежилого фонда, компания не сможет учесть при налогообложении прибыли затраты, связанные с подготовкой документов для перевода (нотариальное оформление копий, создание проектной документации и пр.). Есть вероятность, что контролеры посчитают такие расходы необоснованными с налоговой точки зрения (п. 1 ст. 252 НК РФ). Ведь полученные результаты работ организация не сможет использовать в предпринимательской деятельности. Если же организация будет использовать квартиру под офис, не переводя ее в нежилой фонд, ей рискованно включать в налоговые расходы затраты на ремонт и обслуживание такой квартиры. Так, в одном из дел инспекция указала, что организация неправомерно учла при налогообложении прибыли затраты на капитальный ремонт квартиры. Во-первых, компания не представила доказательства по переводу помещений, находящихся на первом этаже многоквартирного дома, из жилого фонда в нежилой. Во-вторых, технический паспорт бюро технической инвентаризации оформлен на указанный дом (включая встроенные помещения на первом этаже) как на жилой. Суд первой инстанции налоговиков поддержал. Но апелляционный и кассационный суды встали на сторону налогоплательщика и отменили доначисления контролеров (постановление ФАС Поволжского округа от 28.06.06 № А65-4911/2005-СА1-23)
2.Подготовить пакет документов Пункт 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ Для перевода квартиры в статус нежилого помещения компания представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения квартиры следующие документы:
—заявление о переводе квартиры;
—правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии);
—план квартиры с ее техническим описанием (технический паспорт);
—поэтажный план дома, в котором находится квартира;
—проект переустройства или перепланировки квартиры.
При этом компания получает расписку о приеме документов с указанием их перечня и даты приема.
Отметим, что регистрирующий орган не вправе требовать иные документы. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 05.04.06 № Ф04-2161/2006(21143-А02-22) пришел к выводу, что администрация муниципального образования «Город Горно-Алтайск» незаконно истребовала от заявительницы разрешение ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, находящейся вблизи многоквартирного дома
Стоимость нотариального заверения копий компания вправе учесть в налоговых расходах на основании подпункта 16 пункта 1 статьи 264 НК РФ. При этом стоимость нотариальных услуг сверх установленных тарифов при налогообложении прибыли не учитывается (п. 39 ст. 270 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 № 16-15/093518@.2). Аналогичные выводы делает Минфин России в письмах от 26.08.13 № 03-03-06/2/34898 и от 26.08.13 № 03-03-06/2/34843. Документом, подтверждающим расходы на нотариальное оформление, является бланк нотариуса, в котором отражены сумма оплаты и вид нотариальных действий (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 № 16-15/093518@.2). Кроме того, налогоплательщик увеличивает первоначальную стоимость реконструируемого ОС на цену услуг по подготовке проекта реконструкции здания (п. 2 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 03.10.12 № 03-03-06/1/519 и от 20.09.11 № 03-03-06/1/578). Следовательно, расходы на разработку проектной документации компания включает в первоначальную стоимость квартиры после перевода ее в состав нежилого фонда
3.Получить решение о переводе или об отказе в переводе квартиры в статус нежилого помещения Пункты 4 и 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения государственный орган, осуществляющий перевод помещений, принимает в течение 45 дней с момента представления соответствующих документов. В течение трех дней с момента принятия такого решения оно направляется компании по почте или передается лично представителю организации. На основании такого решения органа местного самоуправления в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об изменении назначения объекта недвижимого имущества — квартиры (письмо Минэкономразвития России от 06.10.09 № Д23-3253) УМНС России по г. Москве в письме от 01.04.04 № 26-12/22224 уточнило, что амортизировать квартиру компания вправе не после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на нее, а только после перевода квартиры в нежилой фонд. Аналогичные выводы суд сделал в отношении вычета НДС по расходам на перепланировку квартиры (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК)
4.Провести перепланировку или переустройство квартиры Пункт 6 статьи 23 Жилищного кодекса РФ Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения может содержать сведения о необходимости проведения перепланировки или переустройства квартиры. В этом случае компания производит соответствующие работы. При этом в рамках перепланировки или переустройства квартиры к ней может быть присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме (например, межквартирный тамбур). Перечень общего имущества приведен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491). В этом случае компании необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ и письмо Минэкономразвития России от 17.05.11 № Д23-2077) Московские налоговики еще в 2004 году указали, что первоначальная стоимость нежилого помещения, переведенного из жилого фонда в нежилой и используемого под офис, складывается из суммы расходов на его приобретение и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования в новом качестве. За исключением налогов, подлежащих вычету или учету в составе расходов в соответствии с нормами НК РФ (письмо УМНС России по г. Москве от 01.04.04 № 26-12/22224). Аналогичные выводы Минфин России сделал и в отношении расходов предпринимателя.
Финансисты отметили, что индивидуальный предприниматель вправе учесть расходы по реконструкции квартиры в составе профессиональных вычетов по НДФЛ только в том случае, если такие расходы понесены после принятия решения главой муниципального района о переводе помещения в состав нежилого фонда (письмо от 09.07.07 № 03-04-05-01/217).
Позднее контролеры подтвердили, что расходы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, увеличивают первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств (письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.06 № 20-12/105021).
Также первоначальную стоимость квартиры увеличивает стоимость комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд (письмо Минфина России от 01.02.07 № 03-03-06/1/48).
Однако налогоплательщикам нередко в суде удается доказать, что стоимость ремонта квартиры, расположенной в жилом доме, переведенной в состав нежилого фонда, можно учесть в налоговых расходах единовременно.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 11.05.10 № А27-14771/2009 указал, что первоначальную стоимость объекта увеличивают затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение ОС (п. 2 ст. 257 НК РФ). Инспекция не доказала, что компания при переводе квартиры в состав нежилого фонда произвела именно такие работы. Следовательно, спорные суммы не увеличивают первоначальную стоимость квартиры, а учитываются в налоговых расходах единовременно. Аналогичные выводы содержит постановление ФАС Центрального округа от 01.06.09 № А08-4541/2008-16.
Минфин России в письме от 07.08.13 № 03-11-06/2/31778 указал, что компания, применяющая УСН, не вправе учесть при расчете единого налога расходы по реконструкции, проектным работам и переводу квартиры из жилого фонда в нежилой. Поскольку такие расходы не поименованы в закрытом перечне расходов «упрощенца» (ст. 346.16 НК РФ). Отметим также, что принять к вычету НДС со стоимости приобретенной квартиры и работ по перепланировке и перестройке компания сможет только после перевода помещения в состав нежилого (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК)
5. Обустроить дополнительный вход Пункт 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ Переводя квартиру в статус нежилого помещения компания, как правило, обустраивает дополнительный вход. Необходимость получения в этом случае разрешения всех собственников квартир зависит от того, затрагивает ли перепланировка общее имущество. В письме от 17.05.11 № Д23-2077 Минэкономразвития России отметило, что если в рамках оборудования отдельного входа не происходит уменьшения размера общего имущества в жилом доме, согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. В письме от 03.11.11 № ОГ-Д23-1928 ведомство пришло к выводу, что при обустройстве дополнительного входа компании необходимо получить соответствующее разрешение собственников квартир. В рассматриваемой ситуации компания предполагала осуществить следующий комплекс работ:
—разрушить часть внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией;
—использовать придомовую территорию;
—изменить режим пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Необходимость получения согласия собственников квартир подтверждает и судебная практика (постановления ФАС Дальневосточного от 19.11.12 № Ф03-5123/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 05.06.13 № ВАС-3070/13), Московского от 27.02.13 № А41-44294/11, Центрального от 19.03.13 № А35-4762/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 18.06.13 № ВАС-7494/13) и от 09.03.10 № А62-3323/2009 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 31.05.10 № ВАС-6266/10) и Восточно-Сибирского от 01.08.12 № А19-22390/2011 округов)

1 В случае реализации квартиры, которая переведена в состав нежилого фонда, необходимо уплатить НДС (постановление ФАС Уральского округа от 17.09.12 № Ф09-8380/12).

Журнал «Российский налоговый курьер», № 1-2, январь 2014

2. Ситуация: Можно ли уменьшить срок полезного использования основного средства, бывшего в эксплуатации, на период его использования гражданином, не являющимся предпринимателем. Амортизация начисляется линейным методом

Нет, нельзя.

При начислении амортизации по основному средству, бывшему в эксплуатации, линейным методом срок его полезного использования можно определять с учетом срока фактического использования этого объекта предыдущими собственниками:*

Срок полезного использования основного средства, бывшего в эксплуатации, амортизация по которому начисляется линейным методом = Срок полезного использования основного средства, установленный предыдущим собственником Срок фактического использования основного средства предыдущим собственником


Такой порядок установлен абзацем 1 пункта 7 статьи 258 Налогового кодекса РФ.

Для целей налогового учета срок эксплуатации основного средства у прежнего собственника должен быть документально подтвержден (п. 1 ст. 252 НК РФ). У гражданина, который не является индивидуальным предпринимателем, такая возможность отсутствует. Более того, он в принципе не определяет срок полезного использования объекта. Поэтому в рассматриваемой ситуации уменьшить срок полезного использования на период эксплуатации основного средства предыдущим собственником нельзя.*

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-03-06/1/7937 и от 6 октября 2010 г. № 03-03-06/2/172.

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3.Рекомендация: Как определить срок, в течение которого имущество будет амортизироваться в налоговом учете

Основные правила

Срок полезного использования основного средства определите самостоятельно по таким правилам:*

  • в первую очередь руководствуйтесь Классификацией, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1. В этом документе основные средства в зависимости от срока их полезного использования объединены в 10 амортизационных групп и расположены в порядке возрастания срока полезного использования (п. 3 ст. 258 НК РФ). Чтобы определить срок полезного использования, найдите наименование основного средства в Классификации и посмотрите, к какой группе оно относится;
  • если основное средство не указано в Классификации, то установите срок его полезного использования на основании рекомендаций изготовителя и (или) технических условий.

Такие правила установлены пунктами 4 и 6 статьи 258 Налогового кодекса РФ.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

4. Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (с изменениями на 18 ноября 2006 года)»

<…>

Десятая группа
(имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет)
Здания
11 0000000 Здания (кроме жилых) здания, кроме вошедших в другие группы (с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями) *

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка