Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в расчетах зарплаты и пособий

Подписка
Срочно заберите все!
№24
19 ноября 2014 1931 просмотр

Добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, как ООО (малое предприятие, общий режим налогообложения) в бухгалтерском и налоговом учете отразить операции по приобретению квартир в строящемся жилом доме по договору долевого участия в строительстве для дальнейшей реализации физическим лицам. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете саму реализацию уже готовых квартир (после получения свидетельств о регистрации права). Что нужно сделать, чтобы с вышеуказанной реализации не платить НДС? Нужно ли выставлять счета-фактуры физическим лицам? По какой строке отразить данные операции в декларациях по НДС за 4 квартал 2014г. и налогу на прибыль за 2014г?

Дебет 76 Кредит 60 – приобретено имущественное право.

Услуги застройщика в рамках договора долевого участия не облагаются НДС, поэтому входного НДС в данном случае не будет.

Сумму, перечисленную по договору участия в долевом строительстве, в состав расходов при расчете налога на прибыль не включайте.

После оформления права собственности на квартиру в учете сделайте проводку:

Дебет 41 Кредит 76 – отражено имущественное право в качестве товара (после оформления права собственности в случае, если квартира подлежит дальнейшей продаже по сделке купли-продажи).

При реализации квартиры физическому лицу в бухгалтерском учете оформите проводки:

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка от продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 41 – списана себестоимость квартиры.

Операции по реализации жилья не облагаются НДС. Поэтому начислять НДС при реализации квартиры не нужно, соответственно, оформлять счет-фактуру также не нужно.

При расчете налога на прибыль доходом от реализации является выручка. Этот доход уменьшается на сумму расходов, связанных с реализацией.

Операции, не облагаемые НДС, отражаются в разделе 7 декларации по НДС.

В декларации по налогу на прибыль выручку от реализации квартиры отразите по строке 012 приложения 1 к листу 02. Расходы, связанные с реализацией квартиры, отразите по строке 010 приложения 2 к листу 02 декларации по налогу на прибыль.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как отразить при налогообложении приобретение товаров. Организация применяет общую систему налогообложения

При расчете налога на прибыль можно учесть следующие расходы, связанные с покупкой (получением) товаров:*

Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.

Стоимость приобретения товаров

Стоимость приобретения товара при расчете налога на прибыль равна расходам на его покупку (договорная стоимость).

Если организация определяет доходы и расходы методом начисления, стоимость приобретения товаров признается в момент их реализации. Это следует из положений подпункта 3 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

При кассовом методе в расходы можно включить стоимость реализованных товаров, которые были оплачены поставщикам (п. 3 ст. 273 НК РФ). При этом момент признания расходов зависит от момента признания выручки от реализации. Подробнее об этом см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.

Если при покупке товара поставщиком был предъявлен НДС, то его можно принять к вычету. Для этого должны быть выполнены следующие условия:

  • товары приобретены для реализации в деятельности, облагаемой НДС;
  • товары приняты к учету;
  • поставщик выставил покупателю правильно оформленный счет-фактуру с выделенной суммой налога.

Об этом говорится в статье 171 Налогового кодекса РФ.

Расходы, связанные с приобретением товаров

К расходам, связанным с приобретением товаров, относите:*

  • расходы на доставку товаров (погрузка, разгрузка, транспортировка);
  • комиссионные (посреднические) вознаграждения, связанные с приобретением товаров;
  • другие расходы, возникшие при приобретении товаров.

Порядок учета расходов, которые могут возникнуть у организации в связи с приобретением товаров, зависит от учетной политики для целей налогообложения. Статьей 320 Налогового кодекса РФ предусмотрены два варианта:*

Выбранный вариант организация должна указать в учетной политике для целей налогообложения.

Если организация приняла решение обособленно учитывать расходы, связанные с приобретением товаров, дата признания этих расходов зависит от метода, которым рассчитывается налог на прибыль.

При кассовом методе расходы, связанные с приобретением товаров, учитывайте после того, как они будут оплачены (п. 2 ст. 273 НК РФ). Например, когда покупатель рассчитается с транспортной компанией за доставку товаров.

При методе начисления расходы, связанные с приобретением товаров, должны быть распределены на прямые и косвенные (издержки обращения) (ст. 320 НК РФ). Прямые расходы учитываются в момент реализации товаров, а издержки обращения – в том отчетном периоде, в котором они возникли (подп. 3 п. 1 ст. 268, ст. 320 НК РФ).

К прямым расходам относите стоимость товаров и затраты на доставку товаров до склада организации. При расчете налога на прибыль затраты на доставку спишите в части, относящейся к реализованным товарам.

К издержкам обращения относите все остальные расходы, связанные с приобретением товаров, за исключением внереализационных. Издержки обращения уменьшают налог на прибыль в месяце их возникновения.

Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.

Если расходы, связанные с приобретением товаров, включены в стоимость товаров, то они уменьшают налог на прибыль в момент реализации товаров (подп. 3 п. 1 ст. 268, ст. 320 НК РФ). При поступлении товаров эти расходы на издержки обращения не относятся.*

Подробнее о налоговом учете расходов, связанных с приобретением и реализацией товаров, см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2. Рекомендация:Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации покупных товаров

Доходом от реализации покупных товаров является выручка (п. 1 ст. 249 НК РФ).* Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Учет выручки

Момент включения выручки от реализации в состав базы по налогу на прибыль зависит от метода определения доходов и расходов, который применяет организация (п. 2 ст. 249 НК РФ).*

Метод начисления

При методе начисления включите выручку в налоговую базу в момент реализации товара. При этом не имеет значения, когда поступила оплата от покупателей. Такие правила установлены пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3. Рекомендация:Как составить и сдать декларацию по налогу на прибыль

Приложение 1 к листу 02

Перейдите к приложениям 1 и 2 к листу 02. Именно на основании этих приложений затем заполняются раздел 1 и лист 02.

В приложении 1 к листу 02 отражается выручка организации по данным налогового учета.

Строки 010–040

Строки 011–014 предназначены для выручки от реализации. О том, как определить выручку, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Укажите по данным налогового учета:*

  • по строке 011 – выручку от реализации товаров, работ и услуг собственного производства;
  • по строке 012 – выручку от реализации покупных товаров;
  • по строке 013 – выручку от реализации имущественных прав.
    В эту сумму не включайте доходы от реализации прав требований долга, которые отражены в приложении 3 к листу 02;
  • по строке 014 – выручку от реализации прочего имущества (кроме ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров, амортизируемого имущества);
  • по строке 010 – общую сумму доходов от реализации.

Приложение 2 к листу 02

В приложении 2 к листу 02 отражаются расходы, связанные с производством и реализацией, внереализационные расходы и убытки.

Строки 010–030 Прямые расходы

По строкам 010–030 отражаются прямые расходы. Подробнее о распределении расходов на прямые и косвенные см. Как в налоговом учете отражать прямые и косвенные расходы.*

Если организация использует кассовый метод, по строкам 010–030 поставьте прочерки и начните заполнение со строки 040.

Если организация использует метод начисления, заполните по данным налогового учета строку 010 «Прямые расходы, относящиеся к реализованным товарам, работам, услугам».

Строки 020–030 заполните, если организация занимается оптовой и розничной перепродажей товаров. Укажите по данным налогового учета:

  • по строке 020 – общую сумму расходов, относящихся к реализованным товарам;
  • по строке 030 – стоимость реализованных покупных товаров.

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

4. Рекомендация:Как составить и сдать декларацию по НДС

Раздел 7

Раздел 7 нужно заполнять и сдавать, если в налоговом периоде организация проводила операции, не облагаемые НДС, или получала предоплату в счет предстоящих поставок продукции, перечень которой утвержден постановлением Правительства РФ от 28 июля 2006 г. № 468. При этом производственный цикл изготовления такой продукции составляет более шести месяцев.*

C 1 января 2014 года в отношении операций, которые не облагаются НДС на основании статьи 149 Налогового кодекса РФ, счета-фактуры не составляются (п. 3 ст. 169 НК РФ). Однако с заполнением налоговых деклараций освобождение от оформления счетов-фактур не связано. Такие операции по-прежнему нужно указывать в разделе 7 деклараций по НДС.*

При заполнении раздела 7 декларации используйте коды операций, приведенные в приложении № 1 к Порядку, утвержденному приказом Минфина России от 15 октября 2009 г. № 104н. При обозначении операций, коды которых в этом приложении отсутствуют, руководствуйтесь письмами ФНС России от 22 мая 2014 г. № ГД-4-3/9927, от 3 апреля 2013 г. № ЕД-4-3/5876, от 4 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9126, от 21 ноября 2011 г. № ЕД-4-3/19361, от 28 марта 2011 г. № КЕ-4-3/4782, от 12 августа 2010 г. № ШС-37-3/8932 и от 25 июня 2010 г. № ШС-37-3/5063. При этом использование в налоговых декларациях кодов 1010800 и 1010200 (вместо кодов, приведенных в письмах ФНС России) до их официального установления нарушением не является.

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

5. Ситуация: нужно ли платить НДС застройщику с сумм, поступающих от участников долевого строительства жилого дома. Средства по договору поступают от подрядчика, который принимает участие в строительстве. Жилой дом не сдан в эксплуатацию

Да, нужно, но только с части средств, поступающих от участников долевого строительства жилого дома на оплату строительных работ, выполненных собственными силами застройщика.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. В свою очередь каждый участник должен заплатить предусмотренную договором сумму и по окончании строительства принять свою часть объекта.

Застройщик может вести строительство собственными силами и (или) силами подрядных организаций.

Об этом сказано в части 1 статьи 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сумма договора может включать в себя:

  • стоимость услуг застройщика (независимо от способа ведения строительства);
  • стоимость строительных работ, а именно возмещение затрат застройщика на привлечение подрядчиков (при ведении строительства силами подрядных организаций) и (или) стоимость работ, выполненных непосредственно застройщиком (при ведении строительства собственными силами).

Это следует из положений части 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Услуги застройщика в рамках договора долевого участия не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Исключением из правила являются услуги застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. При этом к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС. Для этого ему придется вести раздельный учет.*

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67, от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.

Следует отметить, что ранее Минфин России придерживался другой точки зрения. В письмах от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11, от 24 мая 2011 г. № 03-07-10/09, от 11 мая 2011 г. № 03-07-10/08 говорилось, что стоимость услуг застройщика освобождается от НДС в полном объеме. Даже если среди дольщиков есть организации, которые по окончании строительства получают в собственность помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Однако с 1 октября 2011 года (дата вступления в силу действующей редакции подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ), когда в Налоговом кодексе РФ появилось определение объектов производственного назначения, прежние разъяснения утратили актуальность.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02, от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. Несмотря на то что приведенные письма выпущены до введения льготы по НДС в отношении услуг застройщика, их положения, разъясняющие порядок налогообложения затрат на привлечение подрядчика и самостоятельно выполненных застройщиком строительных работ, можно применять и сейчас, так как по ним законодательство не изменилось.

Сказанное в равной мере относится к расчетам с любыми участниками долевого строительства, в том числе и с участниками, которые одновременно являются подрядчиками по строительству жилого дома. Никаких исключений для них законодательством не установлено. При этом вместо расчетов в денежной форме подрядчик и застройщик могут провести взаимозачет. В рассматриваемой ситуации у каждой из сторон возникают однородные встречные обязательства: у застройщика – по договору строительного подряда, у подрядчика – по договору участия в долевом строительстве. Такие обязательства могут быть прекращены зачетом. Это следует из статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

Из рекомендации «Какие операции облагаются НДС»

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

6. Ситуация: нужно ли начислить НДС с реализации жилья по бартерным договорам

Нет, не нужно.

Операции по реализации жилья не облагаются НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).* Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на эти товары, в том числе обмен товарами (п. 1 ст. 39 НК РФ). К договору мены применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат положениям главы 31 Гражданского кодекса РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, операции по реализации жилья как на основании договоров купли-продажи, так и на основании договоров мены не облагаются НДС. Однако операции по реализации товара, на который обменивается жилье (если этот товар не освобожден от налогообложения по ст. 149 НК РФ), облагаются НДС на общих основаниях.

Из рекомендации «Как начислить НДС по товарообменным (бартерным) операциям»

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

7. Статья:Как учесть «долевое» право

На каком счете учитывать приобретенные права участника долевого строительства? Как оформить переуступку права требования доли по данному договору?

Возможность и порядок уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве предусмотрена статьей 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. При этом заключается договор цессии в соответствии со статьей 382 ГК РФ. Данный договор подлежит государственной регистрации.

Приобретенные права участника долевого строительства могут учитываться следующим образом.

1. По дебету счета 58 «Финансовые вложения», если компания намерена получить экономические выгоды в результате последующей переуступки данного права за счет увеличения его текущей рыночной стоимости в соответствии с требованиями ПБУ 19/02:

Дебет 58 Кредит 60
– приобретено имущественное право;

Дебет 60 Кредит 51
– оплачено приобретенное право;

Дебет 62 Кредит 91
– переуступлено имущественное право;

Дебет 91 Кредит 58
– списана первоначальная стоимость переуступленного имущественного права.

2. По дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», если компания намерена по окончании строительства оформить право собственности на приобретенную долю и продать ее по договору купли-продажи либо использовать полученное имущество в своей деятельности:

Дебет 76 Кредит 60
– приобретено имущественное право (право требования, например квартиры).

А дальше – либо:

Дебет 41 Кредит 76
– отражено имущественное право в качестве товара (после оформления права собственности в случае, если квартира (или другой объект недвижимости) подлежит дальнейшей продаже по сделке купли-продажи).

Или же:

Дебет 08 Кредит 76
– отражено имущественное право в составе вложений во внеоборотные активы (после получения квартиры (другого объекта) по акту от застройщика);

Дебет 01 Кредит 08
– учтена квартира (другой объект недвижимости) в составе основных средств.

Отвечал А.Ю. ДЕМЕНТЬЕВ,
генеральный директор
ООО «Аудит-Эскорт»

Журнал «Учет в строительстве» № 2, Февраль 2009

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка