Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
25 ноября 2014 8 просмотров

Как продать квартиру, числящуюся на балансе в рассрочку сотруднику с обременением до конца срока уплаты. Какие при этом могут возникнуть налоги у сотрудника? Как будет учитываться такая квартира у предприятия? Как оформить такую сделку?

Порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете выбытия основного средства, приведен в рекомендации ниже.

Объектом налогообложения НДФЛ является экономическая выгода физлица, полученная в денежной или натуральной форме.

Цена продажи квартиры устанавливается сторонами сделки и указывается в договоре купли-продажи. В том случае, если цена продажи, установленная в договоре, значительно ниже рыночной стоимости квартиры, налоговые органы могут проконтролировать соответствие цены продажи объекта недвижимости при условии, что стороны сделки являются взаимозависимыми лицами, а сделка признается контролируемой. Если покупателем объекта недвижимости является «рядовой» сотрудник, то стороны не признаются взаимозависимыми лицами, а следовательно, для целей налогообложения рыночной признается договорная цена.

В том случае, если покупателем является руководитель организации, то стороны сделки являются взаимозависимыми лицами. Для признания сделки по продаже имущества контролируемой необходимо соблюдения лимита доходов за год – 100 млн.руб. Поэтому можно предположить, что если совершена сделка между взаимозависимыми лицами она не будет признаваться контролируемой и для проведения контроля соответствия цены продажи рыночной цене оснований у налоговых инспекторов не будет. Важно отметить, что при наличии достаточных оснований налоговые инспекторы могут признать сделку контролируемой в том случае, если стороны искусственно создают условия для того, чтобы сделка не отвечала признакам контролируемой. При продаже организацией жилых помещений своему сотруднику по цене ниже рыночной у сотрудника может возникать экономическая выгода (то есть доход), исчисляемая как разница между рыночной ценой и стоимостью жилого помещения, приобретенного у организации. Данный доход подлежит налогообложению НДФЛ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств

Документальное оформление

Продажу основных средств оформите типовыми документами или же используйте самостоятельно разработанные формы. В последнем случае главное, чтобы в бланках были все необходимые реквизиты. Какую бы форму вы не использовали – типовую или самостоятельно разработанную, руководитель должен ее утвердить.*

Такой порядок следует из частей 3 и 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Типовые формы актов приема-передачи для продажи основных средств есть разные:*

По общему правилу акты надо составлять на дату, когда право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю.* Обычно по умолчанию это происходит в день отгрузки, если иное не предусмотрено в договоре поставки. Исключение предусмотрено лишь для зданий или сооружений. Акт о приемке таких объектов составляют на дату передачи объекта. При этом неважно, зарегистрированы права собственности на объект или нет.*

Составляют акты на основе технической документации на основное средство, а также данных бухучета.* Например, обороты по счету 02 «Амортизация основных средств» позволят заполнить сведения о сумме начисленной амортизации.

Акты оформляйте в двух экземплярах, один из которых передайте покупателю.* При этом раздел «Сведения об объектах основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» не заполняйте. Это должен сделать покупатель в своем экземпляре акта. Оба экземпляра акта должны быть подписаны и утверждены как поставщиком, так и покупателем.*

В актах укажите:*
– номер и дату составления;
– полное наименование основного средства согласно технической документации;
– название организации-изготовителя;
– место передачи основного средства;
– заводской и присвоенный инвентарный номера основного средства;
– номер амортизационной группы, срок полезного использования основного средства и фактический срок эксплуатации;
– сумму амортизации, начисленную до продажи основного средства, его остаточную стоимость;
– сведения о содержании драгоценных металлов, камней;
– другие характеристики основного средства.

Все это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Одновременно с составлением указанных актов внесите сведения о выбытии основного средства в инвентарную карточку или в книгу (предназначена для малых предприятий). Эти документы можно составлять по формам № ОС-6ОС-6а или ОС-6б. Сведения вносите на основании акта о приеме-передаче.*

Такой порядок следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7, и пунктов 77–81 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

В актах требуется сослаться на заключение комиссии. Такую комиссию надо создать в организации для контроля за выбытием основных средств. Участниками комиссии могут быть главный бухгалтер, материально-ответственные лица и другие сотрудники. Состав должен утвердить руководитель организации, издав приказ.*

<…>

Амортизация

Со следующего месяца после того, в котором основное средство выбыло (т. е. вы списали его со счета 01), прекратите начислять по нему амортизацию* (п. 22 ПБУ 6/01).

Этот порядок распространяется и на недвижимость, которую передали покупателю раньше, чем переход право собственности на нее зарегистрировали в Росреестре.* Данную точку зрения подтверждает письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, которое доведено до сведения налоговых инспекцийписьмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085.

Бухучет

В бухучете выбытие имущества из состава основных средств отразите на счете 01. Для этого можно открыть отдельный субсчет «Выбытие основных средств». По дебету этого счета отразите первоначальную (восстановительную) стоимость основного средства, по кредиту – сумму амортизации, начисленную за период его эксплуатации:*

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость основного средства.*

Проверить данные поможет формула:*

Остаточная стоимость основного средства = Первоначальная (восстановительная) стоимость основного средства Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации

 Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов (счет 01).

<…>

Выручка и расходы при реализации основного средства

Для учета доходов и расходов от продажи основного средства используйте:*
– счет 91-1 «Прочие доходы», на котором отражайте выручку от реализации объекта;
– счет 91-2 «Прочие расходы», на котором отражайте остаточную стоимость выбывшего основного средства и прочие расходы, связанные с его продажей.

Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю. Для недвижимости это момент, когда право собственности зарегистрировано. Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи* (поставки, мены).

Одновременно в состав прочих расходов включите остаточную стоимость проданного основного средства и другие затраты, связанные с продажей.* Например, расходы на хранение, упаковку, обслуживание, транспортировку и т. д.

Такой порядок предусмотрен в пунктах 30 и 31 ПБУ 6/01, пунктах 12 и 16 ПБУ 9/99, пункте 11ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов (счета 01 и 91).

Записи на счете 91 делайте на основании:*
– договора купли-продажи (передачи, мены);
– акта по форме № ОС-1 (ОС-1аОС-1б);
– свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости);
– документов, подтверждающих расходы, связанные с продажей основного средства (например, акта об оказании услуг транспортной компанией, перевозящей объект, расчетной ведомости на выдачу зарплаты сотрудникам, производящим предпродажную упаковку, и т. д.).

Такой порядок предусмотрен статьей 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Для субъектов малого предпринимательства (кроме эмитентов публично размещаемых ценных бумаг) предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов. Подробнее об этом см. Как организовать ведение бухучета субъектами малого предпринимательства.

При отражении доходов и расходов от продажи основного средства делайте проводки:*

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации основного средства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС при реализации основного средства (если деятельность организации облагается НДС);

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства» (счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»)
– отражена в составе прочих расходов остаточная стоимость проданного основного средства (остаточная стоимость основного средства, право собственности на которое подлежит госрегистрации);

Дебет 91-2 Кредит 10 (60, 69, 70, 76...)
– учтены в составе прочих расходов затраты, связанные с продажей основного средства (например, расходы на услуги оценщика, транспортные расходы и т. п.);

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по затратам, связанным с продажей основного средства.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признают убытком. В бухучете сумму убытка относят к расходам текущего периода и включают в прочие расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация* (п. 11 ПБУ 10/99).

<…>

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

2. Рекомендация:Как отразить при налогообложении продажу основных средств


При продаже основных средств оформите первичные учетные документы*, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7 (ст. 259 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете при продаже основных средств отразите:*

  • доход от реализации;
  • расходы в виде остаточной стоимости основных средств;
  • расходы, связанные с реализацией (например, расходы по обслуживанию и транспортировке проданного имущества).

Подробнее о налоговом учете операций, связанных с выбытием основных средств, см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества.

Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком.*

При расчете налога на прибыль сумма убытка включается в состав прочих расходов равными долями в течение определенного периода времени. Этот период равен разнице между сроком полезного использования актива и фактическим сроком его эксплуатации.* Такой порядок установлен пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

В бухучете сумма убытка от продажи основного средства включается в расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация* (п. 11 ПБУ 10/99). Поэтому в учете возникать вычитаемая временная разница, которая приводит к образованию отложенного налогового актива*(п. 1114 ПБУ 18/02).

<…>

Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть убыток от продажи непроизводственных объектов* (базы отдыха, сауны, спорткомплекса, квартиры* и т. п.)

Да, можно.*

Расходами признаются любые затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки) при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода* (п. 1 ст. 252 НК РФ). При продаже непроизводственных активов доход появляется. Его сумма включается в расчет налога на прибыль* (п. 2 ст. 249 НК РФ). Таким образом, в процессе реализации непроизводственное имущество отвечает всем условиям, перечисленным в пункте 1статьи 252 Налогового кодекса РФ.*

Кроме того, проданный непроизводственный объект для целей налогообложения прибыли является товаром* (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, на него в полной мере распространяются нормы статьи 268 Налогового кодекса РФ. И в частности, возможность признать затраты, связанные с приобретением и реализацией объекта, а также полученный убыток* (подп. 2 п. 1п. 2 ст. 268 НК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 4 июля 2011 г. № 03-03-06/2/108от 3 июня 2010 г. № 03-03-06/1/372УФНС России по г. Москве от 12 марта 2012 г. № 16-15/020628.

Следует отметить, что ранее финансовое ведомство придерживалось другой точки зрения. Так, в письме от 3 апреля 2007 г. № 03-03-06/1/210 Минфин России указал, что в процессе эксплуатации непроизводственный объект не приносит дохода. Именно поэтому организация не начисляет по нему амортизацию. Следовательно, любые затраты, связанные с таким имуществом (в т. ч. связанные с его реализацией), экономически не оправданны, а значит, не отвечают основному условию для признания расходов в налоговом учете* (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Однако с выходом более поздних разъяснений организации вправе следовать им.

Арбитражная практика по этому вопросу пока не сложилась.*

<…>

ОСНО: НДС

Основные средства, подлежащие продаже, для целей обложения НДС рассматриваются как товар* (п. 3 ст. 38 НК РФ). С дохода от реализации товаров (работ, услуг) на территории России заплатите НДС* (подп. 1 п. 1 ст. 146п. 1 ст. 154 НК РФ).

О порядке расчета НДС при продаже основных средств см.:

Входной НДС по затратам, связанным с продажей основного средства, принимайте к вычету в момент их отражения в учете (например, на счете 91-2 – по работам и услугам, на счете 10 – по материалам, используемым для упаковки продаваемого основного средства, и т. п.*) (п. 2 ст. 171п. 1 ст. 172 НК РФ). Наряду с этим должны быть выполнены другие условия, обязательные для вычета.

<…>

Налог на имущество

Со следующего месяца после продажи основного средства исключите его стоимость из налоговой базы по налогу на имущество* (п. 4 ст. 376 НК РФ). При этом учитывайте особенности, связанные с продажей недвижимости.*

<…>

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

3. Рекомендация:Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества

<…>

Доходом от реализации амортизируемого имущества признается выручка от реализации* (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Момент включения выручки от реализации амортизируемого имущества в состав налоговой базы по налогу на прибыль зависит от метода определения доходов и расходов, который применяет организация* (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Метод начисления

При методе начисления включите выручку в момент реализации имущества. При этом не имеет значения, когда поступила оплата от покупателей.* Такие правила установлены пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль учесть выручку от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации (например, недвижимости). Организация применяет метод начисления

Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.*

С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества.* Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

Кассовый метод

При кассовом методе учтите выручку по мере получения оплаты за реализованное имущество. Предварительную оплату (аванс), полученную от покупателя, также учтите в составе доходов (п. 2 ст. 273,подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Признание расходов

Выручку от реализации амортизируемого имущества в налоговом учете можно уменьшить:*

  • на сумму расходов, связанных с продажей реализуемого имущества (к ним относятся расходы по хранению, упаковке, обслуживанию и транспортировке) (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ);
  • на величину остаточной стоимости амортизируемого имущества по данным налогового учета (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Определение остаточной стоимости

Остаточную стоимость определяйте по формулам:*

1) в отношении объектов, по которым не применялась амортизационная премия:

Остаточная стоимость имущества, приобретенного до 1 января 2002 года = Восстановительная стоимость имущества
(с учетом переоценок)
Сумма начисленной амортизации в налоговом учете


Восстановительную стоимость определяйте по правилам абзаца 5 пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ.

Остаточная стоимость имущества, приобретенного после 1 января 2002 года = Первоначальная стоимость имущества Сумма начисленной амортизации в налоговом учете


2) в отношении объектов, по которым применялась амортизационная премия:

Остаточная стоимость имущества = Стоимость, по которой объект включен в амортизационные группы (первоначальная стоимость – амортизационная премия) Сумма начисленной амортизации в налоговом учете


Такой порядок определения остаточной стоимости следует из положений абзаца 17 пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ. Указанная норма действует с 1 января 2013 года. Однако и раньше остаточную стоимость при реализации имущества, к которому применялась амортизационная премия, нужно было определять в том же порядке. То есть как разницу между первоначальной стоимостью, амортизационной премией и начисленной за период эксплуатации амортизацией. Об этом говорилось в письмах Минфина России от 9 октября 2012 г. № 03-03-06/1/527от 27 августа 2012 г. № 03-03-06/1/425 и от 10 августа 2012 г. № 03-03-06/1/404.

При реализации имущества взаимозависимому лицу до истечения пяти лет с момента ввода этого имущества в эксплуатацию его остаточную стоимость нужно увеличить на сумму амортизационной премии (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такой порядок тоже применяется при реализации имущества с 1 января 2013 года.

Дата признания расходов, уменьшающих выручку от реализации амортизируемого имущества, при расчете налога на прибыль зависит от того, какой метод определения доходов и расходов использует организация* (см. Как при расчете налога на прибыль учитывать доходы и расходы методом начисленияКак при расчете налога на прибыль учитывать доходы и расходы кассовым методом).

Расчет налоговой базы

Налоговую базу при реализации амортизируемого имущества рассчитайте в момент реализации. Для этого используйте формулу:*

Налоговая база при реализации амортизируемого имущества = Выручка от реализации (без НДС и акцизов) Остаточная стоимость имущества Расходы, связанные с продажей реализуемого имущества


При этом в отношении основных средств, введенных в эксплуатацию после 31 декабря 2007 года и реализованных до истечения пяти лет с момента ввода в эксплуатацию действует дополнительное правило. Если такой объект был реализован лицу, которое по отношению к организации-продавцу является взаимозависимымсумму амортизационной премии нужно восстановить и включить ее в состав внереализационных доходов. Одновременно сумма восстановленной амортизационной премии увеличивает остаточную стоимость имущества (т. е. приводит к уменьшению налоговой базы при реализации основного средства).

Амортизационную премию по основным средствам, реализованным по истечении пяти лет с момента ввода в эксплуатацию, не восстанавливайте. Даже если объект был реализован взаимозависимому лицу.*

Такой порядок следует из положений абзаца 4 пункта 9 статьи 258 и абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Если расходы, связанные с реализацией амортизируемого имущества, не превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается прибылью*. Ее отразите по строке 050приложения 3 к листу 02 декларации, утвержденной приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174. Обоснованность отдельного отражения прибыли и убытка от реализации амортизируемого имущества заключается в том, что убыток учитывается при расчете налога на прибыль не в полной сумме, а частями (п. 3 ст. 268 НК РФ). Кроме того, учет доходов и расходов по реализации амортизируемого имущества ведется пообъектно. Таким образом, сумма прибыли от реализации амортизируемого имущества, которая указывается в приложении 3 к листу 02декларации, утвержденной приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174, носит в большей степени справочный характер. Сама по себе эта величина в расчете налоговой базы не участвует. Эта сумма войдет в общую сумму прибыли, отражаемую по строке 060 листа 02 декларации, утвержденной приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174, как разница между доходами и расходами от реализации.

Такой порядок заполнения декларации следует из разделов V и VIII Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174.

Признание убытков

Если расходы, связанные с реализацией амортизируемого имущества, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком. Он включается в состав прочих расходов равными долями в течение определенного периода времени. Этот период равен разнице между сроком полезного использования актива и фактическим сроком его эксплуатации*. Такой порядок учета полученного убытка от реализации при расчете налога на прибыль установлен пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Период, в течение которого нужно относить на расходы убыток от реализации объектов недвижимости, определяйте в общем порядке. Объект недвижимости исключается из состава амортизируемого имущества на дату его передачи покупателю (на дату составления передаточного акта). В этот момент он утрачивает признаки амортизируемого имущества, поскольку организация прекращает его использование для извлечения дохода* (п. 1 ст. 256 НК РФ). Начисление амортизации по объекту прекращается со следующего месяца, поэтому на дату составления передаточного акта в налоговом учете фиксируется его остаточная стоимость и сумма возникшего убытка (разница между продажной ценой объекта и расходами, связанными с реализацией). Признавать этот убыток можно со следующего месяца после реализации объекта (т. е. с месяца, следующего за тем, в котором был составлен передаточный акт).* Это следует из положений пункта 3 статьи 268, абзаца 2 пункта 3 статьи 271 и статьи 323 Налогового кодекса РФ.

Установленными правилами признания убытков от реализации амортизируемого имущества могут воспользоваться не только действующие организации, но и правопреемники реорганизованных организаций. То есть часть убытков, которая при расчете налогооблагаемой прибыли не была учтена реорганизованной организацией, ее правопреемник вправе относить на прочие расходы в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса РФ. Это следует из положений пункта 2.1 статьи 252 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 2 мая 2012 г. № 03-03-06/1/215.

<…>

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

4. Статья: Работнику продана квартира

Компания продала квартиру работнику. Требуется ли в этой ситуации уплачивать НДС?

Отвечает
Е.А. Орлова,
налоговый консультант ООО «МодернСтрой»

Нет, налог уплачивать не нужно. Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ, операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Разъяснения по этому вопросу представлены в письме ФНС России от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/2467/17@ . Как следует из этого письма, освобождение от налога распространяется на операции по реализации квартир в многоквартирном доме по договору купли-продажи.*

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В ПРОИЗВОДСТВЕ», № 5, МАЙ 2013

5. Рекомендация: Как определить рыночную цену товаров


По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора* (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон* (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной.* Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Что такое рыночная цена

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена* (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.

Договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной:*

  • если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в статье 105.4 Налогового кодекса РФ);
  • если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);
  • если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;
  • если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2 Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии со статьей 280 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29 августа 2012 г. № 03-03-06/1/436);
  • если сделка заключена по результатам биржевых торгов.

Такой порядок следует из положений пунктов 138–12 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

Взаимозависимые лица

Одним из основных условий для признания сделок контролируемыми является их совершение между взаимозависимыми лицами* (п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми в связи с участием одной из них в капитале другой, с учетом степени влияния на принятие управленческих решений, а также по другим критериям.

<…>

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

6. Статья: Реализация квартир работникам ниже себестоимости

<…>

Договор с рядовым работником

Порядок признания взаимозависимости регулирует статья 105.1 Налогового кодекса РФ.

В общем случае речь идет о лицах, отношения между которыми могут повлиять на условия и (или) результаты совершаемых сделок, а также на экономические результаты их деятельности* (п. 1 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ). При этом лица признаются взаимозависимыми:*

  • либо в случаях, прямо предусмотренных в пункте 2 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ (например, физическое лицо и организация, если физлицо прямо или косвенно участвует в организации и доля такого участия составляет более 25%);
  • либо в судебном порядке по иным основаниям (п. 7 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ).

Обратиться в суд с иском о признании лиц взаимозависимыми, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 письма Минфина России от 17 августа 2012 г. № 03-01-18/6-106, могут и налоговые органы.*

В свою очередь, как указано в письме Минфина России от 5 декабря 2012 г. № 03-01-18/9-187), признание организации и ее сотрудников взаимозависимыми лицами пунктом 2 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ не предусмотрено, за исключением ситуаций, когда сотрудник:*

Из сказанного следует, что сделка между организацией-застройщиком и рядовым работником этой организации не будет считаться сделкой между взаимозависимыми лицами.

Судебная практика, сложившаяся в период применения статьи 20 «Взаимозависимые лица» Налогового кодекса РФ, также свидетельствует о том, что наличие трудовых отношений не является основанием для признания сторон взаимозависимыми.* В качестве подтверждения можно привести постановления ФАС Московского округа от 4 июля 2012 г. № А40-47063/11-20-198), ФАС Центрального округа от 3 сентября 2010 г. № А14-18525-2009/651/34 (в передаче дела в Президиум ВАС РФ в порядке надзора отказано), ФАС Западно-Сибирского округа от 22 мая 2009 г. № Ф04-3030/2009(7182-А75-37).

Так что при реализации (передаче по договору долевого участия) квартир застройщиком рядовым сотрудникам сделка между ними не будет подлежать контролю со стороны налоговых органов в соответствии со статьей 105.17 Налогового кодекса РФ.*

Договор с руководителем

Однако в ситуации, когда застройщик передает квартиры лицам, участвующим в капитале организации или в ее управлении (например, если заключается договор долевого участия с генеральным директором), необходимо учесть следующее.

У взаимозависимого лица, которому реализуется (передается) квартира по цене ниже себестоимости, возникает материальная выгода, облагаемая НДФЛ.*

Налоговая база при этом определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, работ, услуг, реализуемых невзаимозависимым лицам, над ценами реализации взаимозависимым лицам* (п. 3 ст. 212 Налогового кодекса РФ).

Данный вывод следует, в частности, из письма Минфина России от 27 сентября 2012 г. № 03-04-06/6-293), в котором финансовое ведомство указывает, что при продаже организацией жилых помещений своим сотрудникам по цене ниже рыночной у сотрудников может возникать экономическая выгода (доход), исчисляемая как разница между рыночной ценой и стоимостью жилого помещения, приобретенного у организации. Указанный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.*

Таким образом, если лица взаимозависимы, то застройщику необходимо определить материальную выгоду, рассчитать и удержать у работника НДФЛ и перечислить его в бюджет. В данной ситуации организация-застройщик выступает налоговым агентом.*

За неудержание и неуплату налога застройщика могут оштрафовать. Сумма штрафа для налогового агента – 20 процентов от суммы, подлежащей удержанию и перечислению (ст. 123 Налогового кодекса РФ).

Напоминаем: если организация не может удержать налог, то она обязана не позднее одного месяца по окончании календарного года, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить физлицу и налоговому органу о невозможности удержать налог и о сумме налога*. Такой порядок определен в пункте 5 статьи 226 Налогового кодекса РФ. За его нарушение тоже предусмотрена ответственность – 200 руб. за каждый непредставленный в установленный срок документ (п. 1 ст. 126 Налогового кодекса РФ).

Контролируемые сделки

Обращаем внимание на то, что в настоящее время практикуется налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами* (гл. 14.5 Налогового кодекса РФ). При этом сделки между взаимозависимыми лицами, подлежащие такой проверке, должны относиться к контролируемым.*

Контролируемыми сделками признаются сделки между взаимозависимыми лицами с учетом особенностей, предусмотренных статьей 105.14Налогового кодекса РФ* ( п. 1 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ).

То есть в общем случае доход по сделкам в течение года должен превышать пороговые значения, указанные в статье 105.14 Налогового кодекса РФ.* О чем, кстати, говорится и в письме Минфина России от 16 сентября 2013 г. № 03-01-18/38106), посвященном порядку признания сделки, заключенной с физлицом, контролируемой.

Заметим, что контроль соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок* (п. 1 ст. 105.17 Налогового кодекса РФ).

Суммы доходов, полученных в результате совершения сделок, для их признания контролируемыми достаточно велики.* В частности, в письме Минфина России № 03-01-18/38106 указывается основание – подпункт 3 пункта 2 статьи 105.14 Налогового кодекса РФ, согласно которому сумма доходов за календарный год должна превышать 100 000 000 руб.

Поэтому логично предположить, что в рассматриваемой ситуации, если совершена сделка между взаимозависимыми лицами (застройщиком и конкретным работником, например гендиректором), она не будет признаваться контролируемой. И для проведения контроля соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам оснований нет.*

Следовательно, организация-застройщик не обязана подавать уведомление о контролируемых сделках (ст. 105.16 Налогового кодекса РФ), а также корректировать налоговую базу и доплачивать соответствующие налоги (налог на прибыль и НДС) по причине несоответствия цены, примененной в сделке, рыночной (п. 4), 6–8 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ).

В то же время необходимо учитывать, что при установлении фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования ценами в сделках Минфин России допускает возможность получения компанией необоснованной налоговой выгоды. Доказательства этого могут быть получены в рамках выездных и камеральных проверо*к (письма от 26 октября 2012 г. № 03-01-18/8-149), от 18 октября 2012 г. № 03-01-18/8-145).

Однако на практике, по мнению автора, реализовать это налоговым органам достаточно сложно. Поскольку в каждом случае инспекции придется доказывать, что взаимозависимость привела к нерыночному ценообразованию. Так как сам факт совершения сделок между взаимозависимыми лицами не влечет автоматического признания полученной ими выгоды необоснованной* (постановления Президиума ВАС РФ от 9 сентября 2008 г. № 4191/08), Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53).

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 1, ЯНВАРЬ 2014

7. ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 18 октября 2012 года N 03-01-18/8-145 «О применении положений статьи 105_3 Налогового кодекса Российской Федерации»

Нормы пункта 1 статьи 105_3 Кодекса предусматривают применение в сделках между взаимозависимыми лицами общепринятого в мировой практике принципа "вытянутой руки" при определении цен в сделках для целей налогообложения. При этом цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, признаются рыночными.*
Таким образом, взаимозависимые лица, устанавливая цены в сделках между собой, для целей налогообложения должны руководствоваться принципом "вытянутой руки".*

<…>

В отношении сделок, в которых налогоплательщиками искусственно создаются условия для того, чтобы сделка не отвечала признакам контролируемой, считаем необходимым устанавливать фактическую взаимозависимость лиц, в том числе в соответствии с пунктом 7 статьи 105_1 Кодекса, или признавать сделку контролируемой на основании положений пункта 10 статьи 105_14 Кодекса.*

<…>

26.11.2014 г.

С уважением,

Елена Нагдалян, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным,

ведущим экспертом БСС «Система Главбух».

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу: http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка