Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 ноября 2014 18 просмотров

Описание ситуации: Заказчик -застройщик осуществляет строительство жилого микрорайона. Финансирование строительства осуществляется в том числе и на основании договоров участия в долевом строительстве. Жилые дома будут вводится в эксплуатацию в разные отчетные периоды. Финансовый результат рассчитывается на дату получения разрешения на ввод. В ходе застройки микрорайона производится строительство подъездной автомобильной дороги вокруг микрорайона (предусмотрено проектно-сметной документацией). Стоимость дороги включается в стоимость строительства жилых домов. Строительство дороги осуществляется в три этапа. В каждом этапе своя протяженность и есть привязка к конкретным домам. Однако существуют затраты, которые не привязаны к конкретному этапу, а относятся к строительству дороги в целом. Сумма таких общих затрат распределяется сначала на три этапа строительства дороги пропорционально протяженности, а затем включается в стоимость каждого жилого дома пропорционально площади дома. В микрорайоне строятся 6 жилых домов. Один из них уже введен в эксплуатацию и получено разрешение на ввод. Однако дорога продолжает строиться и, соответственно, добавляются затраты, которые относятся к строительству дороги в целом и, соответственно, ко всем жилым домам.Вопрос: Вправе ли заказчик-застройщик затраты, которые относятся к строительству дороги в целом и приходящиеся в пропорции на жилой дом, который введен в эксплуатацию, отнести в состав расходов по налогу на прибыль? На каком счете в бух.учете отразить данные затраты (91 счет)? Или заказчик-застройщик может относить вновь поступающие затраты, которые относятся к строительству дороги в целом, только на те дома, которые еще не введены в эксплуатацию?

Прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению. В случае, если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов.

Если ввод объектов производится частями, то прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых объектов по нормативам, исходя из соотношения ассигнований на эти цели в смете на строительство объекта в целом и общей договорной стоимости возводимых объектов. В этом случае после окончания строительства и определения фактических сумм прочих капитальных затрат целесообразно сделать перерасчет инвентарной стоимости введенных в действие объектов.

Более того, некоторые авторы книг и статей рекомендуют изначально такие (общие) расходы по проекту резервировать относительно (пропорционально) площадям МКД в микрорайоне:
Дебет 08 Кредит 96
– учтены предстоящие расходы.

Это связано опять же с тем, что названные объекты поименованы в проектно-сметной документации.

В настоящий момент рекомендуем Вам учитывать затраты на увеличение стоимости тех объектов, строительство которых еще не завершено, в противном случае капитализацию затрат по сданному дому необходимо будет исправлять, как сказано в пункте 5.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.

Обоснование данной позиции приведено ниже в книге, которую Вы можете найти в закладке «Журналы» «Системы Главбух» vip - версия

Статья: Распределение затрат

Расходы на строительство могут относиться к строительству не только конкретного объекта, но и жилого микрорайона или нескольких объектов. Кроме того, возможна ситуация, когда затраты, относящиеся к объекту, будут (либо могут быть) понесены уже после окончания строительства.

1.2.1. Если расходы относятся одновременно ко всему строительному проекту

В частности, для определенности будем считать, что указанные расходы относятся к строительству жилого микрорайона и в момент отражения в учете их невозможно отнести к какому-либо конкретному объекту строительства. В качестве примера можно привести затраты на переселение граждан. Суммы первоначально собираются на субконто «Затраты, распределяемые на все объекты строительства». Затем указанные расходы подлежат включению в определенной пропорции в стоимость объектов в момент получения разрешения на ввод этих объектов в эксплуатацию. Пропорция рассчитывается как отношение площади вводимого в эксплуатацию объекта (по результатам обмеров БТИ) к общей проектной площади не введенных в эксплуатацию объектов плюс площадь (по результатам обмеров БТИ) вводимого в эксплуатацию объекта. При этом в распределении участвуют объекты строительства, которые указываются в разделе «Ведомость жилых и общественных зданий» проекта планировки территории микрорайона.*

Аналогичный способ может применяться и для распределения затрат на обременения, предусмотренные соответствующими документами. В данном случае затраты отражаются на субконто «Затраты на обременения, распределяемые на все объекты строительства».* При этом в распределении участвуют только объекты строительства, имеющие коммерческое значение, то есть от реализации либо использования которых застройщик намерен получить экономическую выгоду (жилые дома, гаражный комплекс, торговый центр).

1.2.2. Расходы относятся одновременно к нескольким объектам

В стоимость каждого из этих объектов строительства включается та часть данных расходов, которая относится напрямую к данному объекту, а при невозможности распределения указанных расходов по этому принципу они распределяются в следующей пропорции: отношение общей площади (по проекту) каждого из указанных объектов к суммарной общей проектной площади данных объектов.

Затраты на создание объектов инженерной инфраструктуры (трансформаторные подстанции, внешние сети и т. п.) собираются на отдельных субконто первого уровня (к субсчету «Строительство объектов основных средств» счета 08). Распределяются они в момент их передачи на баланс эксплуатирующих организаций на стоимость тех объектов строительства, к которым относятся (по приведенным выше принципам).*

Распределение может потребоваться для вознаграждения заказчика. Если по договору оно исчисляется в процентном отношении от выполненных либо оказанных третьими лицами работ или услуг, то распределение по объектам (или включение в состав затрат, распределяемых на все объекты строительства) производится в той пропорции, в которой указанные работы (услуги) относятся к данным объектам капстроительства (либо одновременно ко всему строительному проекту). Делается это в момент начисления вознаграждения заказчика.

1.2.3. Предстоящие расходы

Нередко у застройщика возникает ситуация, когда затраты, относящиеся к объекту, будут (либо могут быть) понесены уже после окончания строительства.

Например, оплата права на заключение договора о развитии застроенной территории. В частности, договором с администрацией города может быть предусмотрен график платежей, по которому последние из них осуществляются позже ввода в эксплуатацию первых по времени объектов строительства (если речь идет, скажем, о строительстве микрорайона). Или, например, на момент сдачи домаон подключен к временному источнику энергоснабжения, но застройщику известна сумма будущих затрат по подключению здания к постоянному источнику энергоснабжения. Своевременно внести такие затраты в виде оценочных обязательств в стоимость объектастроительства позволяет пункт 8 ПБУ 8/2010. Отражаются они следующей проводкой:*

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 96
– учтены предстоящие расходы.

1.2.4. Благоустройство территории

В практике часто встречается ситуация, когда застройщик, получая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в осенне-зимний период, не может выполнить работы по благоустройству территории строительства. Выполнение таких работ в этом случае откладывается на весенне-летний период. При этом организация-застройщик должна определить для себя, о каких работах идет речь.

Дело в том, что работы по благоустройству территории условно можно разделить на два вида:

1) благоустройство строительной площадки по окончании строительства в рамках работ, предусмотренных проектом строительстважилого дома;

2) выполнение работ по благоустройству, не входящих в проект строительства жилого дома, касающихся возведения отдельных объектов благоустройства в рамках принятых на себя застройщиком дополнительных обязанностей.

В первом случае проблем с финансированием благоустройства у застройщика возникнуть не должно. Ведь такие работы предусмотрены проектом на строительство дома, расходы на которые могут быть отнесены за счет средств дольщиков в соответствии с требованиямистатьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Технически это можно сделать, зарезервировав часть средств, полученных от дольщиков, на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в том размере, который определен сметой на выполнение работ по благоустройству или условиями договора с подрядчиками. То есть при определении экономии средств дольщиков, зарезервированная таким образом часть средств дольщиков не увеличивает экономию застройщика. Экономически это обосновывается тем, что средства дольщиков в соответствии со статьей 251Налогового кодекса РФ являются целевыми для целей налогообложения.

А поскольку израсходовать их на цели строительства в части расходов на благоустройство территории застройщик не смог по объективным причинам, эти средства остались у него как неизрасходованные до момента их использования по целевому назначению*.

Возможен и иной вариант для первого вида благоустройства. Он заключается в том, что экономию средств дольщиков застройщик рассчитывает в полном объеме, не оставляя часть этих средств на финансирование расходов по благоустройству.

А потом, когда расходы на благоустройство будут произведены, принимает такие расходы для целей налогообложения прибыли как экономически обоснованные и связанные с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Второй вид расходов на благоустройство экономически можно сравнить с расходами на строительство социальных объектов в рамках жилищного строительства.

Универсальные рекомендации здесь дать невозможно, поскольку для принятия решения необходимо оценить все факторы, способствовавшие таким расходам, а именно:

– условия договоренностей с местными органами исполнительной власти в части дополнительных расходов на благоустройство;

– принадлежность указанных объектов;

– порядок передачи объектов эксплуатирующим организациям и др.

На основе анализа всех таких факторов застройщик принимает решение об источниках финансирования дополнительных расходов на благоустройство, не предусмотренных проектом на строительство жилого дома.

<…>

ОРГАНИЗАЦИЯ УЧЕТА У ЗАСТРОЙЩИКА И ПОДРЯДЧИКА

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка