Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как бухгалтеру ужиться с любым начальником

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 ноября 2014 37 просмотров

Описание ситуации: Руководителю компании продана квартира по договору купли-продажи по цене ниже, чем в этом же доме реализуются квартиры прочим покупателям. Предварительный договор купли-продажи был заключен в декабре 2012 года, а основной договор купли-продажи в феврале 2013 года. При этом, компания издала приказ о предоставлении скидки руководителю компании. Сам приказ датирован февралем 2013 года. Однако, в приказе говорится, что скидка на данную квартиру устанавливается с декабря 2012 года.Вопрос: Каковы налоговые риски по взаимозависимости и по продаже квартиры ниже рыночной стоимости? Что нужно документально (приказ и т.д.) оформить для обоснования цены? Есть ли нарушения в оформлении приказа таким образом как указано в Описании ситуации? Каковы риски по указанию дат в приказе таким образом?

Если снижение цены будет необоснованным, то организация должна рассчитать материальную выгоду директора от приобретения такого имущества, удержать НДФЛ (по ставке 35%) и уплатить его в бюджет. Материальной выгодой при этом будет разница между рыночной стоимостью и действительной. За невыполнение функций налогового агента организацию могут оштрафовать.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Статья: Реализация квартир работникам ниже себестоимости

Цена определяется в договоре

Самые доступные (низкие) цены на квартиры формируются на этапе котлована. Как следует из ситуации, организация-застройщик передает квартиры своим работникам по цене ниже себестоимости.

Отношения, связанные с приобретением квартиры в строящемся доме, регламентируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В подпункте 1 пункта 2 статьи 1 этого закона сказано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в домах, которые на момент привлечения средств не введены в эксплуатацию, допускается, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Указанный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом № 214-ФЗ (п. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ). При этом он должен содержать существенные условия, приведенные в пункте 4 статьи 4 закона № 214-ФЗ, одним из которых является цена.*

Цена может быть установлена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 закона № 214ФЗ). Порядок определения цены законом № 214ФЗ четко не регламентирован. То есть она прописывается в договоре.

Получается, что в результате реализации квартир ниже себестоимости при соблюдении иных требований к договору долевого участия нарушений закона № 214-ФЗ не происходит.*

Налоговые последствия

Что может грозить организации? Давайте разбираться.

<…>

Договор с руководителем

Однако в ситуации, когда застройщик передает квартиры лицам, участвующим в капитале организации или в ее управлении (например, если заключается договор долевого участия с генеральным директором), необходимо учесть следующее.

У взаимозависимого лица, которому реализуется (передается) квартира по цене ниже себестоимости, возникает материальная выгода, облагаемая НДФЛ.

Налоговая база при этом определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, работ, услуг, реализуемых невзаимозависимым лицам, над ценами реализации взаимозависимым лицам (п. 3 ст. 212 Налогового кодекса РФ).*

Данный вывод следует, в частности, из письма Минфина России от 27 сентября 2012 г. № 03-04-06/6-293), в котором финансовое ведомство указывает, что при продаже организацией жилых помещений своим сотрудникам по цене ниже рыночной у сотрудников может возникать экономическая выгода (доход), исчисляемая как разница между рыночной ценой и стоимостью жилого помещения, приобретенного у организации. Указанный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Таким образом, если лица взаимозависимы, то застройщику необходимо определить материальную выгоду, рассчитать и удержать у работника НДФЛ и перечислить его в бюджет. В данной ситуации организация-застройщик выступает налоговым агентом.

За неудержание и неуплату налога застройщика могут оштрафовать. Сумма штрафа для налогового агента – 20 процентов от суммы, подлежащей удержанию и перечислению (ст. 123 Налогового кодекса РФ).

Напоминаем: если организация не может удержать налог, то она обязана не позднее одного месяца по окончании календарного года, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить физлицу и налоговому органу о невозможности удержать налог и о сумме налога. Такой порядок определен в пункте 5 статьи 226 Налогового кодекса РФ. За его нарушение тоже предусмотрена ответственность – 200 руб. за каждый непредставленный в установленный срок документ (п. 1 ст. 126 Налогового кодекса РФ).*

Контролируемые сделки

Обращаем внимание на то, что в настоящее время практикуется налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами (гл. 14.5 Налогового кодекса РФ). При этом сделки между взаимозависимыми лицами, подлежащие такой проверке, должны относиться к контролируемым. › |

› | Контролируемыми сделками признаются сделки между взаимозависимыми лицами с учетом особенностей, предусмотренных статьей 105.14 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ).

То есть в общем случае доход по сделкам в течение года должен превышать пороговые значения, указанные в статье 105.14 Налогового кодекса РФ. О чем, кстати, говорится и в письме Минфина России от 16 сентября 2013 г. № 03-01-18/38106), посвященном порядку признания сделки, заключенной с физлицом, контролируемой.

Заметим, что контроль соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок (п. 1 ст. 105.17 Налогового кодекса РФ).

Суммы доходов, полученных в результате совершения сделок, для их признания контролируемыми достаточно велики.*

Поэтому логично предположить, что в рассматриваемой ситуации, если совершена сделка между взаимозависимыми лицами (застройщиком и конкретным работником, например гендиректором), она не будет признаваться контролируемой. И для проведения контроля соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам оснований нет.*

Следовательно, организация-застройщик не обязана подавать уведомление о контролируемых сделках (ст. 105.16 Налогового кодекса РФ), а также корректировать налоговую базу и доплачивать соответствующие налоги (налог на прибыль и НДС) по причине несоответствия цены, примененной в сделке, рыночной (п. 4), 6–8 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ).

В то же время необходимо учитывать, что при установлении фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования ценами в сделках Минфин России допускает возможность получения компанией необоснованной налоговой выгоды. Доказательства этого могут быть получены в рамках выездных и камеральных проверок (письма от 26 октября 2012 г. № 03-01-18/8-149), от 18 октября 2012 г. № 03-01-18/8-145).

Однако на практике, по мнению автора, реализовать это налоговым органам достаточно сложно. Поскольку в каждом случае инспекции придется доказывать, что взаимозависимость привела к нерыночному ценообразованию. Так как сам факт совершения сделок между взаимозависимыми лицами не влечет автоматического признания полученной ими выгоды необоснованной (постановления Президиума ВАС РФ от 9 сентября 2008 г. № 4191/08), Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53).*

Важно запомнить
Наличие трудовых отношений само по себе не является основанием для признания взаимозависимости сторон.

<…>

И.С. Милакова, директор департамента налогового консультирования и разрешения налоговых споров ЗАО «2К Аудит – Деловые консультации/Морисон Интернешнл»

Журнал «Учет в строительстве», № 1, январь 2014

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка