Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
11 декабря 2014 79 просмотров

Предприятие является застройщиком.Оформляет и регистрирует в росреестре договора долевого участия на квартиры в строящемся многоэтажном доме.С какого момента следует прекратить оформлять "долёвки", с момента получения Акта на ввод объекта в эксплуатацию или с момента сдачи документов на весь дом в Росреестр.

Здравствуйте Светлана Анатольевна!

В ответ на Ваш вопрос от 11 декабря 2014 года «»,

Сообщаем следующее: Ответ подготовили наши коллеги из юридической справочной системы «Система Юрист». Как правило, договоры долевого участия в строительстве должны заключаться до ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На практике встречаются случаи, когда договоры долевого участия в строительстве подписываются до ввода дома в эксплуатацию, а регистрируются уже после получения акта ввода в эксплуатацию. В данных случаях, Росреестр нередко отказывает в регистрации договоров ссылаясь на то обстоятельство, что после ввода дома в эксплуатацию договора не подлежат регистрации. Однако судебная практика с этим не согласна. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 19.08.2013 № А56-65227/2012 в частности сделан вывод, что действующее законодательство не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации, при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора. Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС ВВО от 17.09.2008 № А43-22524/2007, Постановлении ФАС ВВО от 17.06.2008 № А43-22518/2007.

Все же следует отметить, что встречается судебная практика с иным подходом (см. Постановление ФАС ЗСО от 29.07.2009 № А27-13465/2008),

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО ОТ 19.08.2013 № А56-65227/2012

«28.08.2012 стороны договора обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора от 04.03.2009 N 63-Д долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Сообщением от 02.10.2012 N 13/098/2012-162 Управление Росреестра уведомило заявителей об отказе в государственной регистрации договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), так как 29.12.2010 застройщиком получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, после чего государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве невозможна.

Компания, считая, что препятствий для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве не имелось, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерациипунктом 5 статьи 2пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации договора предусмотрена также статьей 17 Закона.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен статьей 25.1 Закона о государственной регистрации. Пунктом 3.1 названной статьи предусмотрены дополнительные к указанным впункте 1 статьи 20 Закона основания для отказа в государственной регистрации договора.

Исходя из статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ наличие договора об участии в долевом строительстве позволяет в последующем участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

Как в целом Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так и требование о регистрации договора о долевом участии в строительстве направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому отсутствие государственной регистрации договора не должно лишать дольщика, исполнившего свои обязательства, возможности оформить право собственности на созданный с привлечением его денежных средств объект.

Как установлено судами и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, договор от 04.03.2009 N 63-Д был подписан сторонами в период строительства, участник долевого строительства внес определенную договором денежную сумму до завершения строительства жилого дома. На наличие иных зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в отношении той же квартиры регистрирующий орган не ссылался, правопритязания других лиц на данный объект отсутствуют.

Проанализировав в совокупности положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона о государственной регистрации, апелляционный суд правомерно указал, что они не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных требований, направленных на защиту права добросовестного участника долевого строительства оформить в последующем в установленном порядке право собственности на жилое помещение, оплаченное им.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗЗакона о государственной регистрации и гражданского законодательства о заключении и исполнении договоров».

12.12.2014

С уважением,

Кобзарев Александр, эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка