Журнал, справочная система и сервисы
11 декабря 2014 83 просмотра

Описание ситуации: Заказчик-застройщик осуществляет строительство жилый домов. Финансирование - договоры участия в долевом строительстве. Планируется заключать договоры участия в долевом строительстве с рассрочкой платежа под определенный процент годовых.Вопрос: Какие существуют риски (налоговые, юридические). Как отаражются данные операции в нал. и бух.учете (расчеты с дольщиками)?

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» – получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве (по мере поступления денежных средств по договору долевого участия).

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, в полном объеме включайте в налоговую базу по НДС как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС с полученных авансов.

Начисление процентов по договору отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиком по процентам» Кредит 91-1 – начислены проценты за предоставление рассрочки;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС с процентов.

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиком по процентам» – поступили денежные средства от дольщика в счет погашения задолженности по начисленным процентам.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1 – отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» – принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов.

При расчете налога на прибыль доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика. Выручку признавайте на дату подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику.

Сумму процентов за предоставление рассрочки включайте в состав внереализационных доходов.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации.

Проценты, получаемые заказчиком-застройщиком от дольщиков в связи с предоставлением дольщикам рассрочки, подлежат включению в налоговую базу по НДС у заказчика-застройщика.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Данная рекомендация приведена в материалах Системы Главбух ВИП_версия для коммерческих организаций

Строительство собственными силами

Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):

Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.

Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69...)
– отражены затраты по строительству объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 08 Кредит 26
– отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;

Дебет 90-2 Кредит 08-3
– списана на расходы стоимость строительства.

Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:

Общая себестоимость квартир дольщиков = Себестоимость всего жилого дома Общая площадь квартир дольщиков : Общая площадь всех квартир жилого дома


Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.

Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: строительство подрядным способом

Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:

ОСНО: строительство собственными силами

При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация. Подробнее на эту тему см.:

  • Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда;
  • Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Подробнее об этом см. Какие операции облагаются НДС. При этом сумму входного НДС примите к вычету в общем порядке.

Независимо от способа ведения строительства со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи (т. е. построенных за счет средств застройщика), НДС платить не нужно (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2. Ситуация: нужно ли платить НДС застройщику с сумм, поступающих от участников долевого строительства жилого дома. Средства по договору поступают от подрядчика, который принимает участие в строительстве. Жилой дом не сдан в эксплуатацию

Да, нужно, но только с части средств, поступающих от участников долевого строительства жилого дома на оплату строительных работ, выполненных собственными силами застройщика.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. В свою очередь каждый участник должен заплатить предусмотренную договором сумму и по окончании строительства принять свою часть объекта.

Застройщик может вести строительство собственными силами и (или) силами подрядных организаций.

Об этом сказано в части 1 статьи 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сумма договора может включать в себя:

  • стоимость услуг застройщика (независимо от способа ведения строительства);
  • стоимость строительных работ, а именно возмещение затрат застройщика на привлечение подрядчиков (при ведении строительства силами подрядных организаций) и (или) стоимость работ, выполненных непосредственно застройщиком (при ведении строительства собственными силами).

Это следует из положений части 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Услуги застройщика в рамках договора долевого участия не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Исключением из правила являются услуги застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. При этом к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС. Для этого ему придется вести раздельный учет.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67, от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.

Следует отметить, что ранее Минфин России придерживался другой точки зрения. В письмах от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11, от 24 мая 2011 г. № 03-07-10/09, от 11 мая 2011 г. № 03-07-10/08 говорилось, что стоимость услуг застройщика освобождается от НДС в полном объеме. Даже если среди дольщиков есть организации, которые по окончании строительства получают в собственность помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Однако с 1 октября 2011 года (дата вступления в силу действующей редакции подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ), когда в Налоговом кодексе РФ появилось определение объектов производственного назначения, прежние разъяснения утратили актуальность.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02, от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. Несмотря на то что приведенные письма выпущены до введения льготы по НДС в отношении услуг застройщика, их положения, разъясняющие порядок налогообложения затрат на привлечение подрядчика и самостоятельно выполненных застройщиком строительных работ, можно применять и сейчас, так как по ним законодательство не изменилось.

Сказанное в равной мере относится к расчетам с любыми участниками долевого строительства, в том числе и с участниками, которые одновременно являются подрядчиками по строительству жилого дома. Никаких исключений для них законодательством не установлено. При этом вместо расчетов в денежной форме подрядчик и застройщик могут провести взаимозачет. В рассматриваемой ситуации у каждой из сторон возникают однородные встречные обязательства: у застройщика – по договору строительного подряда, у подрядчика – по договору участия в долевом строительстве. Такие обязательства могут быть прекращены зачетом. Это следует из статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

Из рекомендации «Какие операции облагаются НДС»

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Рекомендация:Как отразить в бухучете операции по выдаче займа сотруднику (гражданину)

Если заем предоставлен под проценты, их сумму включите в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В бухучете проценты, полученные по денежным займам, отражайте по окончании каждого отчетного периода (ежемесячно) (п. 16 ПБУ 9/99):

Дебет 73-1 (76) Кредит 91-1
– начислены проценты по договору займа.

Даже если выданные процентные займы организация признает финансовыми вложениями, проценты нужно отражать на счете 76, а не 58. Ведь, чтобы проценты считались финансовыми вложениями, должны выполняться условия, прописанные в абзаце 4 пункта 2 ПБУ 19/02. Среди них способность приносить доход в будущем в форме процентов, дивидендов либо прироста стоимости. Это условие выполняется только тогда, когда причитающиеся к получению проценты увеличивают базу для начисления процентов в следующем отчетном периоде. То есть невостребованные проценты присоединяются к сумме основного долга.

При поступлении процентов сделайте проводку:

Дебет 50 (51, 70) Кредит 73-1 (76)
– получены проценты за пользование заемными деньгами.

О порядке расчета процентов в денежной форме по выданному займу см. Как рассчитать проценты по выданному займу. Расчет суммы процентов оформите бухгалтерской справкой (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

4. Рекомендация:Как учесть при налогообложении проценты по выданному займу

Налог на прибыль

При налогообложении прибыли проценты, полученные от заемщика, включите в состав внереализационных доходов (п. 6 ст. 250 НК РФ).

Если предоставлен беспроцентный заем, а заемщик и заимодавец являются взаимозависимыми лицами, неполученные доходы в виде процентов организация-заимодавец также должна учесть при расчете налога на прибыль. Подробнее об этом см. Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).

Если организация применяет кассовый метод, доходы отразите в день фактического поступления процентов (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Если организация применяет метод начисления, налоговую базу нужно увеличить в день начисления процентов по условиям договора. При этом необходимо соблюсти следующие условия:

  • если по договору заемщик платит проценты более чем за один отчетный (налоговый) период, начисляйте их в последний день каждого месяца отчетного (налогового) периода в течение всего срока действия договора;
  • если исполнение обязательства по договору зависит от стоимости (или иного значения) базового актива, а в период действия договора проценты начисляются по фиксированной ставке, то обратите внимание на следующую особенность. Проценты по фиксированной ставке начисляйте в последний день каждого месяца отчетного (налогового) периода, а проценты, фактически полученные исходя из сложившейся стоимости (иного значения) базового актива, – на дату исполнения обязательства;
  • если договор займа прекращен в течение календарного месяца, проценты нужно начислить и включить в состав доходов в последний день действия договора.

Такой порядок установлен пунктом 6 статьи 271 и пунктом 4 статьи 328 Налогового кодекса РФ.

Андрей Кизимов,

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

5. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 27.08.2008 № 03-07-11/288

«Вопрос:


Наша организация, выступая в лице заказчика-застройщика, заключает с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилых домов с привлечением подрядных организаций. Стоимость недвижимости по договору устанавливается в размере, например, 1000000 рублей. Дольщик должен внести в течение двух недель 500000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 500000 рублей в рассрочку с обязательными ежемесячными платежами. Рассрочка предоставляется на срок 120 месяцев под 10% годовых. Срок начала платежей с месяца, следующего за месяцем заключения договора. Суммы процентов не увеличивают стоимость недвижимости по договору.
Облагаются НДС суммы процентов, поступающих на р\с организации при продаже жилой недвижимости и офисных помещений до момента окончания строительства и после подписания застройщиком и дольщиком акта приема-передачи недвижимости?
Наши рассуждения.
Согласно ст.823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом. К коммерческому кредиту соответственно применяются правила главы 42 ГК РФ (Заем и кредит), если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.
Согласно ч.3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.
Договор долевого участия в строительстве, содержащий в себе условие о рассрочке платежа по оплате стоимости квартиры, является смешанным договором, который содержит в себе элементы договора долевого участия и элементы договора коммерческого кредита.
Таким образом, к правоотношениям сторон по предоставлению застройщиком дольщику рассрочки по оплате стоимости квартиры, применяются нормы Гражданского кодекса РФ о договоре коммерческого кредита, а, следовательно, договора займа.

В соответствии с п.13, 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 13/14 от 08.10.98 проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.
Исходя из этого, проценты, уплачиваемые дольщиком по договору долевого участия в строительстве за пользование рассрочкой по оплате стоимости квартиры, являются платой за пользование денежными средствами, не могут включаться в стоимость продажи квартиры и не увеличивают базу по НДС.
В силу п.1 ст.154 Кодекса налоговая база по налогу на добавленную стоимость при реализации товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг). Следовательно, налогом может облагаться только та сумма, которая увеличивает стоимость товаров (работ, услуг).


Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ


ПИСЬМО
от 27 августа 2008 года N 03-07-11/288
[НДС: денежные средства, получаемые организациями, выполняющими функции заказчика-застройщика,
от дольщиков согласно договору долевого участия в строительстве жилых домов]


В связи с вашим письмом по вопросу применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, получаемых организациями, выполняющими функции заказчика-застройщика, от дольщиков согласно договору долевого участия в строительстве жилых домов Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) одним из объектов налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации услуг. Поэтому услуги, оказываемые дольщикам организациями, выполняющими функции заказчика-застройщика при осуществлении строительства жилого дома согласно договору долевого участия в строительстве, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, связанные с оплатой реализованных налогоплательщиком услуг, включаются у этого налогоплательщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.
В случае если денежные средства, получаемые заказчиком-застройщиком от дольщиков согласно вышеуказанному договору в связи с предоставлением дольщикам рассрочки по оплате стоимости долей в строящихся объектах, не увеличивают стоимость этих объектов, то такие денежные средства, по нашему мнению, связаны с оплатой услуг заказчика-застройщика. Поэтому указанные денежные средства подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у заказчика-застройщика.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России N 03-02-07/2-138 от 07.08.2007 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налога и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Директор Департамента
И.В.Трунин»

12.12.2014 г.

С уважением,

Мария Мачайкина, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден Александром Родионовым,

заместителем начальника Горячей линии БСС «Система Главбух».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка