Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 декабря 2014 22 просмотра

Вопрос: Инд. предприниматель торгует фармацевтическими товарами на ЕНВД. В то же время он является владельцем нежилых помещений. Может ли он сдать их в аренду как физ. лицо?

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Ситуация:Дела судебные

<…>

Когда возникает необходимость регистрации в качестве ИП. Суд указал, что согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Поэтому гражданин вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 23 ГК РФ у физического лица возникает обязанность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при осуществлении им предпринимательской деятельности. То есть если физическое лицо на постоянной основе осуществляет деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду организациям и коммерсантам, то он должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель ( постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2014 № А05-5212/2013).*

<…>

Журнал «Бухгалтерия ИП»,

Март 2014

2. Статья:Сдача внаем жилья

<…>

Позиция

Сдача внаем жилья — предпринимательская деятельность?

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, предлагая внаем комнату, квартиру или дом, он реализует свое законное право на распоряжение ими. А чтобы распоряжаться собственностью, вовсе не нужно становиться индивидуальным предпринимателем. Однако у контролирующих органов иное мнение. Они уверяют, что гражданин, чья деятельность имеет признаки предпринимательской, например приносит прибыль, обязан регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 № 18-12/3/005988). Вместе с тем Пленум ВС РФ указал: тот, кто, не являясь предпринимателем, купил (получил в дар, по наследству и т. д.) для себя жилое помещение, но, не испытывая в нем необходимости, временно сдал внаем (в аренду) и получил доход, не привлекается к ответственности за незаконное предпринимательство (п. 2 постановления от 18.11.2004 № 23).

Какой же вывод? Сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет*

Определяя базу по НДФЛ, наймодатель вправе воспользоваться стандартными, социальными, имущественными и профессиональными налоговыми вычетами в порядке, указанном в стать-ях218—221 НКРФ.

Граждане, которые имеют в собственности помещения, но не являются индивидуальными предпринимателями, кроме НДФЛ обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц. Согласно пункту 1 статьи 5 Закона РФ от 09.12.91 №2003-1 его ежегодно исчисляют налоговые органы, вручая извещения об уплате не позднее 1 августа. Перечисляется налог двумя равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября.

<…>

Комментарий независимого эксперта

Нужна ли регистрация в качестве индивидуального предпринимателя?

Виталий Данилин, юрист: «Согласно мнению Верховного суда РФ (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23) сдача внаем помещения, приобретенного для проживания, но в использовании которого отсутствует личная необходимость, не является предпринимательской деятельностью.

Однако это мнение суда вовсе не означает, что к физическому лицу не может быть применена уголовная ответственность.

Безусловно, доказать приобретение недвижимости не для личного проживания исключительно сложно. Но следует иметь в виду, что если операции по приобретению жилья по договорам купли-продажи и предоставлению его в аренду будут носить систематический характер, это будет рассматриваться как предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 2 ГК РФ).*

К сожалению, понятия «систематическая деятельность» и «регулярная деятельность» ГК РФ и другими нормами законодательства не раскрываются. Как ясно из названного выше постановления Пленума ВС РФ, систематическое извлечение дохода от предоставления в аренду помещения не является предпринимательством. Однако Верховный суд РФ ничего не сказал о систематичности самой деятельности по приобретению и последующему предоставлению внаем недвижимости.

Полагаю, в данном вопросе будут важны основания приобретения недвижимости. Если это наследование или дарение (то есть приобретение без затрат), то отнести сдачу нескольких объектов внаем к предпринимательству сложно. Однако если это купля-продажа, то налицо деятельность, направленная на инвестирование средств в целях последующего извлечения доходов.

С поправкой на мнение Верховного суда РФ можно порекомендовать получать доход не более чем от одного приобретенного физическим лицом по возмездной сделке объекта недвижимости. Если объектов недвижимости, сдаваемых в аренду физическим лицом и купленных, более одного, следует все же предпринимательскую деятельность зарегистрировать».

<…>

Журнал «Упрощенка»,

7, Июль 2009

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка